Ngành kho bãi, logistic là việc sử dụng kho bãi tự xây hoặc thuê kho、Địa điểm，Bộ nhớ、An toàn、Bốc xếp, vận chuyển、Ngành giao nhận hàng hóa。"Thuật ngữ Logistics" (GB/T 18354-2021) do Ủy ban Quản lý Tiêu chuẩn hóa Quốc gia ban hành định nghĩa cơ sở vật chất logistics là: "Cần thiết cho hoạt động logistics、Tòa nhà bất động、Công trình và địa điểm"。Hạ tầng hậu cần kho bãi là cơ sở cơ bản cho hoạt động lưu thông thương mại và hậu cần，Đó cũng là cơ sở hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội đô thị、Tài nguyên chiến lược。

Thị trường ngành kho bãi và hậu cần được chia thành các cơ sở kho bãi và hậu cần hiện đại (tức là "kho tiêu chuẩn cao" hoặc "kho tiêu chuẩn cao") và cơ sở kho bãi và hậu cần thông thường (tức là "kho tiêu chuẩn không cao")。Tùy theo mục đích chính của dự án，Thư viện tiêu chuẩn cao có thể được chia nhỏ thành: thư viện tiêu chuẩn、Kho lạnh nhiệt độ cao、Kho lạnh nhiệt độ thấp、Kho hàng nguy hiểm、Kho ba chiều sắp xếp tự động, v.v.。

Đối tượng thuê kho bãi và hậu cần chính bao gồm các công ty hậu cần bên thứ ba (chuyển phát nhanh、Express、Giao hàng trong thành phố)、Công ty thương mại điện tử、Doanh nghiệp bán buôn, bán lẻ、Doanh nghiệp sản xuất và các ngành khác，Nguồn thu nhập chính là thu nhập từ phí cho thuê và phí quản lý，Chi phí hoạt động chính là phí quản lý tài sản、Phí tiếp thị、Hoa hồng cho thuê、Phí hành chính、Phí bảo hiểm、Chi phí vốn cần thiết để bảo trì cơ sở vật chất、Thuế, v.v.。

Điều kiện khai báo phải đáp ứng đối với các dự án cơ sở hạ tầng dự định tham gia REITs，NDRC、CSRC、Sàn giao dịch đã ban hành quy định tương ứng。

“Thông báo về việc áp dụng hiệu quả các dự án thí điểm của Quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REITs) trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng” (NDRC Investment [2020] Số 586，sau đây gọi tắt là"Tài liệu số 586") và "Thông báo về việc cải thiện hơn nữa công việc thí điểm của quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng" (Đầu tư Fagai [2021] số 958，sau đây gọi tắt là"Văn bản số 958")，Các dự án cơ sở hạ tầng phải hoàn thiện và ổn định、Đáp ứng các điều kiện sau: Rõ ràng quyền sở hữu các dự án cơ sở hạ tầng、Xóa phạm vi nội dung；Việc sử dụng đất phải tuân thủ pháp luật；Dự án cơ sở hạ tầng có thể chuyển nhượng được；Các dự án cơ sở hạ tầng đã hoàn thiện và ổn định；Kích thước nội dung đáp ứng yêu cầu；Nhà tài trợ (chủ sở hữu quyền ban đầu) và những người tham gia khác đáp ứng yêu cầu；Các thủ tục của dự án cơ sở hạ tầng phải tuân thủ luật pháp và quy định (bao gồm cả việc có được các thủ tục liên quan để quản lý đầu tư tài sản cố định theo luật pháp và quy định)；Mục đích cụ thể và số tiền thu hồi tương ứng tuân thủ chính sách quốc gia và yêu cầu của hoạt động kinh doanh chính của công ty；Dự án có vốn đầu tư nước ngoài，Tuân thủ luật pháp và quy định quốc gia về sử dụng vốn đầu tư nước ngoài, v.v.。

Theo "Hướng dẫn chào bán ra công chúng quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng (Thử nghiệm)" của Ủy ban điều tiết chứng khoán Trung Quốc (sau đây gọi là""Hướng dẫn về REIT được chào bán công khai"")Điều 8[1]quy định，Các dự án cơ sở hạ tầng dự định tham gia chào bán REIT ra công chúng phải đáp ứng các yêu cầu sau: chủ sở hữu vốn ban đầu phải có toàn quyền sở hữu hoặc quyền điều hành，Không có tranh chấp lớn về kinh tế hoặc pháp lý；Không có quyền nào khác được đặt ra (ngoại trừ các quyền khác có thể được giải phóng sau khi thành lập quỹ cơ sở hạ tầng)；Tiếp tục đã được tạo、Dòng tiền ổn định，Dòng tiền không phụ thuộc vào trợ cấp của bên thứ ba và thu nhập không định kỳ khác。

Sàng lọc、Khi xem xét tài sản kho bãi và hậu cần của REIT dự kiến ​​tham gia chào bán ra công chúng，Ngoài việc xem xét các yêu cầu chung của các cơ quan quản lý nêu trên đối với tất cả các dự án cơ sở hạ tầng，Các khía cạnh sau cũng cần được chú ý dựa trên đặc điểm của tài sản kho bãi và hậu cần:

Theo "Yêu cầu khai báo đối với các dự án thí điểm của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng" kèm theo Văn bản số 958，Các thủ tục liên quan đến quản lý đầu tư tài sản cố định chủ yếu bao gồm: (1) Phê duyệt dự án、Thủ tục phê duyệt hoặc nộp hồ sơ；(2)Quy hoạch、Đất、Đánh giá tác động môi trường、Thủ tục cấp phép xây dựng；(3) Báo cáo nghiệm thu hoàn thành (hoặc thi công)、Khảo sát、Thiết kế、Xây dựng、Giám sát "Mẫu chấp nhận của năm bên"，Hoặc dự án được chuyển nhượng sang hồ sơ vận tải thương mại được chính phủ phê duyệt)；(4) Các dự án đầu tư nước ngoài phải có thủ tục quốc gia liên quan để sử dụng vốn nước ngoài；và (5) các thủ tục cần thiết khác cần được hoàn thành theo luật và quy định có liên quan。Theo quy định tại Văn bản số 586，Để chứng minh dự án đã có các thủ tục liên quan về quản lý đầu tư tài sản cố định theo quy định của pháp luật，Tài liệu hỗ trợ cần có bao gồm phê duyệt hoặc phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án、Bản sao hồ sơ；Quy hoạch、Đất、Đánh giá tác động môi trường、Bản sao giấy phép xây dựng hoặc văn bản phê duyệt；Bản sao các văn bản nghiệm thu hoàn thành dự án và các văn bản về quyền tài sản (nếu có), v.v.。

Một số dự án kho bãi và hậu cần đã hoàn thành trước đó，Có thể xảy ra vấn đề do thiếu tài liệu hoặc thủ tục chưa đầy đủ，Để ứng phó với tình huống này，Đính kèm Văn bản số 958 quy định: “Thiếu thủ tục quản lý đầu tư dự án，Các thủ tục liên quan phải được hoàn thành theo quy định của pháp luật，Hoặc xin phê duyệt từ các bộ phận liên quan theo cách thích hợp；Ví dụ như luật và quy định hiện hành、Quy tắc và quy định、Tài liệu chính sách và các tài liệu khác rõ ràng không cần phải xử lý，Cần đưa ra lời giải thích chi tiết về tình huống này，Và cung cấp tài liệu chứng nhận do các phòng ban hoặc tổ chức liên quan nơi đặt dự án cấp[2]"。Lấy REIT GLP làm ví dụ，Giai đoạn 1 dự án Khu kho vận hồ GLP Dianshan chưa có hồ sơ phê duyệt đánh giá tác động môi trường của dự án xây dựng。Giới thiệu về vấn đề này，GLP đã nhận được "Giới thiệu về Công ty TNHH Kho bãi Kunshan Putian" do Cục Môi trường Sinh thái Côn Sơn Tô Châu, cơ quan bảo vệ môi trường của dự án cấp vào ngày 22 tháng 2 năm 2021<关于普洛斯淀山湖物流园一期项目环评批复手续的咨询函>câu trả lời của》，Phản hồi ghi: "Theo "Danh sách quản lý phân loại về đánh giá tác động môi trường của các dự án xây dựng (Ấn bản năm 2021)" (Sắc lệnh số 16 của Bộ Sinh thái và Môi trường)，Có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2021)，Dự án GLP Dianshan Lake Logistics Park Giai đoạn I của công ty bạn không liên quan đến kho chứa dầu、Bể chứa khí và chất độc、Có hại、Kho chứa hàng nguy hiểm và các nội dung khác，Không còn nằm trong quản lý đánh giá tác động môi trường của các dự án xây dựng，Không cần hoàn tất thủ tục phê duyệt/nộp hồ sơ đánh giá tác động môi trường cho các dự án đã hoàn thành。Văn bản phê duyệt EIA cho dự án xây dựng dở dang giai đoạn 1 Khu hậu cần hồ GLP Dianshan của công ty bạn，Cơ quan của chúng tôi sẽ tuân thủ nghiêm ngặt "Ý kiến ​​về việc áp dụng luật đối với các hành vi vi phạm pháp luật"Xây dựng trước khi phê duyệt" trong các dự án xây dựng" của Bộ Sinh thái và Môi trường (Thư Luật Môi trường [2018] số 31) "Xây dựng trước khi phê duyệt" " Hành vi tự xây dựng trái phép Không bị phát hiện trong vòng hai năm kể từ ngày chấm dứt，Cơ quan bảo vệ môi trường thực hiện theo quy định tại Điều 29 Luật Xử phạt hành chính，Thực hiện ý kiến ​​không xử phạt hành chính。"

Dự án kho bãi và hậu cần đang được triển khai，Cần chú ý đến vấn đề điều chỉnh thời hạn quyền sử dụng đất còn lại và thời hạn của các sản phẩm REIT công。Lấy REIT GLP làm ví dụ，Tuổi thọ của sản phẩm này là 50 năm (tức là đến năm 2070)，Nhưng thời hạn quyền sử dụng đất của bảy khu hậu cần là từ năm 2054-2064，Không chắc chắn trong việc gia hạn quyền sử dụng đất。Theo quy định tại Điều 40 của “Quy định tạm thời về chuyển nhượng, tỷ lệ cá cược bóng đá wap” (sửa đổi năm 2020)，Quyền sử dụng đất hết hạn，Quyền sử dụng đất và các tòa nhà trên đó、Nhà nước sẽ cấp quyền sở hữu miễn phí các tài liệu đính kèm khác。Người sử dụng đất phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất，Và xử lý việc hủy đăng ký theo quy định。Điều 41 Quy chế cũng quy định，Quyền sử dụng đất hết hạn，Người sử dụng đất có thể nộp đơn xin gia hạn。yêu cầu gia hạn，Hợp đồng phải được ký lại theo quy định tại Chương 2 của Quy chế，Nộp phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất，Và đăng ký。

Do cơ quan quản lý đất đai chưa làm rõ về việc gia hạn quyền sử dụng đất xây dựng phi nhà ở、Tiêu chuẩn phê duyệt cụ thể và nguyên tắc hoạt động。Nếu quyền sử dụng đất hết hạn và bạn phải trả phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao，Hoặc có điều kiện bổ sung，Hoặc đơn đăng ký gia hạn không được phê duyệt，Hoặc quyền sử dụng đất bị thu hồi trước khi hết hạn，Và số tiền bồi thường nhận được không đủ để bù đắp cho việc định giá dự án cơ sở hạ tầng hoặc bù đắp các khoản lỗ trong hoạt động，Sẽ có tác động tiêu cực đáng kể đến các dự án cơ sở hạ tầng。

REITs chào bán ra công chúng trong lĩnh vực kho bãi và hậu cần，Mục đích sử dụng đất chung cho các dự án cơ sở hạ tầng cơ bản là đất kho bãi hoặc đất công nghiệp。Theo quy định của “Phân loại đất đô thị và Tiêu chuẩn đất quy hoạch và xây dựng” (GB50137-2011) do Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị-nông thôn ban hành ngày 24 tháng 12 năm 2010，Đất xây dựng đô thị bao gồm đất ở tại thành phố、Đất quản lý công cộng và dịch vụ công、Đất cơ sở công nghiệp dịch vụ thương mại、Đất công nghiệp、Đất kho bãi logistic、Đất làm đường và phương tiện giao thông、Đất công trình công cộng、Không gian xanh và đất vuông vắn。Theo phản hồi có liên quan của Cục Quản lý sử dụng đất thuộc Bộ Tài nguyên[3]: "Đất công nghiệp、Đất kho bãi cũng được xếp vào loại đất thứ cấp，Dành cho nhiều mục đích khác nhau，Do đó，Việc xử lý cần tuân thủ quy định tại Điều 18 của "Quy định tạm thời về chuyển nhượng, tỷ lệ cá cược bóng đá wap"，‘Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất，Phải được sự đồng ý của bên chuyển nhượng và được phòng quản lý đất đai, phòng quy hoạch đô thị chấp thuận，Ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định có liên quan của chương này，Điều chỉnh phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất，Và đăng ký。’"

Theo tiêu chuẩn sử dụng đất nêu trên，Về nguyên tắc，Đất công nghiệp và đất kho bãi logistic là hai loại đất khác nhau，Ví dụ: một dự án kho bãi và hậu cần có mục đích sử dụng đất là đất công nghiệp được sử dụng làm tài sản cơ bản để phát hành REIT công，Cần xác minh vị trí dự án đất công nghiệp、Văn bản cụ thể về quy hoạch đất kho bãi, logistics、Văn bản chính sách khuyến khích phát triển ngành logistics、Văn ​​bản quy định về đất công nghiệp, v.v.，Dựa trên chính sách sử dụng đất của địa phương tại địa điểm dự án，Xác định tùy từng trường hợp xem có rủi ro pháp lý rằng việc sử dụng đất được phê duyệt không phù hợp với mục đích sử dụng thực tế hay không[4]。Theo quy định có liên quan của Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến，Dự án hạ tầng “Việc sử dụng đất thực tế phải phù hợp với mục đích sử dụng theo kế hoạch và mục đích sử dụng ghi trong giấy chứng nhận。Nếu không nhất quán，Luật sư do các nhà quản lý quỹ và nhà quản lý chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thuê phải giải thích luật liên quan đến việc sử dụng thực tế của chúng、Cơ sở quy định và chính sách，Người quản lý quỹ và người quản lý chứng khoán đảm bảo bằng tài sản phải công bố đầy đủ rủi ro trong các tài liệu liên quan，Và thiết lập các biện pháp giảm thiểu rủi ro tương ứng。"Do đó，Nếu có nguy cơ thực sự là việc sử dụng đất không phù hợp với mục đích sử dụng thực tế，Chủ sở hữu quyền ban đầu nên nộp đơn xin thay đổi mục đích sử dụng đất được quy định trong tỷ lệ cá cược bóng đá wap quyền sử dụng đất hoặc xin thư đồng ý của chính quyền địa phương hoặc cơ quan quản lý đất đai để giảm thiểu rủi ro tuân thủ。Lấy REIT GLP làm ví dụ，Tính chất đất xây dựng dự án Khu hậu cần cơ điện quang học bang Proton là đất công nghiệp，Việc sử dụng tòa nhà bao gồm cả nhà xưởng、Tòa nhà phức hợp、Phòng phân loại và các công trình phụ trợ v.v.，Amazon hiện đang cho thuê dự án này để làm kho bãi。Chi nhánh Thông Châu của Ủy ban Tài nguyên và Quy hoạch Thành phố Bắc Kinh đã ban hành "Phản hồi ý kiến ​​về" Thư xin xác nhận việc sử dụng Dự án Khu hậu cần điện và cơ quang học bang Proton"" về vấn đề này，Xác nhận: “Dựa trên thực tế là dự án đã có được các thủ tục quy hoạch liên quan được Chi nhánh Thông Châu của Ủy ban Quy hoạch Thành phố Bắc Kinh phê duyệt，Và hồ sơ nghiệm thu hoàn thiện đã được hoàn thiện và đã nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu tòa nhà cũng như các giấy chứng nhận quyền tài sản có liên quan khác，Xem xét bối cảnh lịch sử xây dựng và các yêu cầu kinh doanh liên quan của dự án，Chi nhánh Thông Châu của Ủy ban Quy hoạch và Quy hoạch Thành phố Bắc Kinh đã xác nhận bằng văn bản rằng dự án này phù hợp với việc thúc đẩy phát triển hợp lý và phức tạp các chức năng đô thị、Thúc đẩy việc sàng lọc và cải thiện lượng hàng tồn kho cũng như các yêu cầu khác，Và đồng ý rằng dự án Khu hậu cần điện và cơ quang bang Proton sẽ tham gia đăng ký thí điểm REIT cơ sở hạ tầng。"

Theo các nguyên tắc liên quan dành cho REIT công cộng do Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến ban hành，Các dự án cơ sở hạ tầng phải “không có hạn chế theo luật định hoặc hợp đồng đối với hạn chế chuyển nhượng hoặc thế chấp”、Tình huống cam kết，Và giao dịch chuyển đã được phê duyệt hợp lệ (nếu có)"。Trong thực tế，Đặc biệt thông qua chuyển khoản、Đất có được thông qua tỷ lệ cá cược bóng đá wap，Hoặc loại đất là đất công nghiệp，Bạn có thể chú ý đến vấn đề hạn chế chuyển tiền từ hai cấp độ。

Cấp độ đầu tiên là các tài liệu chính thức liên quan đến tài sản có liên quan và các hạn chế chuyển nhượng tài sản được nêu trong hợp đồng，Ví dụ: "tỷ lệ cá cược bóng đá wap" hay "Thỏa thuận đầu tư đất" quy định các hạn chế đối với việc chuyển nhượng tài sản dự án cơ sở hạ tầng và hạn chế chuyển nhượng vốn cổ phần của các công ty dự án nắm giữ các dự án cơ sở hạ tầng。Lấy REIT của Cảng Yantian làm ví dụ，Được công bố trong Bản cáo bạch，(1)Ở cấp độ chuyển giao tài sản，Cục địa chính quy định về đất xây dựng、Cân nhắc việc lập kế hoạch và quản lý，Tại nhóm cảng Yantian、Bản "Thỏa thuận bổ sung VII cho tỷ lệ cá cược bóng đá wap" do công ty dự án ký đưa ra các yêu cầu như "chuyển nhượng tổng thể thửa đất và giới hạn xây dựng"，Là yêu cầu cụ thể về hình thức chuyển nhượng đất đối với dự án hạ tầng mục tiêu，Không hạn chế chuyển khoản，Công ty dự án không cần thiết phải tách và chuyển giao dự án cơ sở hạ tầng mục tiêu；(2) Ở cấp độ chuyển nhượng vốn cổ phần，Vì quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước tương ứng với tài sản cơ sở hạ tầng mục tiêu có được thông qua thỏa thuận chuyển nhượng，Theo yêu cầu của "Yêu cầu kê khai đối với các dự án thí điểm của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng"，Phải có văn bản không phản đối của cơ quan đã ký tỷ lệ cá cược bóng đá wap (hoặc cơ quan có trách nhiệm tương ứng theo quy định hiện hành)。Chính là nó，Tập đoàn Cảng Yantian đã nhận được thư trả lời từ Cục Quản lý Yantian của Cục Tài nguyên và Kế hoạch Thành phố Thâm Quyến，Khẳng định tỷ lệ cá cược bóng đá wap đã ký và thỏa thuận bổ sung dự án Trung tâm Hậu cần Hiện đại Cảng Yantian không hạn chế việc chuyển nhượng vốn dự án，Không phản đối dự án phát hành REIT cơ sở hạ tầng。

Cấp thứ hai là hạn chế chuyển nhượng đối với các nội dung liên quan ở cấp quy tắc。Ví dụ，30/03/2016，Tổng Văn phòng Chính quyền Nhân dân Thành phố Thượng Hải đã ban hành "Quy định do Tổng Văn phòng Chính quyền Nhân dân Thành phố Thượng Hải chuyển đến Cục Quy hoạch, Đất đai và Tài nguyên Thành phố<关于加强本市工业用地出让管理的若干规定>》(Văn phòng Chính phủ Thượng Hải [2016] Số 23)，Thông báo này quy định，Cơ cấu tỷ lệ đầu tư của chủ sở hữu quyền sử dụng đất xây dựng đối với đất công nghiệp xây dựng nhà xưởng đạt tiêu chuẩn、Cơ cấu vốn của công ty dự án đã thay đổi，Phải được người chuyển nhượng chấp thuận trước。Vậy nếu dự án cơ sở hạ tầng nằm ở Thượng Hải，Và tính chất đất thuộc “loại đất công nghiệp tiêu chuẩn xây dựng nhà xưởng”，Việc chuyển nhượng vốn của công ty dự án nắm giữ dự án phải được sự đồng ý trước của người chuyển nhượng đất。

Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia đang trong quá trình xem xét dự án，Chúng tôi cũng rất lo ngại về vấn đề tuân thủ kế hoạch thuế đối với các dự án REIT công，cũng đã đưa ra yêu cầu đặc biệt cho việc này。Theo quy định tại văn bản đính kèm số 958，Người khởi xướng (Chủ sở hữu vốn cổ phần ban đầu)、Người quản lý quỹ phải tuân thủ các quy định và yêu cầu có liên quan，Cam kết xử lý trung thực các vấn đề liên quan、Giải thích về quản lý hợp nhất hoặc ngoài bảng、Gửi báo cáo bằng văn bản cho cơ quan thuế về phương án nộp thuế đề xuất (nếu cần)、Công bố thông tin chính xác và đầy đủ về các vấn đề chính cần được giải thích。Chuyển nhượng gián tiếp các dự án kho bãi và hậu cần thông qua mô hình chuyển nhượng vốn cổ phần của công ty dự án，Có thể có rủi ro trong việc thu thuế giá trị gia tăng đất。

Quy định tạm thời về thuế giá trị gia tăng đất đai của nước tôi và các quy định thi hành có liên quan không quy định rõ ràng rằng việc chuyển nhượng vốn sở hữu được coi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước，Nhưng trong thư trả lời của Cục Quản lý Thuế Nhà nước đối với yêu cầu hướng dẫn của cơ quan thuế địa phương，Ví dụ: "Trả lời việc thu thuế giá trị gia tăng đất đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Thiên Tân TEDA Hengsheng" (Guo Shui Han [2011] Số 415)、"Trả lời các vấn đề chính sách liên quan đến thuế giá trị gia tăng đất đai" (Guo Shui Han [2009] Số 387)，Có “dùng chuyển nhượng vốn để chuyển nhượng quyền sử dụng đất”，Bản chất là giao dịch bất động sản，Phải phù hợp với quy định của "Quy định tạm thời về thuế giá trị gia tăng đất"，Ý kiến ​​về việc xác định "thuế giá trị gia tăng đất"。Tuy nhiên，Các trường hợp nêu trên đều là phản hồi của Cục Thuế Nhà nước đối với yêu cầu hướng dẫn của cơ quan thuế địa phương đối với từng trường hợp riêng lẻ，Theo "Thông báo phát hành của Cục Quản lý Thuế Nhà nước"<全国税务机关公文处理办法>》(Guo Shui Fa [2012] Số 92)，"Việc phê duyệt được áp dụng cho các câu trả lời yêu cầu hướng dẫn từ cơ quan cấp dưới。Nếu sự cố được yêu cầu mang tính chung，Có sẵn‘Thông báo’hoặc các ngôn ngữ khác，Không còn trả lời riêng lẻ các đơn vị yêu cầu。Cách cơ quan thuế cấp trên áp dụng luật thuế đối với các vấn đề cụ thể liên quan đến hành chính thuế cụ thể của cơ quan thuế cấp dưới、Quy định、Trả lời hoặc giải thích các quy định hoặc văn bản quy phạm pháp luật về thuế，Yêu cầu triển khai phổ quát，Văn bản quy phạm pháp luật về thuế phải được xây dựng theo quy định của "Biện pháp hành chính trong việc xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về thuế"。"Nhưng tính đến thời điểm hiện tại，Cục Quản lý Thuế Nhà nước vẫn chưa ban hành văn bản quy phạm pháp luật thuế có hiệu lực chung về việc có nên đánh thuế giá trị gia tăng đất đối với chuyển nhượng vốn cổ phần hay không。Và dựa trên các vụ án tư pháp được tìm kiếm công khai[5]，Tòa án nhân dân có ý kiến ​​không nên nộp thuế giá trị gia tăng đất khi chuyển nhượng cổ phần。Do đó，Vấn đề có cần thu thuế giá trị gia tăng đất trong giai đoạn tái cơ cấu vốn cổ phần của các công ty dự án REITs phát hành cổ phiếu ra công chúng như kho bãi và hậu cần，Nên trao đổi đầy đủ với bộ phận quản lý và thu thuế địa phương về các điều kiện của từng trường hợp trong giai đoạn đầu của dự án。

Theo yêu cầu của Văn bản số 586 và Văn bản số 958，Dự án thí điểm REIT công cộng phải đáp ứng yêu cầu "dòng tiền liên tục ổn định và nguồn phân tán hợp lý，Lợi tức đầu tư tốt，Duy trì khả năng sinh lời tổng thể hoặc dòng tiền ròng từ hoạt động kinh doanh dương trong 3 năm qua"、“Thu nhập dự án tiếp tục ổn định và các nguồn được phân bổ hợp lý，Có nguồn gốc trực tiếp từ nhiều nhà cung cấp dòng tiền hoặc thông qua sự thâm nhập。Do mô hình kinh doanh hoặc hình thức kinh doanh, v.v.，Những người có ít nhà cung cấp dòng tiền hơn，Các nhà cung cấp dòng tiền quan trọng phải có trình độ chuyên môn xuất sắc，Điều kiện cơ bản để có "tình hình tài chính lành mạnh"。Quy định về "Hướng dẫn về REIT được chào bán công khai"，Các dự án cơ sở hạ tầng do quỹ cơ sở hạ tầng dự kiến ​​nắm giữ phải tuân thủ "đa dạng hóa nguồn dòng tiền hợp lý"，Và chủ yếu được tạo ra bởi hoạt động thị trường，Yêu cầu không dựa vào trợ cấp của bên thứ ba và thu nhập không định kỳ khác。Theo quy định có liên quan của Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến，Dòng tiền của dự án hạ tầng phải đáp ứng các điều kiện sau: (1) Dựa trên thực tế、Được sản xuất bởi hoạt động kinh doanh hợp pháp，Tiêu chuẩn về giá hoặc tính phí tuân thủ các quy định có liên quan；(2) kéo dài、Ổn định，Gần 3 năm (dưới 3 năm)，Không có biến động bất thường kể từ khi bắt đầu hoạt động。Có biến động bất thường，Cần giải thích nguyên nhân và tính hợp lý của biến động；(3) Các nguồn được phân bổ hợp lý，Có nguồn gốc trực tiếp từ nhiều nhà cung cấp dòng tiền hoặc thông qua sự thâm nhập。Do mô hình kinh doanh hoặc hình thức kinh doanh, v.v.，Những người có ít nhà cung cấp dòng tiền hơn，Các nhà cung cấp dòng tiền quan trọng phải có trình độ chuyên môn xuất sắc，Tình hình tài chính ổn định；(4) Lợi nhuận tổng thể hoặc dòng tiền ròng từ hoạt động kinh doanh dương trong ba năm qua；(5) Các điều kiện khác do Ủy ban điều tiết chứng khoán Trung Quốc và sàn giao dịch chứng khoán quy định。và，Các dự án hạ tầng kho bãi, logistics cũng cần đáp ứng yêu cầu "tỷ lệ lấp đầy tổng thể cao trong 3 năm qua，Thu nhập cho thuê cao hơn，Việc thu tiền thuê đang ở tình trạng tốt，Tình trạng tín dụng của bên thuê chính tốt、Thuê ổn định，Điều kiện phân chia ngành nghề cho thuê hợp lý。

Trong ngành kho bãi và hậu cần，Một số thành phố nằm ở trung tâm giao thông trọng điểm、Quy mô lớn、Tận dụng không gian cao、Thư viện tiêu chuẩn cao thực hiện đầy đủ quá trình tự động hóa，Thường dành cho các công ty Internet lớn、Nhà bán lẻ cao cấp、Sản xuất cao cấp và các danh mục ngành khác，Loại khách thuê này có yêu cầu cao về chất lượng đối với dự án kho bãi，Đồng thời, độ nhạy cảm về giá đối với tiền thuê và xác suất vỡ nợ đều thấp；Và một dự án kho bãi, hậu cần cho thuê rải rác bởi nhiều khách thuê nhỏ rất nhạy cảm với giá thuê，Mặc dù có thể đáp ứng yêu cầu về nguồn dòng tiền đa dạng，Nhưng bị ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài như môi trường kinh tế，Ngược lại, thu nhập cho thuê biến động rất lớn và có thể không nhất thiết phải đáp ứng yêu cầu về dòng tiền liên tục và ổn định。

Do đó，Để đáp ứng yêu cầu về nguồn thu nhập cho các dự án REITs，Bạn nên chú ý đến tỷ lệ tiền thuê của khách thuê chính của dự án trong tổng thu nhập hoạt động。Lấy REIT GLP làm ví dụ，Theo tiết lộ của người quản lý quỹ，Hoạt động của tài sản cơ sở hạ tầng mục tiêu mang tính định hướng thị trường cao，Nguồn thu nhập rải rác，Người thuê chính bao gồm JD.com、Meituan、Hậu cần Debon、Dược phẩm Thượng Hải、Jaguar Land Rover, v.v.。Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2020，Tính theo tỷ lệ tiền thuê hợp đồng và phí quản lý，Mười người thuê hàng đầu chiếm 58.32%，Tỷ lệ người thuê liên kết 5.70%。

Cũng，Bạn cũng nên chú ý xem thực thể nhận dạng của bên thuê có mối quan hệ vốn và tỷ lệ sở hữu với công ty dự án hay không、Có trợ cấp tài chính địa phương hoặc các hình thức trợ cấp thu nhập khác không。

Trong "Hướng dẫn về REIT được chào bán công khai"，Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc cũng nhấn mạnh các nhà quản lý quỹ cần thiết lập các cơ chế liên quan để ngăn ngừa rủi ro hiệu quả hoạt động của các cơ quan quản lý bên ngoài trong quá trình hoạt động của quỹ cơ sở hạ tầng、Rủi ro vận hành dự án cơ sở hạ tầng và các rủi ro khác trong quá trình vận hành dự án cơ sở hạ tầng。Được giới thiệu trong "Bản cáo bạch Quỹ đầu tư chứng khoán đổi mới trái đất đỏ Yantian Port Warehouse Logistics Bản cáo bạch quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng khép kín" của Yantian Port REITs，“Hiện nay nguồn cung đất kho bãi, logistics đang khan hiếm và giá đang dần tăng，Cũng thường đi kèm với chi phí ẩn cao，Chẳng hạn như cường độ đầu tư、Đóng thuế、Tỷ lệ diện tích sàn và các hạn chế khác，Chi phí đầu tư cao hơn。"Trên thực tế, trong giai đoạn đầu tiên mua lại một số lượng lớn các dự án kho bãi và hậu cần ở nước ta，Trừ việc ký tỷ lệ cá cược bóng đá wap với sở quy hoạch và tài nguyên，Công ty dự án thường sẽ ký một "Thỏa thuận đầu tư" hoặc "Thỏa thuận giám sát dự án" riêng có liên quan với chính quyền địa phương hoặc ban quản lý công viên，Về cường độ đầu tư vào vận hành dự án、Thỏa thuận về các chỉ số kinh tế như cường độ sản lượng và cường độ thuế，Và quy định chung trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm hợp đồng sau khi không đáp ứng các tiêu chuẩn liên quan，Ví dụ yêu cầu công ty dự án bù đắp phần chênh lệch，Trả các khoản bồi thường thiệt hại có liên quan và thậm chí yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi quyền sử dụng đất trong thời hạn, v.v.。

Vậy điều kiện đầu tư và vận hành của các dự án kho bãi và logistics cơ bản，Đánh giá rủi ro toàn diện cũng cần được đưa ra dựa trên các cam kết về chỉ số kinh tế được đưa ra dưới nhiều hình thức khác nhau trong giai đoạn thu hồi đất của dự án và vi phạm nghĩa vụ hợp đồng liên quan。

Sau khi dự án kho bãi, logistic đã có giấy chứng nhận bất động sản của tòa nhà，Có thể tùy theo yêu cầu của khách hàng、Tòa nhà sẽ được cải tạo và mở rộng do cập nhật dự án và các lý do khác，Vì vậy, cũng cần chú ý xem dự án cải tạo, mở rộng có thực hiện các thủ tục liên quan về quản lý đầu tư tài sản cố định theo đúng quy định của pháp luật hay không，Ví dụ: dự án cải tạo mở rộng có thêm tầng lửng hay không、Liệu việc cấp phép hành chính và các thủ tục khác đã được hoàn thành theo nội dung dự án trong giai đoạn tái thiết và mở rộng hay chưa、Diện tích đất vượt chỉ giới đỏ hay không đáp ứng yêu cầu lùi lại、Diện tích xây dựng có phù hợp với hồ sơ trên giấy chứng nhận bất động sản không, v.v.。

Nếu việc xây dựng lại và mở rộng dự án liên quan đến những thay đổi về điều kiện quy hoạch (chẳng hạn như tăng diện tích tòa nhà、Điều chỉnh mặt tiền、Thay đổi cấu trúc chính, v.v.)，Đơn vị thi công nên xin "Giấy phép quy hoạch dự án xây dựng" mới，Ngược lại thì không cần，Bạn có thể trực tiếp xin giấy phép xây dựng。Lấy khu vực Bắc Kinh làm ví dụ，Theo "Giới thiệu do Ủy ban Tài nguyên và Kế hoạch Thành phố Bắc Kinh ban hành<办理建筑许可>Tóm tắt 130 thông tin hỏi đáp các câu hỏi thường gặp》[6]，Nó chứa “Danh sách tích cực phù hợp với tính chất sử dụng của các dự án xây dựng，Không tăng diện tích xây dựng hiện tại，Không thay đổi hình dáng của tòa nhà，Bạn có thể trực tiếp xin giấy phép xây dựng"。Lấy REIT GLP làm ví dụ，Kho doanh thu giai đoạn 2 của Khu kho vận ngoại quan GLP Quảng Châu được xây dựng lại do phần đỉnh kho bị hư hại do bão，Dự án tái thiết giống với kế hoạch ban đầu，Sản phẩm mới không tồn tại、Mở rộng、Bổ sung、Cải tạo、Những trường hợp như xây dựng lại nhà dột nát trên mặt bằng ban đầu phải có giấy phép quy hoạch dự án xây dựng，Do đó, GLP Bonded Quảng Châu không cần phải xin giấy phép quy hoạch dự án xây dựng cho giai đoạn hai của dự án tái thiết。

Theo "Biện pháp quản lý giấy phép xây dựng dự án xây dựng"，“Dự án xây dựng có vốn đầu tư dưới 300.000 nhân dân tệ hoặc diện tích xây dựng dưới 300 mét vuông，Không cần xin giấy phép xây dựng。"Một số nơi cần nới lỏng thêm điều này，Ví dụ: Ủy ban Phát triển Nhà ở và Đô thị-Nông thôn Thành phố Bắc Kinh đã ban hành "Thông báo về các vấn đề liên quan đến việc cấp phép xây dựng cho các dự án xây dựng kỹ thuật đơn giản có rủi ro thấp dành cho đầu tư xã hội"，Giới hạn đầu tư cho các dự án cần giấy phép xây dựng đã được nâng lên 1 triệu RMB；"Thông báo về việc điều chỉnh giới hạn cấp giấy phép xây dựng đối với các dự án xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng đô thị" do Sở Nhà ở và Phát triển đô thị-nông thôn tỉnh Quảng Đông ban hành，“Dự án xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng thành phố có vốn đầu tư dự án dưới 1 triệu nhân dân tệ (bao gồm 1 triệu nhân dân tệ) hoặc diện tích xây dựng dưới 500 mét vuông (bao gồm 500 mét vuông) (sau đây gọi là"Dự án nhỏ dưới hạn mức")，Không cần xin giấy phép xây dựng。"Do đó，Nếu phạm vi xây dựng của dự án không đáp ứng các điều kiện liên quan để được miễn giấy phép xây dựng trong khu vực，Bạn vẫn nên nộp đơn lên cơ quan quản lý nhà ở và xây dựng có thẩm quyền để xin giấy phép xây dựng。

Theo quy định tại Văn bản số 586，“Tuân thủ luật pháp và quy định về thủ tục dự án cơ sở hạ tầng là điều kiện tiên quyết cần thiết để công việc thí điểm phát triển suôn sẻ；Pháp luật và các quy định khi giải quyết thủ tục、Quy tắc và quy định、Dựa trên chính sách quốc gia, v.v.，Xác định tính hợp pháp và tuân thủ các thủ tục liên quan。"Do đó，Nếu có dự án tái thiết thứ cấp và mở rộng dự án kho bãi và hậu cần，Thủ tục cấp phép hành chính tương ứng phải được xác định dựa trên các luật và quy định có liên quan tương ứng với dự án tái thiết và mở rộng tại thời điểm đó。Nếu thực sự có trường hợp thủ tục tương ứng chưa được hoàn thành，Người giữ bản quyền ban đầu nên nộp đơn lên cơ quan hành chính có liên quan để được cấp lại kịp thời hoặc nhận được thư từ cơ quan chính phủ có liên quan xác nhận rằng việc đó không cấu thành hành vi vi phạm nghiêm trọng luật pháp và quy định，Và giấy cam kết của chủ sở hữu ban đầu，Cam kết chịu trách nhiệm về những tổn thất gây ra cho REITs。

Không có sự khác biệt đáng kể giữa REIT kho bãi và hậu cần và REIT cơ sở hạ tầng của các loại tài sản khác，Tất cả đều áp dụng cơ cấu giao dịch "quỹ đầu tư chứng khoán + kế hoạch đặc biệt"，Quỹ đầu tư chứng khoán nắm giữ toàn bộ cổ phần của chương trình đặc biệt，Nắm giữ toàn bộ vốn cổ phần của công ty dự án thông qua kế hoạch đặc biệt，Và gián tiếp nắm giữ dự án kho bãi và hậu cần cơ bản。Cả GLP REITs và Yantian Port REITs đều đã xây dựng cơ cấu đầu tư “cổ phiếu + nợ” để đạt được kế hoạch thuế một phần，Lãi nợ có thể được khấu trừ trước thuế (khi tỷ lệ số tiền cổ đông vay trên vốn đầu tư không vượt quá 2:1)，Để giảm chi phí thuế。

Trong GLP REITs，Chế độ đặc biệt sau khi trở thành cổ đông của từng công ty dự án，Một phần số tiền huy động được sẽ được sử dụng để phát hành các khoản vay cổ đông cho các công ty dự án khác nhau，Và ủy thác Shanghai GLP làm cơ quan quản lý vận hành và quản lý bên ngoài，Cấu trúc giao dịch được hiển thị bên dưới:

Click để xem hình lớn hơn

Tại REITs cảng Yantian，Kế hoạch đặc biệt sẽ sử dụng số tiền huy động được để mua vốn cổ phần SPV，Và mua các quyền sở hữu SPV từ chủ sở hữu vốn cổ phần ban đầu。Trong vòng 6 tháng sau khi hoàn tất việc mua lại，Công ty dự án sẽ tiếp thu ngược và sáp nhập SPV。Sau khi quá trình sáp nhập hấp thụ ngược hoàn tất，Hủy SPV，Người quản lý kế hoạch (đại diện cho kế hoạch đặc biệt) trực tiếp nắm giữ 100% vốn cổ phần của công ty dự án，Yantian Port Logistics đóng vai trò là cơ quan quản lý bên ngoài để vận hành và quản lý các dự án cơ bản。Sau khi quá trình sáp nhập hấp thụ ngược hoàn tất，Cấu trúc tổng thể của REIT Cảng Yantian như sau:

Click để xem hình lớn hơn

Trong quản lý vận hành các dự án kho bãi, logistic，Cần chú ý có rủi ro hoạt động liên quan không，Nếu tổ chức quản lý vận hành có trình độ chuyên môn tương ứng、Bên thuê có tự xây dựng và cải tạo không[7], Dự án cơ sở hạ tầng có được bảo hiểm đầy đủ không[8]v.v.。Nói chung, không cần có bằng cấp đặc biệt để vận hành và quản lý các dự án kho bãi và hậu cần，Như đã trình bày trong "Bản cáo bạch" của dự án GLP REITs: tổ chức quản lý vận hành hoạt động bằng cách cho thuê tài sản kho bãi và khu hậu cần cho mục đích hậu cần và kho bãi，Không cần có bằng cấp kinh doanh đặc biệt để tham gia vào hoạt động kinh doanh nói trên；Bản cáo bạch dự án Yantian Port REITs tiết lộ cơ quan quản lý bên ngoài không cần phải có bằng cấp quản lý vận hành bất động sản mới có thể cung cấp dịch vụ quản lý vận hành cho các dự án cơ sở hạ tầng。Tài sản cơ sở hạ tầng không liên quan đến trình độ vận hành。Tuy nhiên, không thể loại trừ các trường hợp ngoại lệ，Ví dụ: luật pháp và quy định địa phương của dự án cơ sở hạ tầng kho bãi và hậu cần có yêu cầu về trình độ chuyên môn đặc biệt để vận hành và quản lý dự án kho bãi và hậu cần。

Ngoài những điều trên，Đang trong giai đoạn thiết kế cơ chế giao dịch và sàng lọc tài sản，Không chỉ cần chú ý đến việc xây dựng và phát triển tài sản kho bãi, hậu cần trong quá khứ、Tình hình quản lý và vận hành hiện tại，Bạn cũng cần chú ý đến kế hoạch chuyển đổi vận hành và bảo trì trong tương lai、Rủi ro mất người thuê nhà。Khu kho bãi và hậu cần đã hoàn thành một phần trước đó，Có thể có rủi ro là cơ sở hạ tầng đã cũ và cần số tiền lớn để sửa chữa và cải tạo，Hoặc khu hậu cần mới ở khu vực xung quanh có thể có tác động lớn hơn đến dự án mục tiêu，Dẫn đến việc mất người thuê nhà，Lần lượt ảnh hưởng đến dòng tiền。