REIT có nguồn gốc đầu tiên ở Hoa Kỳ。1960，Quốc hội Hoa Kỳ thông qua Đạo luật ủy thác đầu tư bất động sản，Thành lập hệ thống REITs，Cho phép nhà đầu tư đầu tư vào các dự án bất động sản thương mại dưới hình thức mua chứng khoán có thể giao dịch，Cho phép các nhà đầu tư vừa và nhỏ tham gia đầu tư bất động sản quy mô lớn。Cùng năm，Chính phủ Hoa Kỳ đã thông qua Bộ luật Thuế vụ năm 1960，Cấp lợi ích về thuế cho REIT và thúc đẩy sự phát triển của REIT tại Hoa Kỳ。Đạo luật cải cách thuế năm 1986 đã mở rộng thẩm quyền quản lý tài sản của REITs，Cho phép nó trực tiếp tham gia vận hành và quản lý bất động sản，Thay vì chỉ sở hữu hoặc tài trợ cho bất động sản。1993，Chính quyền Clinton ký dự luật，Cho phép quỹ hưu trí đầu tư vào REIT，Thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng của REIT tại thị trường Hoa Kỳ。Đạo luật hiện đại hóa REIT năm 1999 đã giảm tỷ lệ phân phối thu nhập của REIT xuống 90%，Và cho phép REIT thành lập các công ty con nộp thuế theo tiêu chuẩn doanh nghiệp thông thường，Các dịch vụ cho phép REIT tiến hành các hoạt động kinh doanh ngoài bất động sản。Luật thuế của Hoa Kỳ cũng đã được sửa đổi và điều chỉnh nhiều lần，Các ưu đãi thuế liên tục đặt nền tảng cho sự phát triển của REIT。REITs trong việc đáp ứng các tổ chức、Quyền sở hữu、Phân phối và các yêu cầu khác nhau về tài sản và thu nhập, v.v.，Có thể được hưởng ưu đãi về thuế thu nhập liên bang của Hoa Kỳ。Ở Hoa Kỳ，Hàng hóa chứng khoán hóa bất động sản được nhà đầu tư coi là cổ phiếu、Trái phiếu、Loại tài sản thứ tư ngoài tiền mặt，Nó cũng có thể tăng tính đa dạng của việc phân bổ tài sản，Nó cũng có thể đa dạng hóa rủi ro đầu tư。[1]

Từ góc độ thuộc tính nội dung，REIT của Hoa Kỳ có thể được chia thành: (i) REIT vốn chủ sở hữu (REIT vốn chủ sở hữu)，Đề cập đến danh mục đầu tư sở hữu và vận hành các dự án bất động sản tạo thu nhập，Thu nhập chính đến từ tiền thuê nhà，Hoặc lợi nhuận giao dịch từ mua bán dự án bất động sản；Nó thường tập trung vào một hoặc nhiều loại nội dung，Ví dụ，Công nghiệp、Văn phòng、Khách sạn、Khu dân cư, v.v.；(ii) REIT thế chấp (REIT thế chấp)，Đề cập đến việc tài trợ cho các dự án bất động sản tạo thu nhập thông qua việc mua hoặc cung cấp các khoản vay thế chấp và chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp，REITs kiếm thu nhập từ tiền lãi từ các khoản đầu tư đó；Từ góc độ thuộc tính lưu thông，REIT Hoa Kỳ có thể được chia thành: (i) REIT công khai không niêm yết，Đề cập đến REIT bắt buộc phải đăng ký với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ nhưng không được giao dịch trên sàn giao dịch chứng khoán；và (ii) REIT riêng tư (REIT riêng tư)，Đề cập đến REIT được miễn đăng ký với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ và có cổ phiếu không được giao dịch trên sàn giao dịch chứng khoán。[2]

Luật pháp Hoa Kỳ cho phép áp dụng công ty cổ phần、Tin cậy、Thành lập REIT dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn hoặc công ty hợp danh。Hiện nay, hầu hết các REIT được giao dịch công khai trên thị trường Hoa Kỳ đều áp dụng hình thức công ty cổ phần。REITs loại công ty cổ phần sử dụng công ty cổ phần làm nhà vận chuyển，Có tư cách pháp nhân độc lập，Có thể huy động vốn từ nhà đầu tư bằng cách bán cổ phiếu công ty。Nhà đầu tư trở thành cổ đông của REIT sau khi đầu tư，Hưởng quyền cổ đông，REITs sau đó phân phối thu nhập cho nhà đầu tư dưới dạng cổ tức。

Cấu trúc phổ biến hơn của REIT vốn cổ phần đại chúng và chưa niêm yết là cấu trúc UPREIT (Đầu tư bất động sản hợp tác ô dù) (xem hình bên dưới)。Trong cấu trúc này，REIT thường nắm giữ và vận hành tất cả tài sản cũng như hoạt động của mình thông qua quan hệ đối tác điều hành。Chủ sở hữu bất động sản đưa bất động sản mà mình sở hữu vào đối tác điều hành，Và nhận được một phần tài sản của công ty hợp danh。Người sở hữu cổ phần tài sản trong công ty hợp danh điều hành có thể yêu cầu công ty hợp danh mua lại cổ phần tài sản của họ bằng tiền mặt，Bạn cũng có thể đổi cổ phần tài sản lấy cổ phần của REIT。Theo luật thuế của Hoa Kỳ，Việc mua bán bất động sản thông qua quan hệ đối tác điều hành có thể trì hoãn hoặc tránh phải trả thuế lãi vốn，Đây cũng là một trong những lý do cơ bản khiến UPREIT trở thành mô hình cơ cấu hoạt động REIT chính tại Hoa Kỳ。

(Cấu trúc REIT hợp tác ô)[3]

Theo Luật Hoa Kỳ，REIT cần được tổ chức theo cách、Nội dung đầu tư、Nguồn thu nhập và phân bổ thu nhập tuân thủ các quy định nghiêm ngặt，Để được miễn thuế liên quan。Nếu không đáp ứng được những yêu cầu này，Bạn chỉ có thể nộp thuế thu nhập doanh nghiệp như công ty cổ phần thông thường。Các quy định hạn chế này chủ yếu bao gồm:

1) Hình thức pháp lý:

Bất kỳ pháp nhân kinh doanh chịu thuế hợp pháp nào ở Hoa Kỳ，Được quản lý bởi Hội đồng quản trị hoặc Người được ủy thác；

2) Hạn chế của người sở hữu:

Đạt được ít nhất 100 cổ đông trong ít nhất 335 ngày trong tổng số 365 ngày mỗi năm (trừ năm đầu tiên)；Trong nửa sau của bất kỳ năm tính thuế nào (trừ năm đầu tiên)，5 cổ đông trở xuống không được nắm giữ trên 50% cổ phần；Nhưng không có hạn chế nào đối với cổ đông nước ngoài；

3) Đã liệt kê:

Không bắt buộc phải liệt kê;

4) Thành phần nội dung:

Ít nhất 75% tổng giá trị tài sản của REIT có tài sản là bất động sản、Tiền và các khoản tương đương tiền hoặc chứng khoán chính phủ；

5) Tỷ lệ đòn bẩy:

Không có hạn chế về mặt pháp lý hoặc quy định;

6) Thu nhập:

Ít nhất 75% thu nhập đến từ tiền thuê nhà、Lãi suất thế chấp bất động sản hoặc tiền bán bất động sản；

7) Phân phối lợi nhuận:

Nên phân phối ít nhất 90% thu nhập thông thường chịu thuế hàng năm dưới dạng cổ tức cho cổ đông。

REIT của Hoa Kỳ đầu tư vào nhiều loại tài sản cơ bản，chẳng hạn như ngành、Văn phòng、Bán lẻ、Khu dân cư、Cơ sở hạ tầng、Trung tâm dữ liệu, v.v.，Đánh giá từ mức lợi nhuận lịch sử，Hiệu suất của các loại REIT khác nhau rất khác nhau。Nói chung，REIT của Hoa Kỳ tập trung vào các ngành bất động sản cụ thể，Ví dụ: khách sạn、Khu dân cư、Văn phòng、Công nghiệp, v.v.，Nhưng cũng ngày càng có nhiều trường hợp REIT đa dạng nắm giữ các loại bất động sản khác nhau trong danh mục đầu tư của họ。

Các loại tài sản cơ bản khác nhau do REIT Hoa Kỳ đầu tư

Nguồn: Nareit[4]

Tỷ suất lợi nhuận toàn diện của các loại REIT khác nhau ở Hoa Kỳ[5]

Click để xem hình lớn hơn

Theo Nareit (Hiệp hội các quỹ tín thác đầu tư bất động sản quốc gia，Dữ liệu từ Hiệp hội Quỹ tín thác đầu tư bất động sản quốc gia，Kết thúc vào ngày 31 tháng 7 năm 2021，Tổng cộng có 182 REIT được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán New York，Tổng giá trị thị trường đạt 13,79 tỷ USD，Hiệu suất đầu tư REIT của từng loại bất động sản được thể hiện trong bảng sau:

Nguồn: Nareit[6]

So sánh tổng lợi nhuận hàng năm (đơn vị: %) (tính đến ngày 31 tháng 7 năm 2021)

Nguồn: Nareit[7]

Xét về hiệu quả hoạt động của REIT khách sạn，REIT khách sạn Hoa Kỳ sở hữu và quản lý nhiều dự án bất động sản khách sạn và khu nghỉ dưỡng，Cung cấp dịch vụ lưu trú cho khách hàng thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau (từ đi công tác đến nghỉ dưỡng du lịch cá nhân)。Về REIT khách sạn，Sau khi trải qua những thay đổi đặc biệt mạnh mẽ của thị trường trong thời kỳ dịch bệnh COVID-19，Khi tỷ lệ tiêm chủng tăng lên và tâm lý người tiêu dùng tăng lên，Điều kiện kinh doanh của họ đang dần có dấu hiệu phục hồi。Theo dữ liệu của Nareit，Tổng tỷ lệ hoàn vốn của 13 REIT khách sạn ở Hoa Kỳ vào năm 2020 là -23.6%，Và tổng lợi nhuận từ đầu năm 2021 đến ngày 31/7/2021 đã tăng trở lại lên 10.33%。Ước tính theo PwC Hospitality Directions US，Tỷ lệ lấp đầy khách sạn ở Hoa Kỳ sẽ tăng lên 57 vào năm 2021.2%；Tiếp theo 21 lần giảm trong năm 2020.Sau 3%，Tỷ lệ trung bình hàng ngày (ADR) sẽ tăng 8 lần vào năm 2021.0%；Cuối năm 2021，RevPAR xấp xỉ 74% mức trước đại dịch[8]。Theo báo cáo của Phố Xanh，Kể từ khi dịch bắt đầu，EBITDA (lãi suất) của REIT khách sạn ở Hoa Kỳ vào tháng 3 năm 2021、Thuế、Thu nhập trước khi khấu hao) lần đầu tiên dương。và，Theo dữ liệu từ STR，92% khách sạn ở Hoa Kỳ đã đạt được lợi nhuận trong tháng 4 năm 2021。[9]

Ngoài thị trường trưởng thành ở Hoa Kỳ，REITs cũng đã trở thành một trong những sản phẩm đầu tư lớn tại thị trường Châu Á。Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2020，Tổng cộng có 185 REIT đang hoạt động trên thị trường Châu Á，Tổng giá trị thị trường đạt 2,81,4 tỷ USD，Trong số đó có Nhật Bản、Singapore、Tổng giá trị thị trường REIT tại 3 nơi Hong Kong, Trung Quốc chiếm gần 90%。Sản lượng phân phối[10]Từ cao xuống thấp, Singapore(6.4%)、Hồng Kông, Trung Quốc(6.3%)、Nhật Bản(4.8%)，Tỷ lệ đòn bẩy từ cao đến thấp là Nhật Bản (44%)、Xin-ga-po(37%)、Hồng Kông, Trung Quốc (28%)，Tỷ suất lợi nhuận toàn diện hàng năm[11](Trong 10 năm qua) từ cao nhất đến thấp nhất là Hồng Kông, Trung Quốc (10.8%)、Nhật Bản(8.9%)、Xin-ga-po(8.8%)，Tuy nhiên, các REIT niêm yết ở Singapore hoạt động tốt hơn Hồng Kông, Trung Quốc và Nhật Bản trong năm 2020 do ảnh hưởng của đại dịch vương miện mới，Tỷ lệ hoàn vốn toàn diện trung bình là -2.7%，Và Hồng Kông, Trung Quốc、Tỷ suất sinh lời toàn diện của REIT Nhật Bản là -13.0% và -13.1%。[12]

Click để xem hình lớn hơn

Singapore là quốc gia thứ hai ở châu Á triển khai REITs，Đã là thị trường REIT lớn nhất Châu Á sau Nhật Bản，Và dần trở thành trung tâm REIT toàn cầu。1999，Cơ quan tiền tệ Singapore ban hành "Hướng dẫn về quỹ bất động sản Singapore"，Đặt nền móng cho sự phát triển của REITs。2001，Cục thuế Singapore ban hành "Quy định xử lý thuế thu nhập REITs"，Thiết lập "Xử lý minh bạch thuế"，REITs đạt 90% tỷ lệ cổ tức có thể đăng ký để được hưởng ưu đãi này，Do đó miễn thuế thu nhập ở cấp REITs，Chỉ nộp thuế tương ứng ở cấp nhà đầu tư，Tránh được vấn đề đánh thuế hai lần，Cung cấp không gian cho sự phát triển của REIT。Tháng 7 năm 2002，REITs đầu tiên của Singapore – CapitalLand Mall Trust được niêm yết thành công trên Bảng chính của Sàn giao dịch Singapore。

REITs Singapore (S-REITs) phải tuân theo Đạo luật Chứng khoán và Tương lai (Đạo luật chứng khoán và tương lai) và Bộ luật về các chương trình đầu tư tập thể (Bộ luật về Đề án đầu tư tập thể)Thẩm quyền，Được quản lý bởi Cơ quan tiền tệ Singapore và Sàn giao dịch Singapore。S-REIT áp dụng mô hình quỹ ủy thác，Cấu trúc cơ bản được hiển thị trong hình bên dưới。

(Cấu trúc cơ bản của S-REIT)[13]

Luật Singapore yêu cầu S-REIT phải có người được ủy thác độc lập (Người được ủy thác)，Nó nắm giữ tài sản của REIT vì lợi ích của người nắm giữ đơn vị ủy thác theo chứng thư ủy thác và luật liên quan，Đảm bảo tuân thủ luật hiện hành，Và chịu trách nhiệm về quyền lợi của nhà đầu tư。Người được ủy thác phải có giấy phép liên quan do Cơ quan tiền tệ Singapore cấp。Có gì khác với REIT của Hoa Kỳ，S-REIT chủ yếu được quản lý bên ngoài thông qua người quản lý REIT，Và người quản lý REIT phải độc lập với người được ủy thác。Người quản lý S-REITs quản lý S-REIT theo chứng thư ủy thác và các quy định có liên quan，Đưa ra và thực hiện các quyết định đầu tư vào S-REITs。Luật Singapore cũng yêu cầu trình độ chuyên môn của người quản lý REITs，Ví dụ: (i) Phải là pháp nhân được đăng ký tại Singapore；(ii) Vốn đăng ký không ít hơn 1 triệu đô la Singapore；(iii)Phải có kinh nghiệm liên quan；và (iv) có giấy phép dịch vụ thị trường vốn liên quan do Cơ quan tiền tệ Singapore cấp, v.v.。Người quản lý tài sản thường được người quản lý REIT bổ nhiệm，Quản lý tài sản cơ bản do S-REITs nắm giữ，Trách nhiệm chính của anh ấy bao gồm giám sát và xử lý việc cho thuê tài sản、Duy trì tài sản、Thực hiện các hoạt động tiếp thị。

Để đảm bảo sự ổn định của S-REIT và lợi ích của nhà đầu tư đại chúng，Luật Singapore đặt ra một số quy định hạn chế đối với S-REIT，Chủ yếu bao gồm:

1) Hình thức pháp lý:

Kế hoạch ủy thác theo hợp đồng;

2) Điều kiện niêm yết:

Ít nhất 25% vốn của sản phẩm REIT phải được nắm giữ bởi ít nhất 500 cổ đông đại chúng；

Kích thước nội dung tối thiểu không nhỏ hơn 2,0 triệu đô la Singapore (nếu phát hành bằng ngoại tệ，thì ít nhất là 2,0 triệu USD)；

Giá phát hành tối thiểu là 0,5 SGD;

Công ty có lãi: Lợi nhuận trước thuế năm tài chính trước đạt 3,0 triệu đô la Singapore，Và có hồ sơ kinh doanh ít nhất 3 năm；hoặc，Có lãi trong năm tài chính vừa qua、Có hồ sơ kinh doanh ít nhất 3 năm，Và lịch thi đấu bóng đá và tỷ lệ cá cược nhỏ hơn 1.500 triệu SGD；

Doanh nghiệp chưa đạt được lợi nhuận: nếu chỉ có thu nhập hoạt động trong năm tài chính trước đó，lịch thi đấu bóng đá và tỷ lệ cá cược thấp hơn 300 triệu đô la Singapore；

3) Hành vi đầu tư:

a. Tối thiểu 75% tài sản hiện có phải được đầu tư vào các dự án bất động sản có thể tạo thu nhập ổn định；

b. Không đầu tư vào đất trống hoặc thế chấp (trừ chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp)，Ngoại trừ đầu tư vào các dự án bất động sản đang chờ phê duyệt hoặc các dự án xây dựng khác trên đất trống；

c. Không được phép kinh doanh phát triển bất động sản (không bao gồm việc cải tạo các tài sản đã hoàn thiện、Cải tạo hoặc trang trí lại)，Trừ khi thuộc tính được giữ sau khi quá trình phát triển hoàn tất；

d. Tổng giá trị hợp đồng đầu tư vào kinh doanh phát triển bất động sản và các dự án đang xây dựng không vượt quá 10% tổng tài sản của REIT (giới hạn có thể tăng lên nếu đáp ứng một số điều kiện nhất định，Nhưng không quá 25%)；

4) Thu nhập:

Thu nhập REIT chủ yếu đến từ các khoản đầu tư sau: (i) Thu nhập cho thuê từ bất động sản do REIT nắm giữ (bao gồm thu nhập liên quan đến cho thuê bất động sản，Nếu bên thuê sử dụng biển hiệu、Thu nhập từ phí quảng cáo)；hoặc (ii) từ một công ty có mục đích đặc biệt (“SPV") và các khoản đầu tư được phép khác、Cổ tức và thu nhập tương tự khác，Nhưng thu nhập từ các nguồn khác không được vượt quá 10% tổng thu nhập；

5) Tỷ lệ đòn bẩy:

Trước tháng 4 năm 2022，Tổng giới hạn đòn bẩy là 45% tổng giá trị tài sản của REIT；Sau tháng 4 năm 2022，Tổng giới hạn đòn bẩy là 50% tổng giá trị tài sản của REIT；

6) Phân phối lợi nhuận:

Phân phối ít nhất 90% thu nhập hoạt động cho các chủ sở hữu đơn vị tín thác。

Tính đến ngày 30 tháng 7 năm 2021，Tổng cộng 42 quỹ tín thác bất động sản ở Singapore được niêm yết trên Sàn giao dịch Singapore，Tỷ lệ vượt quá 1,14 tỷ đô la Singapore，Tương đương 13% tổng vốn hóa thị trường chứng khoán Singapore，Tổng lợi nhuận 10 năm là 132.5%，Tốc độ tăng trưởng kép hàng năm của giá trị thị trường trong 10 năm là 11%，Tỷ suất cổ tức trung bình là 5.8%，Tỷ lệ nợ trung bình là 37.5%[14]。

Từ góc độ phân bổ ngành và khu vực tài sản，Hơn 80% S-REIT sở hữu tài sản bên ngoài Singapore，Và đầu tư cũng như quyền sở hữu tài sản nước ngoài đang gia tăng。Tài sản cơ bản do S-REIT đầu tư bao gồm các tòa nhà văn phòng、Ngành bán lẻ、Khách sạn/Căn hộ dịch vụ、Chăm sóc sức khỏe、Công nghiệp、Hậu cần, v.v.，REIT khách sạn chiếm 13% (dữ liệu liên quan tính đến ngày 30 tháng 7 năm 2021，Như trong hình bên dưới)。

Nguồn: Nghiên cứu SGX, SREITs & Quỹ tín thác tài sản, Tháng 8 năm 2021

Tỷ suất lợi nhuận của S-REIT theo ngành được hiển thị trong hình bên dưới:

Nguồn: Nghiên cứu SGX, SREITs & Quỹ tín thác tài sản, Tháng 8 năm 2021

Tính đến tháng 12 năm 2020，Có 10 S-REIT nắm giữ tài sản là tài sản trong nước，Chủ yếu tập trung vào bán lẻ、Hậu cần công nghiệp、Căn hộ dịch vụ、Tổ hợp văn phòng và thương mại。

Các REIT và quỹ tín thác kinh doanh bất động sản niêm yết tại Singapore đã liên tiếp công bố kết quả tài chính hoặc báo cáo kinh doanh mới nhất tính đến ngày 30 tháng 6 năm 2021。S-REITs công bố trả cổ tức trong nửa đầu năm 2021 chứng kiến ​​mức cổ tức trên mỗi đơn vị tăng trung bình 36% so với cùng kỳ năm ngoái[15]。Tháng 1 đến tháng 6 năm 2021，Tình hình 5 S-REIT có mức tăng cổ tức trên mỗi đơn vị lớn nhất như sau:

Click để xem hình lớn hơn

Tính đến tháng 4 năm 2021，Tình hình cơ bản của REIT khách sạn tại thị trường Singapore như sau[16]：

Click để xem hình lớn hơn

Với Quỹ tín thác Ascott Residence, Lịch sử phát triển của "ART") làm ví dụ，Đây là REIT khách sạn lớn nhất ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương và là một trong mười quỹ tín thác khách sạn hàng đầu thế giới，Tính đến ngày 30 tháng 6 năm 2021，Tài sản của nó trị giá 7,3 tỷ đô la Singapore。Kể từ khi niêm yết trên Sàn giao dịch chứng khoán Singapore vào tháng 3 năm 2006，ART chủ yếu đầu tư vào các dự án bất động sản tạo thu nhập và tài sản liên quan，Chủ yếu bao gồm căn hộ dịch vụ、Khách sạn、Cho thuê bất động sản và các sản phẩm lưu trú khác。Tháng 1 năm 2020，ART hoàn tất việc sáp nhập Ascendas Hospitality Trust，Giá trị tài sản của các đơn vị niêm yết tăng 30%，Và sau khi sáp nhập, ART đã được đưa vào Chỉ số phát triển toàn cầu FTSE EPRA Nareit vào tháng 6 năm 2020。ART bao gồm 88 thuộc tính，Ở Châu Á Thái Bình Dương、38 thành phố ở 15 quốc gia ở Châu Âu và Hoa Kỳ có 16,Hơn 000 đơn vị。Tài sản của ART chủ yếu là Ascott、Somerset、Quản lý thương hiệu Quest và Citadines。ART thuộc sở hữu của Ascott Real Estate Investment Trust, "Ascott REIT") và Ascott Business Trust, "Ascott BT") sáng tác，By Ascott Residence Trust Management Limited，Chịu trách nhiệm về Ascott REIT) và Ascott Business Trust Management Pte.. Công ty TNHH.，Chịu trách nhiệm quản lý Ascott BT)，Cả hai đều là công ty con thuộc sở hữu hoàn toàn của CapitalLand Limited niêm yết tại Singapore，CapitalLand Limited là một trong những tập đoàn bất động sản đa dạng lớn nhất Châu Á。Danh mục tài sản của ART ở Trung Quốc đại lục bao gồm Citadines Xinghai Suzhou、Citadines Zhuankou Vũ Hán、Somerset Grand Central Dalian、Somerset Heping Thẩm Dương；Tháp Olympic Somerset Thiên Tân。[17]

(Cơ cấu ủy thác của Ascott Residence)[18]

(Tính đến ngày 30 tháng 6 năm 2021，Dữ liệu tài chính của Ascott Residence Trust)[19]

2003，Ủy ban Chứng khoán và Tương lai Hồng Kông ("Ủy ban Chứng khoán và Tương lai Hồng Kông") Công bố Bộ quy tắc ủy thác đầu tư bất động sản，Cung cấp cơ sở pháp lý cho sự phát triển của REIT Hồng Kông。Ủy ban Chứng khoán và Tương lai Hồng Kông là cơ quan quản lý chính của REIT，Tất cả các quỹ ủy thác đầu tư bất động sản phải được Ủy ban Chứng khoán và Tương lai Hồng Kông cấp phép trước khi niêm yết trên thị trường chứng khoán。Các quỹ bất động sản được Ủy ban Chứng khoán và Tương lai Hồng Kông ủy quyền phải tuân theo "Bộ luật Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản" của Ủy ban Chứng khoán và Tương lai Hồng Kông cũng như các quy tắc niêm yết có liên quan do Sở Giao dịch Chứng khoán Hồng Kông ban hành。2005，Link Real Estate Investment Trust là REIT đầu tiên được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Hồng Kông。

Hồng Kông chưa ban hành chính sách ưu đãi thuế riêng cho REITs，Nhưng dựa trên lợi thế về hệ thống thuế riêng của mình，REIT Hồng Kông không gặp bất lợi khi đánh thuế hai lần，Và gánh nặng thuế tổng thể thấp。Sau hơn mười năm phát triển，Hồng Kông đã phát triển thành thị trường REIT lớn。Thị trường REIT Hồng Kông có những đặc điểm tương đối đặc biệt，Quy mô của các REIT đơn lẻ tương đối lớn、Mục đích phát hành rõ ràng、Nhà tài trợ chủ yếu là các nhà phát triển bất động sản lớn，Các công ty bất động sản đóng vai trò quan trọng trong REITs，Quyết định chung về REITs、Ban quản lý có sáng kiến[20]。Có rất ít sản phẩm trên thị trường REIT Hồng Kông，Danh mục tài sản bất động sản của nó chủ yếu là toàn diện，Bao gồm bán lẻ、Văn phòng、Khách sạn, v.v.。

Bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh vương miện mới và các sự kiện xã hội năm 2020，Giá trị thị trường giao dịch tổng thể của REIT Hồng Kông giảm 11%，So với mức giảm chung 5% của giá cổ phiếu, nó tương đối yếu，Thanh khoản giao dịch đã giảm。Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2020，Tổng cộng 11 REIT được niêm yết tại Hồng Kông, Trung Quốc，Tổng giá trị thị trường xấp xỉ 30,4 tỷ USD，6 trong số đó hỗ trợ tài sản trong nước。Tài sản trong nước do REIT Hồng Kông nắm giữ chủ yếu là văn phòng、Bán lẻ、Khách sạn、Dịch vụ hậu cần công nghiệp và tổ hợp thương mại。Kaiyuan Real Estate Trust (Hotel), được niêm yết vào năm 2013, tuyên bố tư nhân hóa và hủy niêm yết vào tháng 1 năm 2021。Tháng 5 năm 2021，Ủy thác đầu tư bất động sản SF (Logistics) được niêm yết，Trở thành REIT hậu cần đầu tiên trên Sở giao dịch chứng khoán Hồng Kông。[21]

REITs niêm yết tại Hồng Kông (tính đến ngày 3 tháng 9 năm 2021)[22]

Click để xem hình lớn hơn

REIT Hồng Kông được hình thành dưới hình thức quỹ tín thác，là một chương trình đầu tư tập thể chủ yếu đầu tư vào các dự án bất động sản ở Hồng Kông hoặc nước ngoài，Mục đích mang lại cho chủ sở hữu REIT lợi nhuận từ thu nhập cho thuê từ các dự án bất động sản。Cấu trúc cơ bản của REIT Hồng Kông như sau:

Click để xem hình lớn hơn

Tiền REIT thu được từ việc bán đơn vị quỹ，Sử dụng theo tài liệu cấu thành，để duy trì trong danh mục đầu tư của họ、Quản lý và mua bất động sản。REITs cần chỉ định người được ủy thác được Ủy ban Chứng khoán và Tương lai Hồng Kông chấp nhận，Tài sản của REIT được nắm giữ vì lợi ích của chủ sở hữu，Giám sát xem các hoạt động của công ty quản lý có tuân thủ các tài liệu cấu thành REIT và các yêu cầu quy định hiện hành hay không，Và người được ủy thác phải duy trì sự độc lập với công ty quản lý REITs。REITs phải chỉ định một công ty quản lý được Ủy ban Chứng khoán và Tương lai Hồng Kông chấp nhận，Công ty quản lý phải tuân thủ các quy định trong văn bản thành lập REITs，Quản lý REIT vì lợi ích của chủ sở hữu。Bộ luật ủy thác đầu tư bất động sản" đặt ra một loạt hạn chế đối với REIT，Chủ yếu bao gồm:

1) Hình thức pháp lý:

Tin cậy;

2) Yêu cầu về danh sách:

Tất cả các sản phẩm REIT tại Hồng Kông phải được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán Hồng Kông trong thời gian do Ủy ban điều tiết chứng khoán Hồng Kông quy định，Và tuân thủ các quy định niêm yết tương ứng；

3) Hạn chế của người sở hữu:

Công chúng phải nắm giữ ít nhất 25% tổng số đơn vị REITS đã phát hành；

4) Hạn chế đầu tư:

(a) Ít nhất 75% tổng giá trị tài sản của REIT phải được đầu tư vào các dự án bất động sản tạo ra thu nhập cho thuê thường xuyên；(b) Nói chung không được phép tham gia phát triển bất động sản và các hoạt động liên quan (không bao gồm cải tạo)、Trang trí)，Trừ khi chi phí phát triển và mua lại tài sản bị bỏ trống hoặc đang được phát triển trên quy mô lớn、Mức đầu tư vào các phần chưa hoàn thiện của tòa nhà được xây dựng lại hoặc cải tạo không được vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của REITs，Giới hạn này có thể tăng lên 25%，Nhưng nó phải được các tài liệu cấu thành REIT cho phép，Phải có sự đồng ý trước của người được ủy thác；(c) Phải đáp ứng các nguyên tắc quan trọng và điều kiện cụ thể，Được phép đầu tư vào tài sản có lợi ích thiểu số，Tuy nhiên, tổng mức đầu tư vào các tài sản có lợi ích thiểu số đó không được vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của REIT；(d) Thuộc tính lợi ích thiểu số không đủ tiêu chuẩn、Phát triển tài sản、Tổng số tiền đầu tư liên quan và các khoản đầu tư phụ trợ khác không được vượt quá 25% tổng giá trị tài sản của REIT (các khoản đầu tư vào tài sản có lợi ích thiểu số đủ điều kiện không nằm trong giới hạn trên 25% ở trên; Giá trị cổ phần của REIT đối với bất kỳ tài sản có lợi ích thiểu số không đủ tiêu chuẩn nào sẽ không vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của nó)。Đồng thời，REIT sẽ nắm giữ các dự án bất động sản trong thời gian không dưới 2 năm，Trừ khi tại cuộc họp của những người nắm giữ chứng khoán ủy thác đơn vị，Nhận được sự đồng ý của các chủ sở hữu đơn vị tín thác thông qua nghị quyết đặc biệt；

5) SPV:

REITs có thể thành lập và sở hữu SPV để nắm giữ các dự án bất động sản mà họ đầu tư，SPV đó phải hợp pháp và thực sự được kiểm soát bởi REITs，REIT phải nắm giữ phần lớn cổ phần và quyền kiểm soát trong SPV；

6) Tỷ lệ đòn bẩy:

Không quá 50% tổng giá trị tài sản;

7) Yêu cầu phân phối lợi nhuận:

90% thu nhập ròng hàng năm được kiểm toán sau thuế;

Hiện có hai REIT khách sạn tại thị trường Hồng Kông，Họ là Quỹ đầu tư tín thác công nghiệp Kaiyuan có nhà tài trợ là Tập đoàn khách sạn Kaiyuan và Quỹ đầu tư bất động sản Regal có nhà tài trợ là Regal Hotel International Holdings。

Quỹ đầu tư công nghiệp Kaiyuan là REIT đầu tiên trên thế giới tập trung vào ngành khách sạn ở Trung Quốc đại lục，Được niêm yết trên Bảng chính của Sở giao dịch chứng khoán Hồng Kông vào ngày 10 tháng 7 năm 2013，Giá niêm yết là 3.HKD 5，Tổng số tiền huy động được là khoảng 6.7,5 tỷ HKD。Do phản hồi kém đối với đợt IPO，Quy mô phát hành dự kiến ​​ban đầu và tổng số tiền huy động được 16.4,5 tỷ-19.7,4 tỷ HKD không thành hiện thực。Tập đoàn Kaiyuan là một trong những tập đoàn quản lý khách sạn tư nhân hạng sao lớn nhất Trung Quốc，Tài sản bất động sản của Quỹ ủy thác đầu tư công nghiệp Kaiyuan tại thời điểm niêm yết là 5 bất động sản khách sạn tự sở hữu thuộc Tập đoàn Kaiyuan，Bao gồm khách sạn Hàng Châu Kaiyuan Mingdu、Khu nghỉ dưỡng Hồ Kaiyuan Hàng Châu Qiandao、Khách sạn Ninh Ba Kaiyuan Mingdu、Bốn khách sạn 5 sao ở Trường Xuân Kaiyuan Mingdu Hotel，Và khách sạn 4 sao Chiết Giang Kaiyuan Xiaoshan。Mục tiêu chính của Kaiyuan REIT là: thông qua mối quan hệ giữa các công ty con của Kaiyuan REIT (chủ sở hữu đăng ký ban đầu và bên cho thuê tài sản khách sạn) với Kaiyuan Hotel Management và các công ty con (bên thuê và người quản lý khách sạn) thỏa thuận cho thuê và quản lý khách sạn，Cung cấp phân phối ổn định và mang lại thu nhập ổn định cho chủ sở hữu đơn vị quỹ。

Cơ cấu ủy thác đầu tư công nghiệp Kaiyuan và mối quan hệ với Tập đoàn Kaiyuan[23]

Click để xem hình lớn hơn

Tháng 4 năm 2021，Quỹ ủy thác đầu tư công nghiệp Kaiyuan sẽ mua lại 6 khách sạn (Khách sạn Kaifeng Kaiyuan Mingdu、Khách sạn Hàng Châu Kaiyuan Mingdu、Khách sạn Chiết Giang Kaiyuan Xiaoshan、Khu nghỉ dưỡng Hồ Kaiyuan Hàng Châu Qiandao、Khách sạn Ninh Ba Kaiyuan Mingdu và Khách sạn Trường Xuân Kaiyuan Mingdu) đã được bán cho cổ đông kiểm soát Haofeng International Co., Ltd.。Sau khi giao dịch hoàn tất，Quỹ ủy thác đầu tư công nghiệp Kaiyuan sẽ không còn tài sản bất động sản đang hoạt động，Do đó tuân thủ "Bộ luật quỹ ủy thác đầu tư bất động sản" và các tiêu chuẩn liên quan đối với hoạt động của quỹ ủy thác đầu tư bất động sản。

Quỹ tín thác bất động sản vương giả[24]là quỹ tín thác đầu tư bất động sản được thành lập tại Hồng Kông vào ngày 11 tháng 12 năm 2006，Được quản lý bởi Regal Asset Management Co., Ltd.，Ra mắt vào năm 2007。Mục tiêu chính của Regal REIT là tích cực tăng lượng nắm giữ trong khách sạn và đầu tư chiến lược vào khách sạn、Căn hộ dịch vụ và bất động sản thương mại，Cung cấp dịch vụ dài hạn cho chủ sở hữu Regal REIT、Phân phối và tích lũy vốn ổn định và ngày càng tăng。Ngày 31 tháng 12 năm 2020，Danh mục bất động sản của Regal REIT bao gồm (a) Khách sạn Sân bay Regal、Khách sạn Regal Hồng Kông、Khách sạn Regal Kowloon、Khách sạn Regal Oriental và Khách sạn Regal Riverside；và (b) iclub Wan Chai Hotel、iclub Khách sạn Sheung Wan、Khách sạn iclub Fortress Hill và khách sạn iclub Ma Tau Wai。

Regal REIT là chương trình đầu tư tập thể được thành lập dưới hình thức quỹ tín thác đơn vị theo luật pháp Hồng Kông。Người quản lý của Regal REIT không trực tiếp quản lý tài sản đầu tư của mình。Ngoại trừ iclub Wanchai Hotel，Tất cả khách sạn đều được cho công ty con thuộc sở hữu hoàn toàn của Regal Hotels International Holdings Limited thuê theo hợp đồng thuê dài hạn。Bên thuê chịu trách nhiệm về hoạt động kinh doanh hàng ngày của khách sạn，Vì mục đích này, Regal Hotels International Limited đã được bổ nhiệm làm người quản lý khách sạn theo thỏa thuận quản lý khách sạn dài hạn。Regal REIT và người quản lý khách sạn đã ký kết một thỏa thuận quản lý khách sạn khác cho hoạt động của iclub Wan Chai Hotel。Người được ủy thác của Regal REIT là DB Trustees (Hong Kong) Limited, một công ty con thuộc sở hữu hoàn toàn của Deutsche Bank。Người được ủy thác nắm giữ tài sản của Regal REIT dưới dạng ủy thác vì lợi ích chung của các chủ sở hữu đơn vị，Và giám sát hoạt động của người quản lý ủy thác bất động sản để tuân thủ hợp đồng ủy thác và các yêu cầu pháp lý。

Từ kinh nghiệm phát triển REITs ngành khách sạn ở nước ngoài và Hồng Kông，REITs kết hợp các thuộc tính đầu tư của bất động sản và chứng khoán，Đa dạng hóa danh mục đầu tư、Thanh khoản thị trường mạnh mẽ、Đặc điểm của tính minh bạch trong quản lý cao，Tạo điều kiện cho nhà đầu tư đại chúng được hưởng lợi từ việc đầu tư vào các dự án bất động sản，Và cung cấp các kênh tài chính mới để phát triển các dự án bất động sản。Dành cho nhà phát triển，REIT có thể phục hồi tài sản hiện có，Cải thiện và làm phong phú các phương thức tài trợ，Giảm nợ và đòn bẩy，Nâng cao trình độ quản lý tài sản để tăng thu nhập hoạt động，Và thúc đẩy giá trị tài sản tăng lên。

Tại thị trường vốn trưởng thành nước ngoài，Sản phẩm REITs đã chiếm vị trí quan trọng，Và mang lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư。Tỷ suất lợi nhuận toàn diện hàng năm trong 10 năm của REIT Hoa Kỳ vượt quá 10.5%、Hồng Kông là 10.8%、Singapo là 8.8%。thị trường REIT ở nước tôi vẫn đang trong giai đoạn thử nghiệm ban đầu，Đánh giá dựa trên hiệu suất của hai lô sản phẩm REIT cơ sở hạ tầng hiện có trên thị trường，Một số chuyên gia ước tính rằng tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) của việc đầu tư toàn chu kỳ vào quyền tài sản và sản phẩm nhượng quyền sẽ ít nhất là 6-7%[25]。Mặc dù chính sách thí điểm trong nước tạm thời chỉ cho phép sử dụng các dự án cơ sở hạ tầng làm tài sản cơ bản của các sản phẩm REITs，Tuy nhiên, nhiều dự án bất động sản trong nước chất lượng cao đã đến Hong Kong dưới hình thức REITs、Tài trợ niêm yết tại Singapore，Và thị trường cho các sản phẩm giống REIT đã đạt quy mô đáng kể ở Trung Quốc。Do đó，Khi thị trường bất động sản thương mại trong nước tiếp tục phát triển，Thúc đẩy sự phát triển thị trường REIT của đất nước tôi，Mở rộng từ lĩnh vực dự án cơ sở hạ tầng sang lĩnh vực bất động sản thương mại khác trong đó có ngành khách sạn，Mang đến cơ hội và sự thuận tiện cho các dự án bất động sản chất lượng cao trong nước được niêm yết và cấp vốn trong nước phải là xu hướng phát triển trong tương lai。