Trong những năm gần đây，Với dịch bệnh vi-rút Corona mới、Ảnh hưởng của hàng loạt yếu tố như chu kỳ thị trường và cải cách，Nhiều doanh nghiệp tư nhân thiếu dòng tiền，Rơi vào khủng hoảng nợ lần lượt。Để cải thiện tình hình hiện tại，Nhiều doanh nghiệp tư nhân chọn tinh giản hoạt động、Hàng loạt “cú đấm tổng hợp” như tái cơ cấu nợ, thoái tài sản，Nhằm khôi phục dòng tiền càng sớm càng tốt、Hồi sinh tài sản。Nhưng trong trường hợp nợ quá hạn，Việc tái cơ cấu doanh nghiệp tư nhân mắc kẹt trong khủng hoảng nợ không suôn sẻ，Các chủ nợ có liên quan đang cố gắng bảo vệ các yêu cầu pháp lý của mình，Tất cả đều chủ động，Quyền hủy của chủ nợ[1]Số lượng vụ kiện tăng mạnh trong những năm gần đây。Truy xuất dữ liệu，Giai đoạn từ 2001 đến 2017，Tổng số vụ sơ thẩm theo quyền hủy bỏ của chủ nợ là 13,424 mục；Trong những năm gần đây từ 2019 đến 2021，Tổng số vụ sơ thẩm theo quyền hủy bỏ của chủ nợ đã lên tới 20,155 mục。

Click để xem hình lớn hơn

Theo Điều 539 Bộ luật Dân sự[2]，“Con nợ chuyển nhượng tài sản với mức giá thấp rõ ràng là không hợp lý” là một trong những điều kiện kích hoạt để chủ nợ thực hiện quyền thu hồi。Nếu được hỗ trợ bởi quyết định tư pháp，Các giao dịch do người mắc nợ thực hiện sẽ bị hủy。Do thiếu các quy định rõ ràng và tiêu chuẩn thống nhất về những tình huống cấu thành “giá thấp rõ ràng là không hợp lý” trong luật pháp hiện hành và thực tiễn tư pháp，Cơ chế quyền thu hồi chủ nợ mang lại sự bảo vệ cho phần lớn chủ nợ，Cũng cho phép tích cực thúc đẩy cơ cấu lại nợ、Con nợ muốn khôi phục tài sản thì “sợ”。Theo quan điểm này，Bài viết này nhằm mục đích kết hợp với thực tiễn tư pháp，Để đưa ra các quy tắc xác định “rõ ràng là giá thấp và không hợp lý” trong quá trình xử lý tài sản của con nợ，Để cung cấp thông tin tham khảo cho các bên liên quan。

để xóa "Rõ ràng là giá thấp vô lý"tiêu chuẩn nhận dạng，Trước hết cần làm rõ giá thanh lý thuộc về loại nào "Giá hợp lý"。Theo phần "Hiểu và áp dụng hợp đồng của Bộ luật dân sự (1)"，Phán quyết về tính hợp lý của giá giao dịch ở cấp độ lập pháp vẫn tuân theo quy định tại Điều 19 của Giải thích tư pháp ban đầu của Luật Hợp đồng (2)，Tức là “Tòa án nhân dân phải đưa ra phán quyết đối với người kinh doanh nói chung tại nơi diễn ra giao dịch，Và tham khảo giá hướng dẫn của bộ phận giá hoặc giá giao dịch thị trường tại thời điểm giao dịch，Xác nhận sau khi xem xét toàn diện các yếu tố liên quan khác"。Có thể thấy từ đây，Giá giao dịch có hợp lý không，Nên quay về thời điểm xảy ra giao dịch，Đồng thời đưa ra phán đoán dựa trên tình hình nơi diễn ra giao dịch；Tuy nhiên, cách giải thích tư pháp nêu trên chưa làm rõ hàm ý và mở rộng của "giá giao dịch thị trường" và "các yếu tố liên quan khác"，Và nhiều tài sản (chẳng hạn như vốn chủ sở hữu、Bất động sản) Thường không có "giá hướng dẫn bộ phận giá"，Tác giả kết hợp các vụ án tư pháp，Lấy vốn chủ sở hữu và bất động sản phổ biến nhất trong thực tế làm ví dụ，Tóm tắt rộng rãi các nguyên tắc trọng tài sau:

1. tỷ lệ cá cược tỷ số bóng đá đã kiểm toán của công ty được tòa án công nhận cao，Nếu không có trường hợp đặc biệt nào khác，Nói chung, nó có thể được sử dụng làm cơ sở định giá trực tiếp cho "giá cả hợp lý"。

Trong vụ việc liên quan đến tranh chấp về quyền thu hồi liên quan đến giao dịch vốn cổ phần ở các công ty chưa niêm yết，Nếu giá chuyển nhượng dựa trên số lượng tài sản ròng được kiểm toán hiện tại do tổ chức đủ điều kiện phát hành，Và báo cáo kiểm toán không bị coi là không hợp lệ（Phân tích các trường hợp báo cáo kiểm toán không hợp lệ thường gặp，Xem các bài viết trước của chúng tôi để biết chi tiết"Phân tích thực tế về trách nhiệm của cổ đông trong công ty một thành viên(Phần 1)、(Phần 2)》），Tòa án thường sẽ công nhận đó là "mức giá hợp lý"。Ví dụ: trong trường hợp "(2018) Đơn xin dân sự của Tòa án tối cao số 1212"，Tòa án tối cao tin rằng: “Vốn chủ sở hữu là thứ vô hình、Tóm tắt、Quyền toàn diện，Phán quyết giá trị vốn cổ phần，Theo thói quen kinh tế và sinh hoạt chung，tỷ lệ cá cược tỷ số bóng đá tiêu chuẩn tham chiếu trực tiếp nhất cho giá vốn cổ phần của công ty。"Một ví dụ khác là trong trường hợp "(2016) Phán quyết dân sự của Tòa án tối cao số 136"，Tòa án tối cao cũng có quan điểm tích cực về tài sản ròng là giá chuyển nhượng cổ phần: “Mặc dù các bên không đánh giá giá tài sản của Công ty Chiết Giang Yingzhao trong quá trình chuyển nhượng cổ phần，Nhưng theo bảng cân đối kế toán năm 2006 của Công ty Chiết Giang Yingzhao nộp cho phòng quản lý công thương，Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2006，Tài sản ròng của Công ty Chiết Giang Yingzhao là 1.hơn 0,9 tỷ nhân dân tệ。Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng vốn trong trường hợp này được ký vào ngày 14 tháng 2 năm 2007，Nhưng vì Wang Guisheng và những người khác không nộp bằng chứng về việc tài sản ròng của Công ty Chiết Giang Yingzhao tăng lên trong giai đoạn này，Và công ty Hồng Kông đã hủy đăng ký vào ngày 7 tháng 7 năm 2006，Không thể đầu tư thêm tiền vào Công ty Chiết Giang Yingzhao，Do đó, tài sản ròng có thể được coi là giá trị tài sản của Công ty Chiết Giang Yingzhao tại thời điểm chuyển nhượng。"

Điều đáng chú ý là ý kiến ​​của trọng tài trên không phải là tuyệt đối.Mặc dù tỷ lệ cá cược tỷ số bóng đá có thể được sử dụng làm cơ sở định giá sơ bộ cho giá trị vốn chủ sở hữu của công ty，Tuy nhiên, nếu công ty liên quan đến vụ việc có trường hợp đặc biệt không được ghi trong sổ sách(Ví dụ: công ty đang trong giai đoạn đầu hoạt động、Vẫn còn sớm để kiếm lợi nhuận，Vẫn cần một lượng vốn đầu tư lớn)，Tòa án sẽ xem xét toàn diện khi đánh giá mức giá hợp lý cho vốn chủ sở hữu của công ty và thực hiện các điều chỉnh dựa trên số lượng tài sản ròng。Ví dụ: trong trường hợp "(2016) Tứ Xuyên Minzhong số 1239"，Tòa án tối cao tỉnh Tứ Xuyên tin rằng: “tỷ lệ cá cược tỷ số bóng đá cơ sở quan trọng để xác định giá trị vốn chủ sở hữu，Tuy nhiên, việc xác định giá trị vốn chủ sở hữu không thể hoàn toàn tương đương với giá trị tài sản ròng của công ty。Suy ra từ lẽ thường，Việc xác định mức xem xét giao dịch vốn cổ phần của cả hai bên trong giao dịch cần phải xem xét toàn diện tình trạng hiện tại của công ty mục tiêu、Triển vọng đầu tư và các yếu tố khác，Việc xác định xem xét vốn chủ sở hữu cũng phụ thuộc vào phán đoán kinh doanh của cả hai bên trong giao dịch、Các tình huống thực tế tương ứng tại thời điểm giao dịch có liên quan chặt chẽ với nhau。Nền tảng của giao dịch trong trường hợp này là Bệnh viện Fuwai Thành Đô vẫn đang được xây dựng，Cổ đông Công ty Thành Đô Fuwai nợ bên ngoài một khoản nợ lớn，Về mặt khách quan, không thể thúc đẩy việc xây dựng dự án Bệnh viện Thành Đô Fuwai một cách suôn sẻ được nữa，Lúc này Công ty Taihui Bắc Kinh nhận chuyển nhượng vốn cổ phần。Thực tế，Công ty Taihui Bắc Kinh sau khi nhận chuyển nhượng cổ phần，Cần đầu tư một lượng lớn để xúc tiến việc xây dựng dự án，Bệnh viện Thành Đô Fuwai vẫn đang được xây dựng，Không hoạt động，Chưa có lãi。"

2. Kết quả định giá tài sản do các tổ chức đủ năng lực đưa ra cũng có thể được tòa án công nhận，Nhưng cũng có thể được điều chỉnh do các yếu tố đặc biệt。

Theo "Quy định của Tòa án Nhân dân Tối cao về một số vấn đề liên quan đến việc xác định giá tham chiếu cho việc xử lý tài sản của Tòa án nhân dân" (Giải thích Pháp [2018] số 15)，Tòa án nhân dân xác định giá tham chiếu cho việc xử lý tài sản，Các bên có thể thương lượng giá、Truy vấn trực tiếp、Truy vấn trực tuyến、Đánh giá ủy thác và các phương pháp khác；Đồng thời, dựa trên ý kiến ​​nhận định của vụ án "(2020) Đen 02 Minzhong số 192"(“Công ty Nông nghiệp Hành Dương không vượt qua được cuộc kiểm toán của Doanh nghiệp Shangheng Guantong、Đánh giá，Tài sản của Shangheng Guantong Enterprise vẫn chưa được xác nhận、Nợ phải trả、Trong trường hợp tài sản ròng，Chuyển nhượng Shangheng Guantong Enterprise 19 do nó nắm giữ với giá 1 nhân dân tệ.78% phần tài sản，Thực tế là để tránh nguy cơ có thể bị thu hồi do chuyển nhượng tự do")，Định giá tài sản là một trong những phương pháp định giá được tòa án công nhận trong hoạt động tư pháp。Nhưng tương tự như phương pháp định giá tài sản ròng đã kiểm toán，Đánh giá tài sản cũng cần xem xét liệu có yếu tố giá tiềm ẩn nào ảnh hưởng đến công ty liên quan hay không，Ví dụ: công ty có số tiền phải trả lớn không。Trong vụ án "(2019) TAND tối cao số 888"，Mặc dù Tòa án tối cao khẳng định đánh giá tài sản là phương pháp định giá，Nhưng cũng đề xuất trừ giá chuyển nhượng cuối cùng vào khoản nợ dự phòng chưa thanh toán của công ty: “Giá chuyển nhượng vốn cổ phần nói trên được căn cứ vào giá trị thẩm định，Vì chưa thanh toán phí chuyển nhượng và chi phí phá dỡ 2 mảnh đất liên quan đến chuyển nhượng，Khẳng định của Công ty Huasheng rằng giá chuyển nhượng được xác định dựa trên giá trị định giá trừ đi các khoản phí quá hạn có liên quan là phù hợp với thực tế của vụ việc này"。

Một điều nữa cần lưu ý là，Nếu lấy kết quả thẩm định tài sản làm giá chuyển nhượng，Cần đặc biệt xem xét tính pháp lý và hợp lý của báo cáo thẩm định tài sản，Tránh bị chủ nợ thách thức。Tính hợp pháp đề cập đến các yêu cầu cơ bản để định giá tài sản được quy định trong "Luật định giá tài sản của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa"，Ví dụ đơn vị đánh giá và nhân sự phải có trình độ chuyên môn tương ứng、Quy trình đánh giá phải tuân thủ yêu cầu pháp lý (ví dụ: số lượng nhân sự phải đáp ứng yêu cầu pháp lý、Yêu cầu điều tra tại chỗ)、Báo cáo đánh giá phải được ký và hoàn thành、Mục đích đã nêu phù hợp với mục đích giao dịch，Nếu không kết quả đánh giá có thể không được trọng tài công nhận。Ví dụ: trong trường hợp "(2016) Bản án dân sự của Tòa án tối cao số 350"，Mặc dù Báo cáo định giá tài sản nêu rõ giá trị tài sản của công ty liên quan，Tuy nhiên, do báo cáo định giá nêu rõ “chỉ được sử dụng bởi bên ủy thác và người sở hữu tài sản cho mục đích đăng ký công nghiệp và thương mại，Không dùng cho mục đích khác"，Cuối cùng không được lấy làm cơ sở để xác định việc xem xét chuyển nhượng vốn cổ phần。Tính hợp lý của kết quả giám định tài sản，Trong thực tế, nó chủ yếu đề cập đến việc lựa chọn phương pháp đánh giá có phù hợp hay không。

Theo "Luật định giá tài sản của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa"，Ngoại trừ chỉ có thể chọn một phương pháp định giá theo tiêu chuẩn hành nghề định giá，Nên chọn nhiều hơn hai phương pháp đánh giá。Kinh nghiệm dự án trước đây，Nhóm dự án cũng gặp phải nhiều trường hợp áp dụng các phương pháp đánh giá、Các tình huống đặt câu hỏi liên quan đến việc lựa chọn phương pháp，Nhưng ở cấp độ hành nghề tư pháp，Nếu báo cáo đánh giá không có sai sót pháp lý nào khác，Và cơ quan đánh giá có đủ lý do để lựa chọn phương pháp đánh giá，Tòa án nhìn chung sẽ giữ nguyên kết luận đánh giá。Ví dụ trường hợp "(2019) Gan 0502 Zhiyi số 33"，Cơ quan đánh giá chỉ chọn một phương thức đánh giá，Và cách tiếp cận thị trường được những người bất đồng chính kiến ​​cho là hợp lý đã không được áp dụng làm phương pháp định giá，Tuy nhiên, Tòa án quận Xinyu Yushui cho rằng: "Mặc dù Điều 18 của "Bộ luật hành nghề định giá tài sản---Giá trị doanh nghiệp" quy định rằng，Dành cho những công ty phù hợp sử dụng các phương pháp định giá khác nhau để đánh giá giá trị doanh nghiệp，Các chuyên gia định giá tài sản nên sử dụng nhiều hơn hai phương pháp định giá để định giá。Nhưng điều khoản này cũng có điều kiện tiên quyết，tức‘Thích hợp để sử dụng các phương pháp định giá khác nhau để đánh giá giá trị doanh nghiệp’，Báo cáo định giá nêu chi tiết rằng phương pháp thu nhập không được áp dụng cho định giá này、Lý do quy luật thị trường，Phương pháp chi phí được sử dụng trong báo cáo định giá này không vi phạm các quy định pháp luật và tiêu chuẩn ngành。"

Chúng tôi hiểu điều này,Trước khi xử lý tài sản，Các bên phải trao đổi đầy đủ với cơ quan đánh giá，Dựa trên tình hình thực tế và đặc điểm của dự án，Lựa chọn đúng phương pháp đánh giá và lưu giữ thông tin, bằng chứng tương ứng。Dựa trên kinh nghiệm dự án trước đây，Đánh giá vốn chủ sở hữu của công ty chưa niêm yết，Dựa trên tình hình cơ bản của đơn vị được đánh giá，Chọn phương pháp thị trường sau khi xem xét toàn diện[3](có thể thu số tiền phù hợp、Ví dụ về giao dịch có thể so sánh với đối tượng đang được đánh giá，Và những thông tin liên quan cần thiết để so sánh và phân tích với đối tượng đánh giá，Có điều kiện hoạt động để sử dụng phương pháp thị trường để đánh giá)、Phương thức thu nhập[4](Có khả năng thu thập và phân tích trạng thái lịch sử của đối tượng được đánh giá、Thông tin cần thiết để dự đoán lợi nhuận và rủi ro trong tương lai，Có điều kiện hoạt động sử dụng phương pháp thu nhập để thực hiện đánh giá) và phương pháp dựa trên tài sản (tài sản của đơn vị được đánh giá、Nợ phải trả có thể được xác định theo chính sách kế toán、Xác định hợp lý hoạt động kinh doanh và các điều kiện khác，Có các điều kiện cho từng nội dung trong quá trình đánh giá、Chọn đặc điểm nợ phải trả phù hợp、Phương pháp đánh giá cụ thể，và có đủ điều kiện hoạt động để triển khai các phương pháp đánh giá này) để đánh giá。

3. Các hệ số tham chiếu khác

Khi không có kết quả kiểm tra hoặc đánh giá，Nếu một bên có thể cung cấp bằng chứng tham chiếu khác về giá trị vốn cổ phần，Cũng có thể được tòa án thông qua。Trong thực tế，Các yếu tố tham chiếu phổ biến có thể bao gồm: (1) Giá giao dịch vốn cổ phần gần đây；(2) Đối với công ty mới đi vào hoạt động còn khá sớm, cổ đông đã nộp vốn đăng ký；(3) Nếu gần đây có sự bảo lãnh bên ngoài sử dụng vốn chủ sở hữu liên quan đến vụ việc，Số tiền yêu cầu gốc được đảm bảo cũng có thể được sử dụng làm tham chiếu cho giá trị vốn chủ sở hữu。Nhưng so với kết quả kiểm tra, đánh giá，Chứng minh các hệ số tham chiếu trên yếu hơn[5]，Dễ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khách quan khác hơn，Ví dụ: quan điểm đàm phán và tình hình thực tế của hai bên trong giao dịch、Triển vọng kinh doanh của công ty và các tác động khác，Do đó, cần xem xét các yếu tố tiềm năng khác khi sử dụng thông tin này làm cơ sở định giá，Để củng cố tính xác thực và hợp lý của giao dịch。

Cần lưu ý rằng，Tòa án công nhận việc xác định giá hợp lý dựa trên các tiêu chuẩn trên，Điều này có nghĩa là các tiêu chuẩn này có thể có tác động phản tác dụng đối với các tiêu chuẩn khác được người phân giải áp dụng。Ví dụ，Đối với vốn chủ sở hữu của cùng một công ty，Nếu chênh lệch giữa kết quả đánh giá và kết quả giao dịch gần đây quá lớn，Độ tin cậy của kết quả đánh giá có thể bị thách thức。Do đó，Khi tiến hành xử lý tài sản và bằng chứng tổ chức phản hồi sau đó，nên là đủ、Tham khảo toàn diện về sự tương tác giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá khác nhau，Và đưa ra lời giải thích hợp lý cho những mâu thuẫn。

1. Chỉ là đất、Tài sản chính và tài sản cũ，Kết quả thẩm định do các tổ chức đủ tiêu chuẩn đưa ra được tòa án công nhận nhiều nhất

Đã truy xuất,Đối với bất động sản được xử lý dựa trên kết quả thẩm định hiện tại，Trong trường hợp không có bằng chứng trái ngược khác，Tòa án thường sẽ trực tiếp công nhận đó là mức giá hợp lý。Ví dụ: trong trường hợp "(2019) Đơn xin dân sự của Tòa án tối cao số 6130"，Tòa án tối cao cho rằng việc chuyển nhượng đất liên quan đến vụ án là “thu nhập định giá do một công ty định giá thu được,Cục quản lý đất đai lấy đây làm căn cứ tính các loại thuế, phí tương ứng... Vì vậy, việc Chen cho rằng giá chuyển nhượng đất liên quan đến vụ án rõ ràng là không hợp lý và thấp là thiếu căn cứ đầy đủ。"

Như đã đề cập ở trên，Việc lựa chọn phương pháp đánh giá có thể ảnh hưởng đến khả năng chứng minh của kết luận báo cáo đánh giá，Dựa trên kinh nghiệm dự án trước đây，Định giá tài sản bất động sản，Có thể xem xét cách tiếp cận thị trường、Phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí[6]Và phương pháp phát triển giả thuyết và các phương pháp đánh giá khác；Cụ thể: Đối với đối tượng định giá có số lượng lớn các loại tương tự、Còn nhiều giao dịch nữa、Các bất động sản có thể so sánh với nhau，Có thể sử dụng phương pháp thị trường để đánh giá，Ví dụ: khu dân cư、Tòa nhà văn phòng、Cửa hàng、Nhà xưởng tiêu chuẩn và đất phát triển bất động sản, v.v.；Đối với những tài sản hiếm khi giao dịch (ví dụ: trường học、Bệnh viện、Tòa nhà văn phòng hành chính, v.v.)、Một lượng nhỏ bất động sản (chẳng hạn như các nhà máy đặc biệt)、Sân bay、Bến tàu、Bảo tàng、Nhà thờ、Đền thờ cổ kính, v.v.)、Bất động sản có khả năng so sánh kém (chẳng hạn như công trình đang xây dựng, v.v.)，Có thể sử dụng phương pháp chi phí để đánh giá；Đối với đối tượng định giá là bất động sản tạo thu nhập (chẳng hạn như nhà ở thương mại、Tòa nhà văn phòng、Trung tâm mua sắm、Nhà hàng、Sân chơi、rạp chiếu phim、Bãi đậu xe、Trạm xăng、Việc cho thuê kho bãi, nhà xưởng, v.v.) có thể được đánh giá bằng phương pháp thu nhập；Dành cho những người có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển，Và giá trị của sự phát triển đã hoàn thành có thể được so sánh bằng phương pháp so sánh、Bất động sản được đo bằng các phương pháp khác ngoài phương pháp chi phí, chẳng hạn như phương pháp thu nhập (chẳng hạn như đất sẵn có để phát triển、Dự án đang xây dựng hoặc phát triển bất động sản、Bất động sản có thể được cải tạo hoặc thay đổi mục đích sử dụng, v.v.) có thể được đánh giá bằng phương pháp phát triển giả định。

Nhưng trong hoạt động thanh lý bất động sản，Thẩm định tài sản không phải là giải pháp chữa bách bệnh，Một số nội dung có thể không được đánh giá do thiếu cơ sở và cơ sở đánh giá。Ví dụ trường hợp "(2016) Lu Minzhong số 337"，Căn nhà liên quan đến vụ án không có "giá tham khảo thị trường，Và cần phải phát triển thêm，Bản chất là dự án đang xây dựng, chưa rõ ngày hoàn thành và đưa vào sử dụng，Có ít giao dịch hơn trên thị trường bất động sản Texas，Không có cơ sở tính giá"，Do đó không thể đánh giá được。Xác định giá cho loại tài sản này，Cần thảo luận từng vấn đề một，Ví dụ: ngôi nhà liên quan đến vụ việc nói trên được dự định bán trước，Các căn nhà khác trong cùng tòa nhà đã được đăng ký bán trước với cơ quan có thẩm quyền，Giá đăng ký cuối cùng đã được tòa án thông qua và dùng làm cơ sở để định giá。

2. Chỉ tài sản đã qua sử dụng，Giá trị tham chiếu của "giá hướng dẫn" cần được đánh giá dựa trên nền tảng của việc giới thiệu chính sách

Theo phần "Hiểu và áp dụng hợp đồng của Bộ luật dân sự (1)"，Có thể lấy giá hướng dẫn của bộ phận giá tại nơi giao dịch làm cơ sở để định giá hợp lý。Trong thực tế，Đúng là nhiều khu vực đã ban hành “giá hướng dẫn” cho nhà cũ，Nhưng liệu giá hướng dẫn này có thể tương đương trực tiếp với "giá hợp lý" hay không，Cần phân tích và xác định dựa trên cơ sở và ý định của cơ quan có thẩm quyền ban hành giá hướng dẫn。

Ở một số khu vực，Giá hướng dẫn do cơ quan có thẩm quyền ban hành chưa nhất thiết được coi là giá hợp lý，Và sẽ được coi là giá giao dịch thấp nhất。Như trường hợp "(2016) Zhemin Shen số 2505"，Tòa án cấp cao tỉnh Chiết Giang cho rằng “Cục thuế địa phương Thịnh Châu đã tuân thủ các quy định của pháp luật và quy định có liên quan，Xây dựng "Giá cơ sở tính thuế của nhà kinh doanh tại thành phố Shengzhou" để điều chỉnh nhà ở địa phương、Hành vi mua bán trên thị trường mua bán đất đai，Thúc đẩy việc thu toàn bộ nguồn thu thuế từ các giao dịch thị trường thứ cấp nhà ở và đất đai，Giá chuẩn này có thể được coi là giá hướng dẫn thấp nhất cho các giao dịch nhà ở kinh doanh tại Thành phố Shengzhou。"Nhưng liên quan đến "giá hướng dẫn" của nhà ở cũ trong "Thông báo của Cục Xây dựng và Nhà ở Thâm Quyến về việc thiết lập Cơ chế giải phóng giá tham chiếu cho các giao dịch nhà ở cũ" do Thâm Quyến ban hành năm 2021，Bởi vì những chính sách này được đưa ra nhằm thực hiện "khẳng định nhà là để ở"、Không phải để suy đoán，Đưa thị trường bất động sản trở lại hợp lý，Và giá hướng dẫn được liên kết trực tiếp với hạn mức phê duyệt khoản vay của tổ chức tài chính，Do đó，Tác giả nghĩ，Loại "giá hướng dẫn" này nên được coi là mức cân nhắc tương đối "hợp lý" hơn là giá giao dịch thấp nhất。

3. Không kiểm tra、Dựa trên kết luận đánh giá，Với bất động sản liền kề、Giá niêm yết trên website trung gian được dùng làm cơ sở định giá，Bằng chứng cho thấy hiệu quả không lý tưởng

Trong thực tế，Các bên liên quan trong nhiều vụ việc đã báo giá bán những bất động sản tương tự ở khu vực xung quanh、Giá niêm yết trên website đại lý bất động sản được dùng làm cơ sở để định giá hợp lý，Tuy nhiên, tòa án thường không công nhận dữ liệu đó。Ví dụ: trong trường hợp "(2022) Quảng Đông 01 Min Zhong số 15326"，Tòa án nhân dân trung cấp Quảng Châu cho rằng “Tao cho rằng giá thị trường của ngôi nhà liên quan đến vụ án phải là 6 triệu nhân dân tệ dựa trên giá niêm yết của những ngôi nhà khác trong cùng cộng đồng，Vì giá đặt không bằng giá giao dịch thực tế，Và xét đến diện tích hiện có của ngôi nhà、định hướng、Tầng、Trang trí、Các yếu tố khác nhau như thế chấp ảnh hưởng đến giá nhà，So Tao khai rằng giá trị thực tế của ngôi nhà liên quan đến vụ án là 6 triệu nhân dân tệ，Không đủ bằng chứng，Tòa án này sẽ không chấp nhận"。Ngay cả đối với người không có định hướng、Tài sản đất bị ảnh hưởng theo tầng，Tòa án tối cao cũng ra phán quyết trong "(2019) Đơn dân sự tối cao số 6130": "Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất，Đất liền kề không nhất thiết phải có giá giao dịch đất tương tự。"Do đó，Chúng tôi hiểu rồi，Đang ở giai đoạn không tố tụng，Khi xử lý tài sản, tài sản tương ứng phải được kiểm tra hoặc đánh giá càng nhiều càng tốt，Cố gắng tránh niêm yết giá chỉ dựa trên các nội dung tương tự、Dữ liệu chẳng hạn như giá giao dịch tài sản ngoại vi dưới dạng một nguồn định giá duy nhất。Đang trong giai đoạn kiện tụng，Dành cho người mắc nợ，Nếu chỉ sử dụng dữ liệu đó làm cơ sở để định giá giao dịch，Nghiên cứu nhiều nhất có thể trước khi phản hồi vụ kiện，Để củng cố tính hợp lý và hiệu lực chứng minh của bằng chứng đó；Dành cho chủ nợ，Loại dữ liệu này có thể được sử dụng làm bằng chứng cho thấy giá giao dịch của tài sản liên quan đến vụ kiện thử thách là bất thường，Để thu hút sự chú ý của tòa án。

Sau khi làm rõ tiêu chuẩn định giá “hợp lý” cho các tài sản liên quan，Bạn có thể so sánh thêm chênh lệch giữa giá giao dịch thực tế và giá hợp lý，Sau đó xác định xem giá giao dịch có phải là "rõ ràng là giá thấp bất hợp lý"。Theo phần "Hiểu và áp dụng hợp đồng của Bộ luật dân sự (1)"，Tiêu chuẩn số tiền “giá thấp bất hợp lý” theo Điều 539 Bộ luật Dân sự cũng áp dụng quy định tại Điều 19 của Giải thích tư pháp ban đầu về Luật Hợp đồng (2)，Tức là “giá chuyển nhượng không được bằng 70% giá hướng dẫn nơi giao dịch hoặc giá giao dịch thị trường tại thời điểm giao dịch，Nói chung, có thể coi đó là một mức giá thấp rõ ràng là không hợp lý"，Các vụ án liên quan về cơ bản cũng tuân theo quy tắc này。Tuy nhiên, do tính phức tạp của tình hình và lý lịch giao dịch thực tế，Tiêu chuẩn này vẫn mang tính nguyên tắc、Tiêu chuẩn tham khảo，Không thể dễ dàng áp dụng cho tất cả giao dịch và nội dung。

Kết hợp với hành nghề tư pháp，Nếu có trường hợp đặc biệt ảnh hưởng đến giá giao dịch，Các tiêu chuẩn trên có thể bị vi phạm，Các tình huống thường gặp bao gồm:

1. Có tài sản thế chấp chính tài sản đó、Thu giữ hoặc hạn chế các quyền khác，Lỗ về giá tài sản。Ví dụ: trong trường hợp "(2018) Ji 0194 Minchu số 1186"，Tòa cấp sơ thẩm cho rằng: “Ngôi nhà liên quan đến vụ án đang trong tình trạng niêm phong，Sau khi bên thứ ba thanh toán giá mua，Sau khi bị cáo Li Moumou hoàn trả khoản nợ của nguyên đơn thi hành vụ án ngôi nhà liên quan đến việc thu giữ，Tòa án nhân dân quận Triều Dương Trường Xuân niêm phong ngôi nhà liên quan đến vụ án，Do đó, giá giao dịch căn nhà giữa bị cáo và bên thứ ba thấp hơn một chút so với giá trị thị trường là hợp lý"；"(2022) Quảng Đông 01 Min Zhong số 15326" trường hợp，Tòa án nhân dân trung cấp Quảng Châu cũng có quan điểm tương tự，Đó là: “Xét rằng căn nhà liên quan đến vụ án đã được thế chấp gấp ba lần，Trường hợp Li Moumou thanh toán một lần，Trong quy trình giao dịch thị trường nhà ở thông thường，Có mức chiết khấu nhất định cho người mua thanh toán một lần，Do đó, Wang Moumou đã thực hiện một sự điều chỉnh giảm nhất định so với giá thị trường bình thường，Nó cũng nằm trong phạm vi hợp lý của các giao dịch nhà ở thông thường。"

2. Đối với vốn sở hữu，Công ty liên quan đến vụ việc vẫn cần một lượng vốn đầu tư lớn để đáp ứng điều kiện hoạt động，Kỳ vọng hoạt động có thể kém do các yếu tố bên ngoài，Ảnh hưởng đến giá trị vốn sở hữu tại thời điểm giao dịch。Như đã đề cập ở trên trong trường hợp "(2016) Tứ Xuyên Minzhong số 1239"，Do vụ việc liên quan đến XX nên bệnh viện Fuwai vẫn đang được xây dựng，Không hoạt động hoặc không có lãi，Chúng ta vẫn nợ nước ngoài một khoản nợ lớn，Bên nhận chuyển nhượng sau khi nhận vốn cổ phần，Cần đầu tư một lượng lớn để xúc tiến việc xây dựng dự án，Do đó, giá giao dịch của vốn cổ phần liên quan đến vụ việc đã được ghi nhận；

3. Mối quan hệ cung cầu thị trường không tốt cho người bán、Vị trí đàm phán của người mua và người bán không ngang nhau。Ví dụ trường hợp "(2018) Su 10 Min Zhong No. 2987"，Chuỗi vốn của công ty tương ứng với vốn chủ sở hữu liên quan đến vụ việc bị phá vỡ，Các chủ nợ liên quan có thể khởi kiện ra tòa hoặc đến đòi nợ，Dự án không thể tiếp tục hoạt động bình thường nữa，Bán cổ phần khẩn cấp；

4. Thị trường giao dịch không ổn định.Ví dụ，Bị ảnh hưởng liên tục bởi “dông giông” của các công ty bất động sản và sự điều tiết của thị trường bất động sản，Giá bất động sản nhiều nơi giảm mạnh，Có thể do cải cách ngành，Dẫn đến sự sụt giảm giá trị của các công ty liên quan；

5. Có "cổ phiếu rõ ràng và nợ thực" và "mua lại"、Các thỏa thuận đặc biệt phổ biến về đầu tư và tài trợ chẳng hạn như nắm giữ đại lý。Theo sự sắp xếp như vậy，Khi đáp ứng đủ điều kiện thoát，Vốn chủ sở hữu thường được chuyển nhượng bằng vốn đăng ký hoặc giá danh nghĩa，Sự sắp xếp như vậy có chuỗi bằng chứng đầy đủ và logic kinh doanh hợp lý，Tác giả nghĩ，Cũng có thể dùng làm trường hợp đặc biệt để vượt qua tiêu chuẩn "70%" nói trên。

Tóm tắt，Dành cho khách nợ có ý định cơ cấu lại nợ，Càng gặp khủng hoảng，Chúng ta nên chú ý hơn đến thủ tục tố tụng và tính hợp lý。Chúng tôi hiểu rằng người mắc nợ nên chú ý những vấn đề sau，Để tránh những thách thức của chủ nợ sau khi cơ cấu lại và xử lý tài sản:

1. Theo loại nội dung khác nhau，Thuê đại lý bên thứ ba đủ năng lực để hoàn tất quy trình kiểm tra hoặc đánh giá một cách kịp thời，Và đảm bảo rằng quy trình kiểm tra hoặc đánh giá và các báo cáo tương ứng ít nhất phải tuân thủ các yêu cầu pháp lý về mặt chính thức，Đối với các trường hợp đặc biệt như áp dụng một phương pháp đánh giá duy nhất，Người trung gian phải đưa ra lời giải thích hợp lý và lưu chúng vào hồ sơ。Khi chọn cơ quan đánh giá，Cân nhắc lựa chọn chỉ định đại lý từ thư viện cơ quan định giá của tòa án có thẩm quyền xử lý tài sản，Để nâng cao khả năng công nhận kết quả đánh giá trong các giai đoạn kiện tụng tiếp theo。

    

2. Đối với tài sản không thể kiểm tra hoặc đánh giá，Bằng chứng không thể kiểm tra hoặc đánh giá phải được thu thập và lưu giữ，Và càng nhiều bữa tiệc càng tốt、Thu thập toàn diện cơ sở định giá，Nếu cần, bạn cũng có thể cân nhắc sử dụng danh sách công khai để thực hiện giao dịch。

    

3. Tại thời điểm định giá，Sự tương tác giữa các yếu tố khác nhau có thể ảnh hưởng đến giá giao dịch cần được xem xét toàn diện，Nếu có mâu thuẫn lớn giữa các cơ sở định giá，Cần có căn cứ hợp lý，Và chú ý thu thập, lưu giữ các bằng chứng liên quan。

*Cần lưu ý rằng，Đất nước của chúng tôi không phải là quốc gia áp dụng án lệ, Luật học được trích dẫn và phân tích trong bài viết này không phải là trường hợp mang tính hướng dẫn，Không có hiệu lực ràng buộc trong việc xét xử và phán quyết các vụ án tương tự，Các lượt xem liên quan chỉ mang tính chất tham khảo。