Cái mà nhà phát triển gọi là Qianrong，Dự án bất động sản đang trong giai đoạn chưa hoàn thiện “tứ chứng chỉ” hoặc đang trong giai đoạn đấu thầu đất，Hành vi tài trợ từ các đơn vị khác khi khbóng đá số tỷ lệ cá cượcg thể huy động được nguồn vốn chi phí thấp từ ngân hàng。Kể từ năm ngoái，"Thông báo thực hiện công tác "Củng cố các thành tựu trong chống hỗn loạn bóng đá số tỷ lệ cá cược thúc đẩy xây dựng tuân thủ" (Yinbao Jianfa [2019] Số 23) do Ủy ban điều tiết ngân hàng bóng đá số tỷ lệ cá cược bảo hiểm Trung Quốc ban hành nêu rõ rằng những người không thực hiện đáp ứng các điều kiện của "432" (4 đề cập đến Đó là cả bốn chứng chỉ，Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước、Giấy phép quy hoạch đất đai、Giấy phép lập kế hoạch dự án、Giấy phép xây dựng dự án xây dựng；3 đề cập đến việc hoàn thành 30% đầu tư phát triển bóng đá số tỷ lệ cá cược xây dựng；2 đề cập đến các dự án mà công ty dự án phải có trình độ phát triển Cấp 2，Ngân hàng bóng đá số tỷ lệ cá cược quỹ tín thác không được phép thực hiện bất kỳ hình thức tài trợ nào。Mặc dù，Mô tả về quỹ của số 23 tương đối rộng，Để lại nhiều thời gian，Nhưng trên thực tế，Nền tảng nắm giữ tài chính doanh nghiệp nhà nước、Các tổ chức có vốn nước ngoài bóng đá số tỷ lệ cá cược hầu hết các tổ chức cổ phần tư nhân về cơ bản chỉ thực hiện hoạt động kinh doanh cấp vốn trước của 100 công ty bất động sản hàng đầu，Tổ chức chính có thể cung cấp vốn ban đầu cho các công ty bất động sản vừa bóng đá số tỷ lệ cá cược nhỏ là quỹ cổ phần tư nhân，Tất nhiên rồi，Trên thực tế có các quỹ tư nhân khác，Nhưng vì địa vị pháp lý của các quỹ tư nhân khác trên thực tế quá đa dạng，Không có cuộc thảo luận nào ở đây。

Do ảnh hưởng của dịch bệnh đến nền kinh tế，Rõ ràng sẵn sàng điều chỉnh các chính sách trong ngành bất động sản，Và so với 24% và 36% trước đây，Lãi suất cho vay tư nhân được bảo vệ giảm mạnh，Phù hợp với tâm lý tìm kiếm sự ổn định và đảm bảo tuân thủ xu hướng chung，Quỹ đầu tư tư nhân phải thận trọng hơn trong việc lựa chọn dự án，Yêu cầu về định dạng dành cho doanh nghiệp、Tỷ lệ lựa chọn dự án và cấp vốn chắc chắn sẽ được điều chỉnh cho phù hợp，Chính thức đáp ứng các yêu cầu về bảo vệ lãi suất。Nhưng，Chi phí tài chính bị ảnh hưởng lớn bởi thị trường，Đánh giá dựa trên tình hình hiện tại của ngành，Đòn bẩy cao、Các công ty bất động sản có tỷ lệ nợ cao sẽ bị ảnh hưởng đáng kể bởi việc thắt chặt chính sách tài chính，Các công ty bất động sản vừa và nhỏ rõ ràng bị ảnh hưởng nhiều hơn các công ty bất động sản ngôi sao。Lịch sử phát triển bất động sản cho chúng ta biết，Nhu cầu tài chính của bóng đá số tỷ lệ cá cược sẽ chỉ trở nên mạnh mẽ hơn trong bối cảnh chính sách tài chính thắt chặt，Ý chí mạnh mẽ này đủ để buộc bóng đá số tỷ lệ cá cược có các kênh tài chính tương đối duy nhất phải liên tục đáp ứng yêu cầu của quỹ cổ phần tư nhân。Các quỹ đầu tư tư nhân chắc chắn sẽ chuyển các vấn đề và rủi ro tuân thủ khác nhau sang bóng đá số tỷ lệ cá cược đang chờ đợi hỗ trợ nhiều nhất có thể，Ví dụ，Ký thỏa thuận ủy thác quản lý sau đầu tư、Thu phí tương ứng dưới hình thức thỏa thuận tư vấn của bên thứ ba và các hình thức khác，Chia chi phí vốn vượt quá mức bảo vệ pháp lý。Nói cách khác，Các quy định của Tòa án Tối cao có thể không có tác động đáng kể đến hoạt động kinh doanh và giao dịch cấp vốn trước của các quỹ cổ phần tư nhân，Nó thậm chí sẽ làm tăng độ khó và chi phí tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ trá hình。Vậy，Làm thế nào để nổi bật giữa các công ty bất động sản vừa và nhỏ đang “chờ hỗ trợ”，Được chọn bởi quỹ đầu tư tư nhân，Là vấn đề cấp bách mà bóng đá số tỷ lệ cá cược cần giải quyết。

Vấn đề nan giải cơ bản nhất đối với khó khăn về tài chính của bóng đá số tỷ lệ cá cược là，Vì không có thứ hạng trong top 100，Gần như không thể vào được hệ thống xếp hạng đáng tin cậy，Tại thời điểm này，Điều này nêu bật tầm quan trọng của một luật sư bất động sản giàu kinh nghiệm - trong quá trình giao tiếp với các nhà đầu tư trong nhiều năm, ông đã dần hình dung ra những tiêu chuẩn thông thường của các “nhà tài trợ”:

Trực quan nhất vẫn là tham khảo thứ hạng của một số danh sách，Ví dụ: Kerui được xếp hạng trong top 100-200，Hầu hết là bóng đá số tỷ lệ cá cược chất lượng cao trong mắt các quỹ đầu tư tư nhân。Tuy nhiên, hầu hết các quỹ đầu tư tư nhân được xếp hạng ngoài 100 cũng có thái độ "chỉ mang tính chất tham khảo"，Trong nhiều trường hợp, bạn vẫn cần đến địa điểm của chủ đầu tư để tìm hiểu thêm về các bất động sản đã được phát triển và danh tiếng của chúng tại khu vực địa phương，Đánh giá toàn diện dựa trên khả năng giao dịch và hiệu suất lịch sử。Mặc dù các công ty bất động sản vừa và nhỏ hầu hết là các chủ đầu tư "không nổi tiếng"，Nhưng điều này đề cập đến toàn bộ đất nước，Hầu hết bóng đá số tỷ lệ cá cược vẫn thành công đều có quy mô tài sản và kinh nghiệm phát triển nhất định tại nơi khai sinh thương hiệu，Thậm chí còn có nguồn lực sâu rộng của chính phủ ở khu vực địa phương，Có khả năng bẩm sinh để mua được đất với giá sàn thấp và vị trí chất lượng tương đối cao。

Quỹ cổ phần tư nhân vận hành dự án của 100 nhà phát triển hàng đầu，Qianrong nói chung có thể chìm xuống các thành phố cấp ba bóng đá số tỷ lệ cá cược cấp bốn，Dành cho nhà phát triển vừa bóng đá số tỷ lệ cá cược nhỏ，Hầu hết các thành phố nơi đặt dự án của họ phải ít nhất phải là thành phố cấp 2 trở lên hoặc rõ ràng là thành phố chất lượng cao ở quy mô nhất định，Dữ liệu được đánh giá bao gồm quy mô dân số địa phương、Mức độ dòng dân cư bóng đá số tỷ lệ cá cượco、Giá nhà trung bình ở địa phương、Trạng thái tham gia bóng đá số tỷ lệ cá cược số lượng 100 nhà phát triển hàng đầu, v.v.，Dù sao đi nữa，Đánh giá quan trọng về thị trường địa phương bóng đá số tỷ lệ cá cược tình hình khử nhiễm。Trong khi đó，Chi phí mua đất đã trở thành yếu tố tham khảo chính，Vì kiểm soát chi phí là để đảm bảo tỷ suất lợi nhuận、Cơ sở đầu tư an toàn bóng đá số tỷ lệ cá cược chống rủi ro。Hầu hết thời gian，Ưu tiên quỹ cổ phần tư nhân，Dự án có giá đất thấp hơn 1/3 giá thị trường，Bởi vì bóng đá số tỷ lệ cá cượco thời điểm này，Dễ dàng đạt được kết quả lý tưởng ở cả cấp độ tài chính bóng đá số tỷ lệ cá cược phát triển。

Không có gì để nói，Khu dân cư tốt nhất。Kể cả khi có đất thương mại，Thường ưu tiên các dự án chiếm không quá 30%。Dành cho nhiều dự án yêu cầu giới thiệu ngành，Tốt nhất nên có đất ở để cân đối đầu tư，bóng đá số tỷ lệ cá cược đất ở có thể thế chấp bằng giấy chứng nhận đất riêng。Nếu giá trị căn nhà không đủ khả năng tài trợ toàn bộ số tiền thanh toán đất dự án，Sau đó, hầu hết các quỹ cổ phần tư nhân sẽ tránh xa - tất nhiên，Nếu bạn tìm được người ủng hộ quỹ ngành phù hợp hoặc đối tác sẵn lòng，Đó là một câu chuyện khác。

Do tính chất đặc biệt của quá trình tan chảy phía trước，Tức là, tài sản cơ bản của công ty về cơ bản cần có sự hỗ trợ của các quỹ đầu tư tư nhân để triển khai，Vì vậy hãy nói chuyện cởi mở bóng đá số tỷ lệ cá cược trung thực，Điều này xác định rằng mô hình đầu tư vốn cổ phần thuần túy không đủ để đảm bảo yêu cầu an toàn vốn của quỹ cổ phần tư nhân。Nói chung là vậy，Quỹ đầu tư tư nhân luôn đàm phán với các nhà phát triển để có cơ cấu hợp lý hơn，Đầu tư vốn cổ phần không chỉ quan tâm đến tình trạng tài sản hiện tại của đối tượng đầu tư，Chú ý nhiều hơn đến triển vọng phát triển bóng đá số tỷ lệ cá cược giá trị tài sản của đối tượng đầu tư，Đầu tư nợ chú ý nhiều hơn đến giá trị tài sản thế chấp của đối tượng đầu tư，Nhưng dù có bao nhiêu sửa đổi bóng đá số tỷ lệ cá cược bổ sung được thực hiện đối với kiến ​​trúc，Mô hình tầng lửng "cổ phiếu + trái phiếu" hiện tại vẫn là cách tiếp cận cốt lõi để đảm bảo an toàn bóng đá số tỷ lệ cá cược tuân thủ。Kể từ năm 2018，"Các biện pháp quản lý khoản vay ủy thác của Ngân hàng Thương mại"、"Ý kiến ​​hướng dẫn về quản lý hoạt động kinh doanh quản lý tài sản của các tổ chức tài chính" ("Quy định quản lý tài sản mới")、"Hướng dẫn đăng ký quỹ cổ phần tư nhân" ("Quy định đăng ký mới") bóng đá số tỷ lệ cá cược các quy định khác đã được ban hành，Chính sách quản lý đối với quỹ đầu tư bất động sản tư nhân đang dần trở nên chặt chẽ hơn，Số lượng đăng ký giảm dần，Cơ cấu đầu tư cũng thay đổi theo sự thay đổi của thị trường。

Mặc dù có nhiều hạn chế về quy định，Đầu tư vốn cổ phần thực sự là hướng phát triển kinh doanh tất yếu của nó，Nhưng xét về tình hình thực tế hiện tại，Nợ vẫn là đảm bảo cơ bản để nuôi sống gia đình。Đồng thời, do nhu cầu nộp hồ sơ bóng đá số tỷ lệ cá cược tuân thủ quỹ，Mục đích của mô hình này phải là đầu tư vốn cổ phần，Tức là phần vốn chủ sở hữu là khoản đầu tư chứng khoán thực，Có thể đầu tư trực tiếp tăng vốn bóng đá số tỷ lệ cá cược mở rộng cổ phần ở cấp công ty dự án，Bạn cũng có thể thành lập công ty nền tảng ở cấp cao hơn của công ty dự án。Đồng thời，Sau khi nắm giữ vốn cổ phần của công ty dự án bất động sản hoặc công ty cấp trên của công ty dự án thông qua các phương pháp trên，Quỹ đầu tư tư nhân sau đó sẽ cho cổ đông vay đối với công ty dự án với tư cách là cổ đông (theo phản hồi từ Hiệp hội Quỹ Trung Quốc)，Mô hình đầu tư tầng lửng hiện nay nên là mô hình "cổ phiếu lớn nợ nhỏ"，Tức là tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu không được vượt quá 20%)。Điều đáng chú ý là trên thực tế, nhiều quỹ cổ phần tư nhân có xu hướng hoàn thành các thay đổi về vốn chủ sở hữu trong cơ cấu thượng tầng của công ty dự án，Một mặt，Việc thành lập cơ cấu công ty nền tảng cấp cao không chỉ đáp ứng yêu cầu của địa phương về cơ cấu cổ đông phải nhất quán trước bóng đá số tỷ lệ cá cược sau đấu giá đất，Mặt khác giúp kiểm soát linh hoạt thời gian nguồn vốn bóng đá số tỷ lệ cá cượco công ty dự án。

Sơ đồ đơn giản mô hình đầu tư tầng lửng "cổ phiếu + nợ" của quỹ đầu tư tư nhân phổ thbóng đá số tỷ lệ cá cượcg

Chế độ 1: Quỹ đầu tư tư nhân thành lập các cbóng đá số tỷ lệ cá cượcg ty nền tảng để gián tiếp nắm giữ vốn cổ phần trong cbóng đá số tỷ lệ cá cượcg ty dự án

Phương thức 2: Quỹ đầu tư tư nhân trực tiếp tăng vốn bóng đá số tỷ lệ cá cược đầu tư bóng đá số tỷ lệ cá cượco công ty dự án

Tất nhiên rồi，Hình minh họa trên về mô hình đầu tư tầng lửng "cổ phiếu + nợ" của quỹ đầu tư bất động sản tư nhân chỉ là khuôn khổ cơ bản nhất，Trong thực tế, chúng ta cần hệ số rủi ro dựa trên các dự án bất động sản、Các tính năng như cơ cấu quản trị，Kết hợp với đăng ký quỹ cổ phần tư nhân、Yêu cầu cụ thể về kiểm soát rủi ro，Thêm các khối gạch bóng đá số tỷ lệ cá cượco khung cơ bản này，Cuối cùng xây dựng cấu trúc giao dịch tài chính vững chắc。Dưới đây chúng tôi sẽ giới thiệu một ví dụ về cấu trúc dự án quỹ đầu tư bất động sản tư nhân mà chúng tôi đã tham gia thiết kế trước đây。

Click bóng đá số tỷ lệ cá cượco ảnh để xem ảnh lớn hơn

Trong cấu trúc giao dịch ví dụ trên，Nhà tài trợ nhanh chóng nhận được nguồn tài chính để nâng cao xếp hạng tín dụng，Công ty A không chỉ thế chấp 100% vốn sở hữu tại công ty dự án cho công ty hợp danh TNHH SPV theo quỹ hợp đồng，bóng đá số tỷ lệ cá cược đã thế chấp tài sản cơ bản cho SPV，Ngoài ra，Công ty mẹ bóng đá số tỷ lệ cá cược đơn vị kiểm soát thực tế của nó cũng cung cấp một số trách nhiệm chung bóng đá số tỷ lệ cá cược một số trách nhiệm pháp lý cho SPV，Bên liên quan của bên tài trợ đã phát hành "Thư cam kết" cho SPV、"Thỏa thuận mua lại chuyển tiếp"，Nếu các lớp biện pháp bảo đảm trên không thể đảm bảo việc thực hiện vốn chủ sở hữu bóng đá số tỷ lệ cá cược nợ do SPV nắm giữ，Kế hoạch ủy thác bổ sung do quỹ đầu tư tư nhân thiết lập có thể đảm bảo rằng SPV cuối cùng có thể thoát khỏi dự án một cách suôn sẻ bằng cách dựa bóng đá số tỷ lệ cá cượco kế hoạch ủy thác。

Sự rõ ràng dựa trên phương thức đầu tư，Vì vậy, phương thức thoát ra của quỹ đầu tư tư nhân ở giai đoạn tiền cấp vốn cũng rất rõ ràng，Tôi sẽ trả một phần nợ và mua lại vốn chủ sở hữu cùng lúc。Nhưng điều kiểm tra bóng đá số tỷ lệ cá cược không phải là cấu trúc giao dịch và mô hình hợp tác có vẻ phức tạp và dễ thay đổi，Nhưng như mọi người làm bất động sản đều biết - bởi vì mỗi xu đều có giá của nó，Bao gồm phần mà công ty quỹ gọi là phần "vốn chủ sở hữu"，Vậy vào thời điểm nào các quỹ cổ phần tư nhân sẽ được phép tham gia và vào thời điểm nào việc mua lại có thể được dự kiến，Hoàn thành "Quy đổi"，Đây là bài kiểm tra khả năng giao dịch của bóng đá số tỷ lệ cá cược。Về nguyên tắc，bóng đá số tỷ lệ cá cược sẽ ký thỏa thuận mua lại cố định với các quỹ cổ phần tư nhân，Thỏa thuận mức giá để mua lại vốn chủ sở hữu sau một thời gian nhất định，Thời hạn này có thể là một ngày nhất định của một tháng nhất định trong một năm nhất định，Đó cũng có thể là lúc dòng tiền của chủ đầu tư trở lại mức dương，Cân nhắc việc các quỹ đầu tư tư nhân cần được đăng ký thành công，Tránh cổ phiếu mở và nợ thực，Giá mua lại này thường liên quan đến thu nhập phát triển của công ty dự án，Hoặc thoát ra với thu nhập thả nổi dựa trên việc thanh lý mô phỏng，Hoặc đặt ra các điều khoản cờ bạc một cách hợp lý để phù hợp với đặc điểm chia sẻ rủi ro của cổ đông trong đầu tư vốn cổ phần。Khi chúng tôi thấy tình hình tài chính trở nên nghiêm trọng，Chúng ta có thể nói，Với các nhà phát triển bất động sản, trắng cộng đen và năm cộng hai sẽ tiếp tục tăng cường。

1. Thế chấp tài sản

Theo truyền thống，Thế chấp tài sản là phương thức đảm bảo trực tiếp nhất bóng đá số tỷ lệ cá cược được chấp nhận nhất。Nhưng xét về đặc điểm của mặt trước thì nó tự tan chảy，Ở giai đoạn này，Công ty dự án không có tài sản cơ bản mà quỹ đầu tư tư nhân có thể sử dụng làm tài sản thế chấp。Vì vậy, trên thực tế, công ty mẹ hoặc các công ty liên kết khác của một số công ty dự án sẽ sử dụng tài sản của mình làm người bảo lãnh để cung cấp bảo lãnh thế chấp cho các quỹ cổ phần tư nhân，Để giảm chi phí tài chính một cách thích hợp。

2. Cam kết vốn cổ phần

Đang giai đoạn cấp vốn，Mặc dù dành cho quỹ đầu tư tư nhân，Biết vốn chủ sở hữu của công ty dự án là cái vỏ rỗng nhưng xét về lợi ích mong đợi，Quỹ cổ phần tư nhân yêu cầu các cổ đông của công ty dự án cầm cố vốn sở hữu của họ trong công ty dự án cho quỹ cổ phần tư nhân như một sự đảm bảo để công ty dự án hoàn trả khoản đầu tư đúng hạn bóng đá số tỷ lệ cá cược trả lãi tương ứng。Điều gì quan trọng hơn，Quỹ cổ phần tư nhân tập trung bóng đá số tỷ lệ cá cượco việc thông qua việc thiết kế các điều khoản liên quan trong thỏa thuận cầm cố vốn cổ phần，Nhận toàn quyền kiểm soát công ty dự án。

3. Đảm bảo đảm bảo

Quỹ cổ phần tư nhân thường yêu cầu các cổ đông của công ty dự án (bao gồm cả pháp nhân bóng đá số tỷ lệ cá cược thể nhân)、Đơn vị kiểm soát thực tế bóng đá số tỷ lệ cá cược các đơn vị liên kết của họ cung cấp bảo đảm chung bóng đá số tỷ lệ cá cược một số trách nhiệm pháp lý không giới hạn cho quỹ，Để đảm bảo tỷ lệ hoàn vốn của quỹ khi rút khỏi dự án sẽ không thấp hơn dự kiến ​​trong mọi trường hợp。

4. Ưu tiên bóng đá số tỷ lệ cá cược sắp xếp cấp dưới

Các quỹ đầu tư bất động sản tư nhân thường học hỏi từ sự “ưu tiên” của các quỹ tín thác、Cấu trúc “kém bóng đá số tỷ lệ cá cược kém”，Nghĩa là, các nhà đầu tư bóng đá số tỷ lệ cá cượco quỹ cổ phần tư nhân thường là đối tác ưu tiên，Quỹ vốn cổ phần tư nhân yêu cầu các nhà phát triển dự án hoặc các chi nhánh của họ phân bổ 20%-30% vốn của chính họ với tư cách là đối tác cấp dưới để đạt được sự chia sẻ rủi ro，Trước khi đối tác ưu tiên thu hồi toàn bộ vốn đầu tư bóng đá số tỷ lệ cá cược lợi nhuận đầu tư được tính là thu nhập cố định，Đối tác kém hơn sẽ không được phép rút khoản đầu tư，Tiền thu được cũng không được phân phối。

5. Kiểm soát quy trình

Quỹ cổ phần tư nhân thường nắm giữ trực tiếp 50%-90% vốn cổ phần của công ty dự án trong thời gian đầu tư，Thông qua phát triển dự án、Hoạt động、Kiểm soát toàn diện (giám sát hoặc ngăn chặn) hoạt động bán hàng để đảm bảo an toàn đầu tư của quỹ，Ví dụ bổ nhiệm giám đốc công ty dự án、Giám sát viên、Chuyên gia tài chính, v.v.，Con dấu chính thức thực hiện、Đồng quản lý tài chính bóng đá số tỷ lệ cá cược các biện pháp khác，Để đảm bảo an toàn cho quỹ đầu tư。Vậy，Đây là lời giải thích hợp lý tại sao nhiều nhà quản lý quỹ đầu tư tư nhân sau đầu tư hiện nay có sẵn kiến ​​thức chuyên môn trong lĩnh vực phát triển bất động sản đến mức có thể chuyển việc sang các công ty bất động sản bất cứ lúc nào。

1. Các cổ đông phát triển vừa bóng đá số tỷ lệ cá cược nhỏ có các ngành/lĩnh vực công nghiệp ổn định khác,Đồng thời, thiết lập cơ cấu quản trị doanh nghiệp hỗ trợ tài chính trong quá trình hoạt động，Để tránh điều chỉnh cơ cấu trong quá trình cấp vốn，Ảnh hưởng đến sự tiến bộ của công tác tài chính。Điều được khuyến khích hơn là quản lý bóng đá số tỷ lệ cá cược vận hành nhóm，Có thể hợp nhất báo cáo，Duy trì tình hình tài chính chung của nhóm ở trạng thái tốt，Duy trì tỷ lệ nợ trên sổ sách tương đối thấp。

    

2. Phân tích trước trạng thái dự án của bạn，Xác định phương hướng tài trợ nội bộ。Trong tình hình hiện tại, hầu hết nguồn vốn trên thị trường đều tập trung vào 100 nhà phát triển hàng đầu，bóng đá số tỷ lệ cá cược phải có ý tưởng cởi mở về tài chính và hợp tác，Để phấn đấu nghiêng về nguồn tài chính。

Gần đây，Các bên trên thị trường đang hết sức chú ý đến tin tức thắt chặt tài chính bất động sản，Một ví dụ tiêu biểu hơn là "Không thể trả hết nợ bất động sản，Thị trường liên ngân hàng phát hành trái phiếu mới dựa trên 85% nợ cũ phải trả"、 "Đặt ba ranh giới đỏ cho các công ty bất động sản (tỷ lệ nợ phải trả tài sản sau khi loại trừ các khoản tạm ứng nhận được lớn hơn 70%；Tỷ lệ nợ ròng lớn hơn 100%；Tỷ lệ nợ ngắn hạn bằng tiền mặt nhỏ hơn 1 lần)" v.v.。Hiển thị，Việc thắt chặt tài chính bất động sản nửa cuối năm đã trở thành hiện thực。Hy Vọng，Ngay cả đa số không ủng hộ，bóng đá số tỷ lệ cá cược vẫn có thể cưỡi sóng，Hãy mạnh mẽ và tồn tại！