24 tháng 3 năm 2023，Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia và Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc đã ban hành "tỷ lệ cá cược tỷ số bóng đáiêu chuẩn hóa và Triển khai Hiệu quả Việc Áp dụng và Khuyến nghị các Dự án Quỹ Ủy thác Đầu tư Bất động sản (REITs) trong lĩnh vực Cơ sở hạ tầng" cùng ngày (NDRC Investment [2023] Số 236，sau đây gọi tắt là "Văn bản số 236") và "Thông báo về việc thúc đẩy hơn nữa việc phát hành thường xuyên quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng" (sau đây gọi là "Thông báo về phát hành thường xuyên"，gọi chung là "Văn bản số 236"Thông báo mới"）。Thông báo mới được đưa ra nhằm kiểm tra chất lượng các dự án REITs，Cải thiện hiệu quả khai báo，Đó là tiêu chuẩn hóa hoạt động giám sát REIT ở nước tôi、Chuẩn hóa、Một bước quan trọng khác trong quá trình sàng lọc。

Bài viết này sẽ được kết hợp với thực tiễn kinh doanh，So sánh các quy định có liên quan do Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia và Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc ban hành trước đây (gọi chung là "Quy định trước đây"(bao gồmVăn bản số 958[1], Văn bản số 617[2], Văn bản số 19[3], Văn bản số 40[4]quy tắc)，Nuôi dưỡng từ giai đoạn đầu、Điều kiện phát hành、Quy trình đề xuất khai báo、Chuyên gia và tổ chức nghề nghiệp、Thu hồi vốn để sử dụng、Quản lý vận hành、Giải thích chuyên sâu về xây dựng theo định hướng thị trường và các khía cạnh khác，Để tham khảo giao tiếp。

(1) Hiểu rõ tầm quan trọng của công việc tu luyện sơ bộ

Văn bản số 236 lần đầu tiên đề xuất khái niệm “sơ chế”，So với "dự trữ" tài sản cơ sở tương đối đáo hạn tại Văn bản số 958，Các quy tắc mới được đề xuất trong Văn bản số 236 tập trung nhiều hơn vào việc “nuôi dưỡng” các tài sản cơ bản chưa trưởng thành。

Các dự án REIT cơ sở hạ tầng theo quy mô tài sản、Hoạt động ổn định và lợi tức đầu tư、Có những yêu cầu cao hơn về quy trình tuân thủ tài sản cơ bản và khả năng chuyển nhượng tài sản cơ bản。Dành cho một số dự án chất lượng cao đang trong giai đoạn tăng trưởng，Việc canh tác sơ bộ có thể giúp các dự án tuân thủ tốt hơn các tiêu chuẩn phát hành REIT，Thông qua "đầu tư、Rồng、ống、Vòng quay dự án rút lui。

Tư vấn sơ bộ là một bước đổi mới quan trọng trong việc phát hành REIT thông thường，Bằng cách tiến hành khảo sát sơ bộ các dự án được công bố là REIT cơ sở hạ tầng，Người khởi xướng có thể nhận được hướng dẫn từ cơ quan có thẩm quyền và cơ quan trung gian，Xây dựng kế hoạch sản phẩm、Cải thiện thông tin về quy trình tuân thủ dự án，Xóa đường dẫn xử lý đối với các hạn chế chuyển nhượng dự án，Quản lý vận hành các dự án đã trưởng thành，Giải quyết các vấn đề mấu chốt và khó khăn，Quảng bá dự án để đáp ứng các điều kiện ứng tuyển càng sớm càng tốt，Đẩy nhanh tiến độ phát hành dự án。

(2) Đảm bảo tài liệu đăng ký là đúng sự thật và khách quan

Tại Văn bản số 958, "không được có hồ sơ sai lệch trong hồ sơ đăng ký"、Tuyên bố gây hiểu lầm、Dựa trên yêu cầu của "thiếu sót lớn và các trường hợp khác"，Tài liệu số 236 làm rõ thêm rằng tài liệu đăng ký là đúng sự thật、Toàn diện、Yêu cầu khách quan，Điều quan trọng cần chỉ ra là tài liệu ứng tuyển không được "né tránh việc quan trọng và bỏ qua việc tầm thường"，Đóng gói trái phép"。Cũng，Văn bản số 236 bổ sung cơ chế xử lý mới đối với hành vi vi phạm trên，tức là "Nói chuyện nhắc nhở、Xử lý bằng cách tạm dừng chấp nhận và các phương pháp khác，Và yêu cầu các cơ quan liên quan xử lý theo quy định của pháp luật"。

Việc làm rõ cơ chế xử lý liên quan sẽ củng cố thêm chủ sở hữu quyền ban đầu、Trách nhiệm của quản trị viên và các bên，Quảng bá hơn nữa các tài liệu ứng tuyển dự án để phản ánh chân thực tình hình dự án，Đảm bảo dự án được phát hành đáp ứng yêu cầu của các quy định liên quan，Bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư。

(3) Tổ chức và điều phối các phòng ban

Về mặt phối hợp bộ phận，Thông tư số 236 làm rõ hơn về “các cơ quan quản lý ngành có liên quan” trong Thông tư số 958 và các “thủ tục liên quan” mà các cơ quan liên quan có thể phối hợp, xử lý。Trong số đó，Các bộ phận quản lý ngành liên quan rõ ràng bao gồm quản lý ngành khu vực、Tài nguyên thiên nhiên、Môi trường sinh thái、Xây dựng nhà ở, thành thị và nông thôn, v.v.；Hoàn thành các thủ tục liên quan bao gồm cả thủ tục quản lý đầu tư hoàn chỉnh、Xử lý giấy chứng nhận quyền sở hữu、Tuân thủ việc sử dụng đất、Xác nhận điều kiện chuyển giao tài sản, v.v.。

Yêu cầu về thủ tục quản lý đầu tư tài sản cơ sở của dự án theo Văn bản số 958，Các tài liệu tuân thủ mà các dự án dự định đăng ký REIT cơ sở hạ tầng chủ yếu bao gồm các tài liệu phê duyệt dự án、Tài liệu về quy hoạch đất đai và quy hoạch kỹ thuật、Các giấy tờ liên quan đến việc thu hồi đất dự án、Giấy phép xây dựng、Tài liệu nghiệm thu hoàn thiện toàn diện và đặc biệt của dự án、Các thủ tục liên quan đến đầu tư nước ngoài và các thủ tục quan trọng khác cần thực hiện tùy theo loại dự án。Các cơ quan có thẩm quyền tương ứng với các văn bản tuân thủ nói trên chủ yếu bao gồm quản lý ngành khu vực được quy định tại văn bản số 236 này、Tài nguyên thiên nhiên、Môi trường sinh thái、Nhà ở, phát triển thành thị-nông thôn và các bộ phận khác。

Trong thực tế，Do nhiều lý do khác nhau trong quá trình mua lại hoặc xây dựng dự án，Có thể thiếu một số tài liệu tuân thủ。Sự khác biệt dựa trên lý do，Nhà tài trợ (chủ bản quyền) cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền tìm kiếm các tài liệu thủ tục tuân thủ còn thiếu này、Phát hành lại、Giải thích tình huống hoặc ý kiến ​​xử lý vấn đề。Tài liệu số 236 cung cấp cho chính quyền các cấp một giải pháp thường xuyên cho các vấn đề tuân thủ của dự án、Việc xác nhận các điều kiện chuyển nhượng dự án là cơ sở thể chế。Hoàn thiện hơn nữa cơ chế phối hợp giữa các phòng ban thông qua Văn bản số 236，Có lợi cho việc đẩy nhanh việc giải quyết các vấn đề khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải trong giai đoạn xây dựng dự án cần được phối hợp giải quyết thông qua các bộ phận liên quan，Cải thiện hiệu quả báo cáo REIT。

(1) Hỗ trợ xây dựng hạ tầng tiêu dùng

1. Mở rộng các loại ngành thí điểm sang cơ sở hạ tầng tiêu dùng

Tương tự với thị trường REIT ở nước ngoài，Tài sản thương mại và bán lẻ ở Hoa Kỳ、Hồng Kông、Thị trường REIT Singapore có tỷ lệ loại tài sản tương đối cao。Tài liệu số 236 bao gồm cơ sở hạ tầng tiêu dùng trong phạm vi thí điểm của REIT công，Và đề xuất “ưu tiên hỗ trợ các cửa hàng bách hóa、Trung tâm mua sắm、Chợ nông sản và các dự án cửa hàng thương mại khác ở thành thị và nông thôn，Các dự án thương mại cộng đồng bảo vệ sinh kế cơ bản của người dân" là tài sản cơ bản của REITs，Đây là một sự mở rộng ngành khác dựa trên phạm vi thí điểm của Tài liệu số 958。

Thí điểm REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng đã tích cực ứng phó với sự phục hồi và mở rộng tiêu dùng của đất nước、Kêu gọi chính sách thúc đẩy tăng trưởng kinh tế，Thúc đẩy đầu tư tiêu dùng ngoại tuyến、Tác dụng phục vụ nền kinh tế thực，Có thể giải quyết hiệu quả việc nắm giữ tài sản lớn có thể tồn tại trong quá trình hoạt động của các nhà khai thác thương mại độc lập、Hiệu suất thu hồi tiền thuê chậm、Kênh tài trợ hạn chế、Vấn đề nan giải của một số kênh thoát tài sản，Phục hồi tài sản hiện có cho các nhà khai thác thương mại độc lập、Mở rộng kênh tài trợ、Tối ưu hóa cơ cấu vốn cung cấp giải pháp mới，Cung cấp một lối thoát mới cho các tài sản bán lẻ chất lượng cao，Sẽ nâng cao hơn nữa tính thanh khoản của thị trường tài sản tiêu dùng。

2. Các yêu cầu về tính độc lập đối với chủ sở hữu quyền ban đầu và các yêu cầu về chính sách kiểm soát bất động sản vẫn rất nghiêm ngặt

Tài liệu số 236 yêu cầu các nhà tài trợ (chủ sở hữu vốn ban đầu) của REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng phải đáp ứng các yêu cầu về tính độc lập，Và yêu cầu "nghiêm cấm việc lách yêu cầu kiểm soát bất động sản，Không có nguồn tài trợ trá hình cho các dự án phát triển khu dân cư thương mại"。

Chúng tôi nhắc bạn chú ý những điểm sau:

Đầu tiên，Để thúc đẩy REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng，Cũng có điểm đột phá trong quy định tại Văn bản số 958 là đất dự án về nguyên tắc phải là đất phi thương mại，Tuy nhiên, Văn bản số 236 cũng nêu rõ "tính chất đất dự án phải tuân thủ các quy định quản lý đất đai có liên quan"。Đất có hạ tầng tiêu dùng có đặc điểm đa dạng，Có thể liên quan đến nhiều loại đất thương mại，Ngoài việc triển khai việc sử dụng đất mới ở nhiều nơi[5]，Khi sàng lọc tài sản cần chú ý loại đất dự án có tuân thủ quy định quản lý đất đai hay không。

Thứ hai，Việc xử lý các yêu cầu về khả năng tự bền vững của cơ sở hạ tầng tiêu dùng và các hạn chế chuyển giao sẽ được làm rõ hơn trên thực tế。Các yêu cầu chung về cơ sở hạ tầng tiêu dùng bao gồm số năm nhất định hoặc khả năng tự bền vững lâu dài，Những yêu cầu như vậy thường được đưa ra bởi các cơ quan chức năng muốn tránh việc bán buôn tài sản tiêu dùng、Những cân nhắc trong việc duy trì chất lượng cơ sở hạ tầng，Nó cũng liên quan đến chính sách đất đai ở một mức độ nhất định。Đảm bảo chất lượng vận hành của cơ sở hạ tầng tiêu dùng，Nếu bạn có thể tham khảo nhà ở giá rẻ、Khu công nghiệp và các loại cơ sở hạ tầng khác，Dỡ bỏ hạn chế chuyển này đối với việc phát hành cơ sở hạ tầng dành cho người tiêu dùng，Sẽ giảm chi phí phát hành REIT cho chủ sở hữu vốn cổ phần ban đầu một cách hiệu quả，Phục hồi hiệu quả các dự án cơ sở hạ tầng hiện có，Nâng cao sức sống thị trường。

Lại nữa，Tài liệu số 236 cũng quy định việc sử dụng quỹ tái chế "được cá nhân hóa" cho các nhà tài trợ dự án (chủ sở hữu quyền ban đầu) của cơ sở hạ tầng tiêu dùng，yêu cầu "người quảng bá (người nắm giữ vốn cổ phần ban đầu) nên sử dụng quỹ tái chế để tăng sự thuận tiện cho hoạt động kinh doanh、Khu kinh doanh thông minh、Đầu tư vào chuyển đổi số，Đáp ứng tốt hơn nhu cầu tiêu dùng của cư dân"。Các nhà tài trợ dự án (chủ sở hữu vốn ban đầu) của cơ sở hạ tầng tiêu dùng nên sử dụng quỹ tái chế theo mục đích đã hứa và công bố báo cáo kịp thời theo yêu cầu，Hệ thống quản lý phải được thiết lập theo các nguyên tắc liên quan、Thực hiện các biện pháp quản lý、Triển khai quản lý khép kín nghiêm ngặt。Dự án cơ sở hạ tầng tiêu dùng đang được tiến hành，Nếu phạm vi nghĩa vụ của cổ đông kiểm soát nhà tài trợ dự án (chủ sở hữu vốn ban đầu) hoặc các bên liên quan liên quan đến nhà ở thương mại，Yêu cầu xác minh và sửa đổi độc lập (nếu cần)，Đảm bảo rằng nhà tài trợ dự án (chủ sở hữu vốn ban đầu) có mặt trong tài sản、Doanh nghiệp、Tài chính、Người dân và các tổ chức được tách biệt một cách hiệu quả khỏi hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại，Vẫn tương đối độc lập。Xem xét rằng cơ sở hạ tầng tiêu dùng thường áp dụng mô hình hoạt động và đặc điểm quản lý khu vực là tách biệt tài sản và quản lý kinh doanh，Quyền sở hữu tài sản gộp và sự độc lập về thu nhập của cơ sở hạ tầng tiêu dùng、Tính độc lập trong quản lý tài chính của công ty dự án là điều cần được chú ý trong quá trình hoạt động thực tế。

cuối cùng，Đặc điểm kinh doanh công dựa trên cơ sở hạ tầng tiêu dùng，An toàn cháy nổ cũng cần được chú ý về mặt quy trình tuân thủ、Quy trình vận hành và các yêu cầu khác。

(2) Nắm bắt hợp lý thu nhập và quy mô dự án

1. Đề xuất yêu cầu về mức thu nhập dựa trên loại tài sản

Văn ​​bản số 236 về loại tài sản cơ sở của quyền quản lý REIT và quyền tài sản REIT，Đề xuất các yêu cầu khác nhau về mức thu nhập。

Một mặt，Văn bản số 236 tổng hợp tình hình thực hiện quyền sở hữu các dự án REITs[6]，Giảm vừa phải ngưỡng tỷ lệ phân bổ dòng tiền ròng cho các dự án quyền tài sản，Nó không chỉ đảm bảo tính hấp dẫn của quyền sở hữu REIT đối với nhà đầu tư，Điều này cũng có lợi cho chủ sở hữu vốn cổ phần ban đầu phát hành thêm quyền sở hữu các sản phẩm REITs。

Mặt khác，Văn bản số 236 sử dụng "tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)" làm thước đo mức thu nhập cho quyền quản lý dự án REITs。Giá đất quyền quản lý các dự án REITs chiếm tỷ trọng thấp trong giá trị danh mục tài sản，Tỷ lệ phân bổ dòng tiền ròng thường cao hơn đáng kể so với các dự án REIT vốn cổ phần，Và nó biến động rất lớn do số năm quyền điều hành còn lại。Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) có thể phản ánh khả năng sinh lời tổng thể của dự án REITs có quyền điều hành trong những năm còn lại，So với tỷ lệ phân bổ dòng tiền ròng，Phản ánh đặc điểm rủi ro và lợi nhuận của quyền quản lý dự án REITs một cách khách quan và hợp lý hơn。[7]

2. Giảm giá trị đánh giá ban đầu ròng của nhà cho thuê giá rẻ

Tài liệu số 236 hạ ngưỡng giá trị ròng đánh giá bất động sản hiện tại đối với nhà cho thuê giá phải chăng từ "không dưới 1 tỷ nhân dân tệ" xuống "không dưới 800 triệu nhân dân tệ"。

Nhà cho thuê giá phải chăng đã chính thức ra mắt kể từ khi ban hành "Ý kiến ​​của Tổng văn phòng Hội đồng Nhà nước về Đẩy nhanh phát triển Nhà ở cho thuê Giá phải chăng" (Guobanfa [2021] Số 22)，Chính sách này đã được áp dụng trong một thời gian ngắn，Các thủ tục và quy tắc xác định đối với các dự án nhà ở cho thuê giá rẻ ở nhiều nơi vẫn đang được xây dựng và cải tiến，Do đó, tài sản có thể đưa vào REIT cho thuê giá phải chăng sẽ nhỏ hơn，Khó đáp ứng yêu cầu giá trị ròng định giá hiện tại của bất động sản lần đầu không dưới 1 tỷ nhân dân tệ、Về nguyên tắc, tài sản có thể huy động được không được nhỏ hơn 2 lần quy mô tài sản phát hành lần đầu。Quy mô phát hành của bốn quỹ REIT nhà ở cho thuê giá rẻ hiện được niêm yết không quá 1,3 tỷ nhân dân tệ，Thuộc loại tài sản có quy mô phát hành trung bình nhỏ hơn。

Tài liệu số 236 tính đến đặc tính an ninh của nhà ở cho thuê giá rẻ，Giảm vừa phải các yêu cầu về giá trị ròng đánh giá bất động sản hiện tại đối với nhà ở cho thuê giá phải chăng，Có lợi cho nhà cho thuê giá cả phải chăng chất lượng cao hơn khi tham gia phát hành REIT công，Giúp đẩy nhanh quá trình phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ，Đẩy mạnh giải quyết bài toán nhà ở tồn đọng ở các thành phố lớn。

(3) Kiểm soát chặt chẽ việc tuân thủ quản lý đầu tư

Việc tuân thủ quy trình quản lý đầu tư luôn là trọng tâm của các cơ quan quản lý trong việc xem xét điều kiện phát hành của các dự án REIT công，Đây cũng là vấn đề tối ưu hóa cốt lõi của hầu hết các dự án thí điểm trong giai đoạn sàng lọc nội dung và phát triển dự án。Do thời gian thi công của một số dự án sớm hơn、Các lý do như lưu trữ hồ sơ thủ tục xây dựng không đúng cách，Thành lập dự án theo yêu cầu của Văn bản số 958、Quy hoạch、Đất、Đánh giá tác động môi trường、Các quy trình quản lý đầu tư dự án như nghiệm thu xây dựng và hoàn thiện có thể có thiếu sót hoặc sai sót ở các mức độ khác nhau。

Văn bản số 236 làm rõ thêm yêu cầu hoàn thiện thủ tục quản lý đầu tư，Một lần nữa nhấn mạnh rằng việc tuân thủ quy trình quản lý đầu tư "phải căn cứ vào pháp luật, quy định và chính sách quốc gia tại thời điểm đầu tư xây dựng dự án"，Và tiếp tục phân chia và sàng lọc tình trạng thiếu thủ tục，Xóa đường dẫn xử lý trong các tình huống và tình huống khác nhau (xem bảng bên dưới)。Điều đáng quan tâm，Văn bản số 236 phản ánh rõ ràng thái độ nghiêm khắc gần đây của cơ quan quản lý đối với việc xử lý các thủ tục còn thiếu，Theo nguyên tắc phát hành lại，Nếu thực sự không thể cấp lại, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra ý kiến ​​xử lý，Phản ánh đầy đủ thái độ giám sát thận trọng của cơ quan quản lý đối với việc “nhận thư thay mặt người thay thế”。

(Xử lý đường dẫn trong các tình huống và tình huống khác nhau)

(1) Chuẩn hóa quy trình nghiệm thu dự án

Trước thông báo mới，Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia chỉ quy định yêu cầu về thời gian nghiệm thu của các sở cải cách và phát triển cấp tỉnh đối với các dự án mở rộng，Chỉ cần khai báo "kịp thời" đối với các dự án khai báo lần đầu，Nó mơ hồ và khó đoán ở một mức độ nhất định，Điều này cũng dẫn đến hiện tượng trên thực tế, một số sở cải cách và phát triển cấp tỉnh có thể trì hoãn việc nộp tài liệu cho Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia vì nhiều lý do như không quen với hoạt động kinh doanh kê khai lần đầu của REIT。Thông báo mới tiếp tục phát huy tinh thần của quy định mở rộng，Không phân biệt dự án lần đầu áp dụng và dự án mở rộng，Yêu cầu về thời gian chấp nhận thống nhất và rõ ràng là năm ngày làm việc，Cải thiện đáng kể tính minh bạch và khả năng dự đoán về thời gian chấp nhận đơn đăng ký dự án。

Cũng，Thông báo mới cũng quy định rõ ràng những vấn đề chưa có văn bản phản đối hoặc ý kiến ​​ủng hộ của các sở, ban ngành cấp tỉnh khác và cấp dưới，Không nên ký xác nhận nhiều lần khi gửi，Tránh trùng lặp công việc và quy trình không cần thiết，Giúp nâng cao hiệu quả khai báo。

Nhưng bạn cũng cần chú ý nhé，Thông báo mới chỉ làm rõ ủy ban cải cách và phát triển cấp tỉnh、Yêu cầu về thời hạn chấp nhận của Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia，Đối với ủy ban cải cách và phát triển thành phố、Thủ tục phê duyệt và xem xét của Ủy ban Cải cách và Phát triển cấp huyện，Vẫn cần triển khai theo yêu cầu cụ thể của các sở cải cách và phát triển địa phương，Thông báo mới không cung cấp thêm thông tin làm rõ。

(2) Cải thiện quy trình kê khai cho doanh nghiệp trung ương

Trước thông báo mới，Quy định trước đây chỉ quy định rằng các dự án đóng gói xuyên khu vực và dự án mở rộng của các doanh nghiệp trung ương có thể được báo cáo trực tiếp lên Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia，Không có sự phân biệt nào trong thông báo mới，Thống nhất và làm rõ rằng các doanh nghiệp trung ương có thể trực tiếp gửi tài liệu đăng ký dự án và ý kiến ​​của Ủy ban cải cách và phát triển cấp tỉnh nơi có dự án tới Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia，Thời hạn nghiệm thu phù hợp với thời hạn nghiệm thu của Ủy ban Cải cách và Phát triển tỉnh，trong năm ngày làm việc。Việc cho phép doanh nghiệp trung ương nộp hồ sơ trực tiếp sẽ giúp rút ngắn thời gian liên lạc cho các dự án doanh nghiệp trung tâm、Chi phí。

(3) Tiến hành tư vấn và đánh giá kịp thời

Tư vấn đánh giá không phải là cách sắp xếp duy nhất cho REITs，Có kinh nghiệm sâu rộng tương ứng trong lĩnh vực ra quyết định đầu tư。Điều 2 của "Các biện pháp quản lý đánh giá và tư vấn đầu tư của Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia"，“Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia đang đưa ra các quyết định đầu tư phù hợp，Nên tiếp tục‘Đánh giá trước、Quyết định sau’Nguyên tắc，Ủy thác cho các đơn vị tư vấn kỹ thuật có liên quan thực hiện rà soát, đánh giá，Và đưa ra quyết định dựa trên việc xem xét đầy đủ ý kiến ​​tư vấn và đánh giá。"Các biện pháp quản lý nói trên không đề cập rõ ràng đến việc áp dụng REITs。

Tài liệu trước đó số 958、Văn bản số 617 không quy định rõ cơ chế tham vấn, đánh giá có được áp dụng cho dự án REIT hay không，Tuy nhiên，Trong thực tế，Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia trong quá trình đánh giá dự án，Tính năng "đánh giá đầu tiên ở trên vẫn được sử dụng、Nguyên tắc "hậu quyết định"，Thuê đơn vị tư vấn tương ứng đưa ra ý kiến ​​tư vấn, đánh giá trước，Đánh giá khoa học đảm bảo về REIT、Thông số kỹ thuật、Hiệu quả。

Thông báo mới này nêu rõ rằng Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia sẽ ủy thác cho một cơ quan tư vấn và đánh giá đánh giá dự án sau khi được nghiệm thu，Và quy định thời hạn đánh giá cụ thể，Thực hiện rõ ràng trạng thái của cơ chế tư vấn và đánh giá trong quy trình đăng ký REITs。

(4) ​​Đẩy nhanh đề xuất dự án

Chúng tôi hiểu rồi，Vì việc áp dụng REIT lần đầu tiên là một hoạt động kinh doanh mới cho các ủy ban cải cách và phát triển địa phương，Do đó, thời hạn kiến ​​nghị lên Ủy ban Điều tiết Chứng khoán tại Văn bản số 958 được quy định là "kịp thời"，Trong quy định mở rộng Văn bản số 617，Dựa trên kinh nghiệm nộp hồ sơ lần đầu，Thời hạn đề xuất cho các dự án mở rộng là trong vòng ba tháng kể từ ngày nghiệm thu。Thông báo mới được đưa ra sau khi REIT được thí điểm trong một thời gian dài，Để đáp ứng nhu cầu phát hành thường xuyên tiếp theo，Thông báo mới gia hạn các yêu cầu về thời hạn được thiết lập theo quy định mở rộng，Thống nhất sẽ ấn định thời hạn đề xuất lên Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc là trong vòng 3 tháng kể từ ngày dự án chính thức được nghiệm thu，Cải thiện đáng kể khả năng dự đoán và tính minh bạch của tiến độ dự án，Đặt nền tảng thể chế cho việc phát hành thường xuyên các dự án REIT。Nhưng cần lưu ý，3 tháng không bao gồm các khoản bổ sung theo yêu cầu、Thời gian sửa đổi tài liệu dự án。

(1) Phát huy tối đa vai trò hướng dẫn ban đầu của các chuyên gia

"Thông báo của Tổng Văn phòng Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia về việc Đẩy nhanh Khuyến khích Quỹ Ủy thác Đầu tư Bất động sản (REIT) trong lĩnh vực Cơ sở hạ tầng" do Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia ban hành vào ngày 29 tháng 12 năm 2021 (NDRC) Đầu tư [2021] Số 1048) giữa，Có lần yêu cầu Ủy ban Cải cách và Phát triển các cấp "tìm hiểu mấu chốt của dự án，Dịch vụ dạy kèm rao vặt ""Yêu cầu lập kế hoạch dự án mỗi tháng một lần，Theo dõi tiến độ dự án một cách linh hoạt，Thực hiện công việc tư vấn có mục tiêu，Yêu cầu công việc để tạo nền tảng vững chắc cho việc áp dụng và ban hành dự án một cách suôn sẻ。Đề xuất lần đầu tại Văn bản số 236，Tổ chức、Sử dụng sức mạnh của các chuyên gia trong ngành để đảm bảo tuân thủ quy trình quản lý đầu tư dự án、Tư vấn về ổn định thu nhập dự án và các khía cạnh khác，Chúng ta có thể thấy rằng hướng dẫn về các dự án của Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia sẽ trở nên chuyên nghiệp hơn trong tương lai、Gia cố hướng bê tông。

Đặc biệt，Dành cho giai đoạn đầu xây dựng dự án、Chuyên gia hướng dẫn khâu chuẩn bị hồ sơ，Tài liệu số 236 sử dụng các cách diễn đạt khác nhau，Tức là giai đoạn đầu tu luyện，Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia có thể tổ chức “kịp thời” các chuyên gia trong ngành để hướng dẫn dự án，Tuân thủ quy trình quản lý đầu tư、Đưa ra ý kiến ​​về sự ổn định thu nhập của dự án và các khía cạnh khác，Sau khi bước vào giai đoạn chuẩn bị hồ sơ ứng tuyển，Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia "sẽ" tổ chức các chuyên gia trong ngành để đề xuất ý kiến ​​sửa đổi, cải tiến nếu cần，So sánh，Sự tham gia của các chuyên gia trong ngành chỉ là tùy chọn trong giai đoạn đầu，Nhưng nó có thể trở thành một lựa chọn bình thường trong giai đoạn chuẩn bị tài liệu đăng ký。

Văn bản số 236 còn bổ sung thêm nội dung thẩm định tại chỗ dự án。Trong lĩnh vực IPO，"Kiểm tra tại chỗ" là Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc、Một trong những cách để sàn giao dịch và các cơ quan quản lý khác giám sát, kiểm tra chất lượng công bố thông tin và chất lượng hành nghề của các bên trung gian。Tài liệu số 236 này giới thiệu khái niệm "xác minh tại chỗ"，Có thể thấy Ủy ban Cải cách và Phát triển thận trọng hơn về chất lượng hồ sơ đăng ký，Phương pháp giám sát đa dạng hơn。

(2) Đảm bảo tính khách quan, công bằng trong quá trình tham vấn và đánh giá

Văn bản số 236 đề xuất rõ cơ chế tham vấn, đánh giá dự án RETI hạ tầng công，Điều (9) Văn bản số 236 thể chế hóa cơ chế tham vấn và đánh giá，Từ "bốn、Xem xét ba loại "chuyên gia và tổ chức chuyên môn" được liệt kê trong "Phát huy vai trò của chuyên gia và tổ chức chuyên môn"，Cơ chế tham vấn, đánh giá là một trong ba nền tảng của Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia nhằm đảm bảo tính chuyên nghiệp và chất lượng rà soát dự án。Bài viết này chủ yếu tập trung vào tính khách quan của các cơ quan tư vấn và đánh giá、Sự công bằng cần có quy định cụ thể，Bao gồm: (1)Độc lập về thể chế，Tức là cơ quan tư vấn, đánh giá và các đơn vị trực thuộc、Công ty mẹ hoặc công ty cổ phần，Không có mối quan hệ lợi ích hoặc mối quan hệ cạnh tranh thương mại trực tiếp với nhà tài trợ (chủ sở hữu vốn ban đầu) và các bên trung gian khác；（2）Độc lập nhân sự，tức là tất cả người đánh giá，Không được phép liên lạc với nhà tài trợ (chủ sở hữu ban đầu)、Người quản lý quỹ、Các nhà quản lý chứng khoán đảm bảo bằng tài sản và các đơn vị khác có lợi ích hoặc cạnh tranh thương mại trực tiếp；（3）Cư xử độc lập，Tức là không được liên hệ riêng với nhà tài trợ (chủ sở hữu ban đầu) và các bên trung gian khác，Không tiết lộ trạng thái tư vấn và đánh giá，Không được phép tham gia vào công việc chuẩn bị phát hành。

(3) Giám sát các bên trung gian thực hiện nhiệm vụ

Đánh giá từ nội dung，Một số yêu cầu đối với bên trung gian trong bài viết này chủ yếu trình bày lại các quy định tại Văn bản số 958 trước đó，Nếu các công ty luật và công ty kế toán được yêu cầu không có hành vi vi phạm pháp luật và quy định nghiêm trọng nào trong ba năm qua，Và mỗi bên trung gian phải đảm bảo rằng các tài liệu liên quan do mình phát hành đều mang tính khoa học、Tuân thủ、Đúng、Toàn diện、Chính xác, v.v.。

Nội dung mới lần này chủ yếu nhằm đáp ứng yêu cầu về tình trạng tín dụng của bên trung gian，Tức là mỗi cơ quan trung gian không được "trong thời gian cung cấp dịch vụ"，Bị đưa vào danh sách đối tượng thiếu trung thực nghiêm trọng、Bị xử lý kỷ luật do vi phạm lòng tin hoặc bị cơ quan quản lý có liên quan cấm hoặc hạn chế thực hiện các hoạt động kinh doanh liên quan đến REIT cơ sở hạ tầng hoặc các hoạt động kinh doanh tương tự do vi phạm luật pháp và quy định。

Cũng，Bài viết này xóa nội dung trong Văn bản số 958 “chưa bị cơ quan hành chính, cơ quan quản lý nhà nước xử lý vi phạm hành chính”，Chúng tôi hiểu rồi，Bản sửa đổi này tập trung vào việc liệu có "vi phạm luật và quy định nghiêm trọng" hay không，Bản thân "hình phạt hành chính" đơn giản không nhất thiết cấu thành "vi phạm nghiêm trọng luật pháp và quy định"，Khả năng áp dụng được mở rộng ở một mức độ nhất định。Trong thực tế，Dành cho bên trung gian bị xử phạt hành chính hoặc hoạt động vi phạm pháp luật，Dựa trên tính chất và mức độ nghiêm trọng của hành vi vi phạm、Các loại hình phạt, v.v.，Đánh giá toàn diện xem hành vi liên quan đến hình phạt có cấu thành hành vi vi phạm nghiêm trọng luật pháp và quy định hay không、Đây có phải là trở ngại đáng kể cho việc phát hành REIT không?，Các trường hợp áp dụng cụ thể vẫn cần được Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia làm rõ thêm。

Văn bản số 236 điều chỉnh yêu cầu sử dụng vốn thu hồi một phần。Trước đây người ta quy định rằng "hơn 90% số tiền thu hồi ròng sẽ được sử dụng cho các dự án đang được xây dựng hoặc các dự án mới đã hoàn thiện giai đoạn sơ bộ"，Thông báo mới cho phép "không quá 30% quỹ thu hồi ròng được sử dụng để khôi phục các dự án tài sản hiện có" và "không quá 10% số tiền thu hồi ròng、Số tiền này có thể được sử dụng để thoái vốn của các cổ đông nhỏ của các dự án cơ sở hạ tầng đã niêm yết hoặc để bổ sung tính thanh khoản cho các nhà tài trợ (chủ sở hữu vốn ban đầu), v.v."。Những điều chỉnh nêu trên mang lại cho các nhà tài trợ (người sở hữu vốn cổ phần ban đầu) nhiều cơ hội lựa chọn hơn trong việc sử dụng vốn tái chế để đầu tư hiệu quả，Trong khi khôi phục tài sản hiện có，Giữ nguyên yêu cầu sử dụng hầu hết quỹ tái chế để đầu tư vào các dự án mới，Có lợi cho sự phát triển chung，Thúc đẩy chu kỳ tích cực của tài sản hiện có và đầu tư mới。Đồng thời，Văn bản số 236 cũng dành một khoảng trống nhất định cho việc thoái vốn của cổ đông nhỏ。

Văn bản số 236 làm rõ yêu cầu về tiến độ sử dụng vốn thu hồi。tức là "trong vòng 2 năm，Về nguyên tắc, tỷ lệ sử dụng số tiền thu hồi ròng không được nhỏ hơn 75%，Tất cả phải được sử dụng trong vòng 3 năm"。Đồng thời，Thiết lập hệ thống báo cáo trực tiếp về việc sử dụng quỹ tái chế，Làm rõ rằng nhà tài trợ (chủ sở hữu vốn ban đầu) phải báo cáo trực tiếp việc sử dụng quỹ tái chế cho Phòng Đầu tư của Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia trong vòng 5 ngày làm việc sau khi kết thúc mỗi quý，Và gửi tới ủy ban cải cách và phát triển tỉnh tham gia dự án tái đầu tư。Các quy định nói trên nhằm thúc giục quỹ tái chế được đưa vào sử dụng càng sớm càng tốt，Nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ tái chế，Đảm bảo sử dụng hiệu quả nguồn vốn tái chế。

(1) Hiểu rõ tầm quan trọng của quản lý vận hành

Các dự án cơ sở hạ tầng thường có thuộc tính phúc lợi công cộng，Kinh tế、Xã hội、Đặc điểm bên ngoài nổi bật trong bảo vệ sinh thái và môi trường，Là một công cụ đầu tư tài chính, REIT cũng có những đặc điểm hoạt động riêng biệt，Phải có các thuộc tính lợi nhuận kinh doanh cơ bản nhất，Để được thị trường công nhận。Theo yêu cầu của Văn bản số 236，Sau khi phát hành REIT，Cần tăng cường quản lý vận hành dự án REIT cơ sở hạ tầng，Bao gồm việc phát huy tối đa khả năng vận hành chuyên nghiệp của chủ sở hữu quyền ban đầu；Thiết lập cơ chế khuyến khích và hạn chế hợp lý giữa nhà quản lý quỹ và cơ quan quản lý vận hành，Huy động tâm huyết của các cơ quan quản lý vận hành；Liên kết các dự án REIT cơ sở hạ tầng được mua mới với hiệu suất hoạt động thực tế của các dự án đã phát hành, v.v.，Nâng cao hiệu quả hoạt động，Đảm bảo cơ sở hạ tầng đầy đủ và hiệu quả、Hàng hóa công cộng、Cung cấp dịch vụ công，Bảo vệ lợi ích của công chúng，Đồng thời cải thiện khả năng sinh lời của các dự án cơ sở hạ tầng，Bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư，Để đạt được sức mạnh tổng hợp giữa giá trị thương mại và lợi ích công cộng。

(2) Chú ý đến tính bền vững trong hoạt động của dự án

Các loại dự án cơ sở hạ tầng trong mô hình hoạt động、Trạng thái thu nhập、Logic nghiệp vụ、Có sự khác biệt lớn về mặt nhân sự chuyên nghiệp，Do đó, không thể khái quát hóa các yêu cầu đối với tổ chức quản lý vận hành。Văn bản số 236 yêu cầu cơ cấu quản lý vận hành phải căn cứ vào tình hình dự án，Mô hình hoạt động sáng tạo, tuân thủ pháp luật và quy định，Xây dựng kế hoạch hoạt động một cách khoa học và hợp lý，Làm tốt công việc cập nhật và duy trì tài sản cơ bản，Đảm bảo tính bền vững của hoạt động và thu nhập của dự án。Điều này yêu cầu các cơ quan quản lý và vận hành phải tuân thủ các yêu cầu chính sách và đặc điểm thị trường của các dự án cơ sở hạ tầng khác nhau，Xây dựng cơ chế vận hành và quản lý phù hợp，Nâng cao mức độ dịch vụ，Đẩy mạnh việc phát triển nghiệp vụ quản lý vận hành。

Đồng thời，Văn bản số 236 yêu cầu tích cực áp dụng công nghệ mới、Quy trình mới、Tài liệu mới，Nâng cao chất lượng hoạt động，Giảm chi phí vận hành，Đảm bảo lợi nhuận của dự án。Để quản lý vận hành dự án cơ sở hạ tầng trong tương lai，Cần tích hợp "số hóa" và "trí tuệ" vào sản xuất、Quản lý、Tiếp thị、Hợp tác công nghiệp và các khía cạnh khác，Sử dụng công nghệ mới、Phương tiện mới、Khái niệm mới，Nâng cao chất lượng và hiệu quả quản lý dự án cơ sở hạ tầng。

(3) Tăng cường hướng dẫn quản lý vận hành tài sản

1. Tăng cường quản lý thời gian của Ủy ban Cải cách và Phát triển đối với các dự án REIT đã phát hành

Trước khi ban hành Văn bản số 236，Việc quản lý REIT của Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia、Giám sát、Hướng dẫn、Vai trò điều phối và xúc tiến được thể hiện rõ hơn ở khoản dự trữ của dự án、Hỗ trợ và điều phối chính sách trước khi phát hành dự án、Kiểm toán các khía cạnh phát hành dự án，Dành cho các sản phẩm REIT có thời hạn，Có những yêu cầu mang tính nguyên tắc trong các quy định trước đây，Về chi tiết hoạt động cụ thể chủ yếu thể hiện ở việc theo dõi, giám sát việc sử dụng số tiền thu hồi được。Quản lý vận hành trong suốt thời gian REITs，bao gồm thông tin tiết lộ、Giao dịch bị đình chỉ、Tiếp tục、Việc chấm dứt niêm yết và các khía cạnh khác sẽ được thực hiện theo quy định của Ủy ban điều tiết chứng khoán Trung Quốc và sàn giao dịch。

Sau khi ban hành Văn bản số 236，Tăng cường quản lý thời gian của Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia đối với các dự án REIT đã phát hành。Ngoài việc tuân thủ luật pháp, quy định và các quy định liên quan của Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc，Lập và công bố báo cáo định kỳ về quỹ cơ sở hạ tầng，Khi công bố hoạt động hàng năm cho nhà đầu tư cấp vốn hàng năm，Thông tin liên quan cũng phải được sao chép tới Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia cũng như các ủy ban cải cách và phát triển cấp tỉnh có liên quan。Cũng，Nếu xảy ra trường hợp khẩn cấp lớn ảnh hưởng đến giá trị tài sản và thu nhập của dự án，Sau khi hoàn tất các thủ tục công bố thông tin liên quan, một bản sao phải được gửi kịp thời cho Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia cũng như các ủy ban cải cách và phát triển cấp tỉnh có liên quan。

Điều đáng quan tâm，Văn bản số 236 không xác định ý nghĩa “các trường hợp khẩn cấp lớn ảnh hưởng đến giá trị tài sản và thu nhập của dự án”，Trong thực tế，Xét rằng Văn bản số 236 yêu cầu nhà quản lý quỹ “sao chép kịp thời sau khi hoàn thành các thủ tục công bố thông tin liên quan”，Có thể hiểu như vậy theo quy định của Ủy ban Điều tiết Chứng khoán、Các tiêu chuẩn công bố thông tin của sàn vẫn cần được giải thích thêm trên thực tế。Quy định về công bố thông tin tại Văn bản số 236，Và Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc、Mối liên hệ giữa quy định công bố thông tin của các sàn giao dịch，Tất cả đều cần được cải thiện hơn nữa thông qua hoạt động thực tế。

2.Việc mua lại REIT cơ sở hạ tầng mới có liên quan đến hiệu suất hoạt động thực tế của các dự án đã phát hành

Hướng dẫn trao đổi trước đây về các dự án cơ sở hạ tầng mới mua，Chủ yếu nhấn mạnh một cách tích cực rằng các dự án đã ban hành yêu cầu hiệu suất vận hành tốt，Cơ cấu quản trị hợp lý，Không có sự hỗn loạn trong quản lý vận hành、Hệ thống kiểm soát nội bộ và quản lý rủi ro không thể triển khai hiệu quả、Rủi ro hoạt động lớn như suy giảm tình hình tài chính。

Tờ khai số 617 đối với dự án mua mới，Không có yêu cầu về hiệu suất đối với các mặt hàng đã phát hành。Văn bản số 236 làm rõ thêm，Các nhà quản lý quỹ và cơ quan quản lý vận hành cần đảm bảo tính bền vững của hoạt động và thu nhập của dự án，Nếu hiệu suất hoạt động của REIT cơ sở hạ tầng không đáp ứng được mong đợi một cách nghiêm túc、Gây dư luận tương đối tiêu cực hoặc gây tai nạn lớn về an toàn sản xuất, vận hành，Việc sắp xếp các dự án mua mới nên tạm dừng，Thêm yêu cầu các nhà quản lý quỹ đôn đốc các cơ quan quản lý vận hành nâng cao chất lượng vận hành dự án và khả năng sinh lời，Trách nhiệm quản lý hợp nhất。

1. Đẩy nhanh việc thực hiện mở rộng thí điểm và thúc đẩy việc bình thường hóa việc mở rộng

Kể từ ngày 28 tháng 9 năm 2022 Khu công nghiệp Boshi Shekou REIT、Cảng Red Earth Yantian REIT、REIT nước tiên phong Fu Guo、Huaan Zhangjiang REIT Everbright、Đợt 5 đơn đầu tiên của CICC GLP REIT đã được mở rộng cho đến nay，Khu công nghiệp Boshi Shekou hiện tại REIT、Cảng Red Earth Yantian REIT、Huaan Zhangjiang REIT Everbright、CICC GLP REIT có tổng cộng 4 câu hỏi công khai。"Thông báo phát hành bình thường" nêu rõ rằng việc triển khai đợt dự án mở rộng đầu tiên sẽ được đẩy nhanh hơn nữa，Cải tiến cơ chế định giá mở rộng。Việc triển khai loạt dự án mở rộng đầu tiên sẽ giúp triển khai các điểm chính trong việc xem xét quy định và các yêu cầu mở rộng cho toàn bộ quá trình mở rộng，Huy động hơn nữa sự nhiệt tình của các thực thể thị trường để tìm kiếm rộng rãi và thu được các tài sản tiềm năng một cách hiệu quả，Tối đa hóa khả năng REIT phục hồi tài sản hiện có，Nâng cao hơn nữa sức sống của thị trường。

2. Đưa tỷ lệ cá cược tỷ số bóng đáà các tổ chức tài chính khác vào phạm vi thí điểm

Ngày 3 tháng 3 năm 2023，Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc đã hướng dẫn các sàn giao dịch chứng khoán xây dựng "Hướng dẫn cho các công ty quản lý tài sản bảo hiểm thực hiện hoạt động kinh doanh chứng khoán hóa tài sản"，Hỗ trợ quản trị doanh nghiệp hợp lý、Tiêu chuẩn quản lý kiểm soát nội bộ、Một công ty quản lý tài sản bảo hiểm chất lượng cao với kinh nghiệm quản lý tài sản phong phú tham gia kinh doanh chứng khoán hóa tài sản (ABS) và quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REITs)，Làm phong phú hơn nữa hình thức các tổ chức tham gia，Phấn đấu thúc đẩy sự phát triển chất lượng cao của thị trường REIT đa cấp。

Quỹ bảo hiểm và quản lý tài sản bảo hiểm luôn là đối tượng chính trên thị trường tham gia đầu tư bất động sản và đầu tư REIT cơ sở hạ tầng。Thông báo mới nêu rõ bao gồm “tỷ lệ cá cược tỷ số bóng đáà các tổ chức tài chính khác” trong phạm vi dự án thí điểm kinh doanh chứng khoán hóa bảo đảm bằng tài sản，Cho phép các tổ chức đủ điều kiện tham gia REIT cơ sở hạ tầng，Đồng thời mở rộng hơn nữa phạm vi người tham gia thị trường，Giúp tận dụng lợi thế của dự trữ dự án cơ sở hạ tầng bảo hiểm，Tăng cường đáng kể sức sống thị trường，Nó cũng cung cấp thêm không gian cho kênh rút lui của các quỹ bảo hiểm đầu tư vào bất động sản。

Về điều kiện áp dụng，Chỉ quy định kinh doanh、Quản trị hợp lý、tỷ lệ cá cược tỷ số bóng đáới kinh nghiệm phong phú về quản lý tài sản có thể thực hiện hoạt động kinh doanh này，Đưa ra yêu cầu cao hơn về quản lý và vận hành công ty quản lý tài sản bảo hiểm，Việc xác định các công ty quản lý tài sản bảo hiểm chất lượng cao có thể cần phải dựa trên "Quy định về quản lý các công ty quản lý tài sản bảo hiểm" và "Các biện pháp tạm thời để giám sát và xếp hạng các công ty quản lý tài sản bảo hiểm" và các quy định khác，Sàng lọc thêm。

Dựa vào nội dung thông báo mới，Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia và Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc nhất quyết chú ý đến việc quản lý và phát triển REIT từ cấp độ khuôn khổ và thể chế，Xây dựng cơ chế giám sát toàn chuỗi，Thúc đẩy những người tham gia thị trường quay trở lại vị trí và hoàn thành trách nhiệm của mình，Làm rõ hơn và hoàn thiện các tiêu chuẩn phát hành dự án、Trên cơ sở tối ưu hóa quy trình khai báo，Đồng thời, nó mang lại nhiều không gian tiếp thị hơn，Về việc mở rộng năng lực thị trường，Về mặt người tham gia thị trường，tất cả đều tăng cường sức khỏe một cách mạnh mẽ、Người lớn、Xây dựng thị trường REIT tiêu chuẩn，Con đường phát triển của thị trường REIT Trung Quốc đang dần trưởng thành dựa trên điều kiện quốc gia của Trung Quốc、Phát triển hoàn hảo và vững chắc。