(1) Kế hoạch tổ chức lại

Như trong các dự án REIT cơ sở hạ tầng，Các công ty nắm giữ các dự án cơ sở hạ tầng được đưa vào nhóm cũng tham gia vào các tài sản khác、Nợ phải trả, v.v.，Bạn cần cân nhắc việc tách các dự án cơ sở hạ tầng này thành các công ty dự án riêng biệt，Sau đó chuyển vốn chủ sở hữu của công ty dự án sang các phương tiện liên quan theo REIT cơ sở hạ tầng，Phương thức chuyển đổi bao gồm cả vốn góp、Các hình thức pháp lý như chia。Đang trong kế hoạch tái cơ cấu，Lập kế hoạch thuế thường là vấn đề quan trọng nhất cần cân nhắc trong kế hoạch tổng thể，Các chi tiết tái cơ cấu cụ thể thường được thiết kế lần lượt theo chính sách thuế tương ứng。Ví dụ，Theo quy định tại "Thông báo của Cục Quản lý Thuế Nhà nước về các vấn đề về thuế giá trị gia tăng liên quan đến việc tổ chức lại tài sản của người nộp thuế" (Thông báo của Cục Quản lý Thuế số 13 năm 2011)，"Người nộp thuế trong quá trình sắp xếp lại tài sản，Bằng cách hợp nhất、Tách、Bán、Thay thế và các phương pháp khác，Tất cả hoặc một phần tài sản vật chất và các xác nhận quyền sở hữu liên quan、Chuyển công nợ, lao động cho các đơn vị, cá nhân khác，Không thuộc phạm vi chịu thuế VAT，Chuyển hàng liên quan，Không có thuế giá trị gia tăng"，Vì vậy, tài sản có thể được xem xét、Thỏa thuận tổ chức lại theo đó trách nhiệm pháp lý và nhân sự được chuyển giao cùng nhau để tránh phải trả VAT một cách hợp lý。Dưới đây là ví dụ về phương án tái cơ cấu theo hình thức góp vốn，Tài sản、Phân tích các điểm pháp lý cần quan tâm trong việc chuyển giao trách nhiệm pháp lý và nhân sự。

1. Chuyển giao tài sản

Tài sản đưa vào nhóm nhìn chung được thể hiện ở quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà，Có ba lựa chọn pháp lý có thể áp dụng cho việc chuyển nhượng tài sản:

(1) Chuyển khoản miễn phí

cá cược bóng đá là gì có nghĩa là chủ sở hữu vốn ban đầu trực tiếp cá cược bóng đá là gì tài sản được thêm vào nhóm cho công ty dự án。Theo Điều 2 của "Các biện pháp tạm thời quản lý việc tự do chuyển nhượng quyền tài sản thuộc sở hữu nhà nước của doanh nghiệp" (Quyền tài sản nhà nước [2005] số 239)[1]Và Điều 2 của "Nguyên tắc tự do chuyển nhượng quyền sở hữu nhà nước của doanh nghiệp" (Guozifa Quanquan [2009] số 25)[2]quy định，cá cược bóng đá là gì chỉ có thể được thực hiện khi bên nhận chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều thuộc sở hữu toàn bộ của nhà nước.。Vì công ty dự án nói chung là một công ty mới được thành lập và thuộc sở hữu hoàn toàn của chủ sở hữu vốn ban đầu，Do đó, cần kiểm tra xem chủ sở hữu vốn ban đầu có phải là doanh nghiệp 100% vốn nhà nước hay không。

(2) Đầu tư thành lập

Đầu tư thành lập có nghĩa là chủ sở hữu vốn ban đầu trực tiếp đầu tư tài sản sẽ được đưa vào quỹ để thành lập công ty dự án。Theo Điều 27 Luật Công ty[3]quy định，Các tài sản phi tiền tệ như quyền sử dụng đất có thể định giá bằng tiền và được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật có thể được dùng làm vốn góp。

(3) Tăng vốn sau khi thành lập

Tăng vốn sau khi thành lập có nghĩa là chủ sở hữu vốn ban đầu đầu tư một lượng vốn nhỏ để thành lập công ty dự án，Sau đó tăng vốn của công ty dự án bằng tài sản sẽ đưa vào pool。Theo "Thông báo của Bộ Tài chính và Quản lý Nhà nước về Thuế về việc tiếp tục hỗ trợ doanh nghiệp"、Thông báo về chính sách thuế chứng thư đối với việc tái cơ cấu và tổ chức lại các tổ chức công" (Caishui [2018] Số 17) Quy định tại Điều 6，"Đất giữa các doanh nghiệp thuộc cùng một đơn vị đầu tư、Chuyển quyền sở hữu nhà，Bao gồm giữa công ty mẹ và các công ty con thuộc sở hữu hoàn toàn của nó，Miễn thuế chứng thư。Công ty mẹ sử dụng đất、Quyền sở hữu nhà tăng vốn cho công ty con do mình sở hữu 100%，Được coi là chuyển nhượng，Miễn thuế chứng thư"，Do đó，Nếu áp dụng phương thức tăng vốn sau khi thành lập thay vì thực hiện góp vốn sau khi thành lập，Có thể tránh phải nộp thuế chứng thư một cách hợp lý。

2. Chuyển giao trách nhiệm

Theo Điều 551 Bộ luật Dân sự[4]quy định，Việc chuyển nợ cần có sự đồng ý của các chủ nợ có liên quan，Do đó, trong thực tế hoạt động nhìn chung cần phải ký hợp đồng chuyển nợ cho lần chuyển nợ tương ứng。Kể từ ngày đáp ứng các điều kiện quy định trong thỏa thuận tương ứng đã ký，Khoản nợ tương ứng được chuyển từ chủ sở hữu ban đầu sang công ty dự án，Công ty dự án với tư cách là bên nợ phải chịu trách nhiệm hoàn trả các khoản nợ đó。

3. Điều chuyển nhân sự

Đang điều chuyển nhân sự，Chủ sở hữu vốn ban đầu cần thay đổi quan hệ lao động của nhân viên mà mình đã thiết lập quan hệ lao động thành tên công ty dự án，Công ty dự án sẽ thiết lập mối quan hệ lao động mới với những nhân viên này。Chủ sở hữu vốn ban đầu cần chấm dứt hợp đồng lao động với nhân viên được điều chuyển，Và chủ sở hữu quyền ban đầu cần phối hợp người lao động và công ty dự án ký hợp đồng lao động mới vào ngày chấm dứt hợp đồng lao động ban đầu，Chủ sở hữu vốn ban đầu và công ty dự án sau đó sẽ cần xử lý tất cả các thủ tục chuyển nhượng có liên quan cho những nhân viên này sau khi thực hiện các thủ tục cần thiết theo luật pháp và quy định quốc gia có liên quan cũng như yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền，Chẳng hạn như mối quan hệ an sinh xã hội, v.v.。

(2) Thay đổi hợp đồng thuê các dự án hạ tầng liên quan đến tái cơ cấu

1. Chuyển đổi quan hệ cho thuê

Đang trong quá trình tổ chức lại，Thường liên quan đến việc sửa đổi mối quan hệ thuê ban đầu đối với một dự án cơ sở hạ tầng。Trước khi quyền sở hữu dự án cơ sở hạ tầng được chuyển sang tên công ty dự án，Chủ sở hữu vốn ban đầu và bên thuê đã ký hợp đồng cho thuê dự án cơ sở hạ tầng tương ứng。Sau khi quyền sở hữu dự án hạ tầng được chuyển sang tên công ty dự án，Theo Điều 725 Bộ luật Dân sự[5]Và "Giải thích của Tòa án nhân dân tối cao về một số vấn đề liên quan đến việc áp dụng luật cụ thể trong xét xử các vụ tranh chấp hợp đồng cho thuê nhà ở đô thị" (Fa Shi [2020] Số 17) Điều 14[6]quy định，Hợp đồng cho thuê dự án hạ tầng đã thay đổi，Công ty dự án sẽ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê ban đầu với tư cách là bên cho thuê mới，Do đó, công ty dự án kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu vốn ban đầu với tư cách là bên cho thuê theo hợp đồng thuê ban đầu。Tới đây，Thường yêu cầu chủ sở hữu quyền ban đầu、Công ty dự án và bên thuê đã ký thỏa thuận thay đổi hợp đồng thuê tương ứng，Làm rõ các thỏa thuận liên quan để công ty dự án kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu vốn ban đầu với tư cách là bên cho thuê theo hợp đồng thuê ban đầu。Điều cần đặc biệt chú ý là，Vì các quyền được thừa kế bởi công ty dự án bao gồm quyền thu và tiếp tục giữ tiền thuê trước và tiền đặt cọc cho thuê với tư cách là bên cho thuê theo hợp đồng thuê ban đầu，Do đó, chủ sở hữu vốn ban đầu cần chuyển tiền thuê trả trước và tiền đặt cọc thuê mà họ đã thu và giữ cho công ty dự án。

2. Các thỏa thuận liên quan trong thời gian chuyển tiếp

Đang chuyển đổi quan hệ cho thuê，Có thể có độ trễ về thời gian giữa ngày hoàn tất đăng ký chuyển nhượng bất động sản của dự án cơ sở hạ tầng và ngày ký thỏa thuận thay đổi hợp đồng thuê tương ứng，Cần có những thỏa thuận đặc biệt về những thỏa thuận liên quan trong giai đoạn này (tức là giai đoạn chuyển tiếp)。Trong thời gian chuyển tiếp，Vì thỏa thuận thay đổi hợp đồng thuê nhà chưa được ký，Bên thuê vẫn có thể trả tiền thuê nhà và các khoản thanh toán khác cho chủ sở hữu vốn ban đầu thay vì công ty dự án。Tới đây，Công ty dự án nên ủy thác cho chủ sở hữu quyền ban đầu sử dụng tên riêng của họ trong giai đoạn chuyển tiếp，Thay mặt công ty dự án, tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký tương ứng và thu tiền thuê tương ứng cùng các khoản thanh toán khác，Và nhanh chóng chuyển tiền thuê nhà và các khoản thanh toán khác thu được vào tài khoản được chỉ định của công ty dự án。Sau khi ký thỏa thuận thay đổi hợp đồng thuê tương ứng，Kết thúc giai đoạn chuyển tiếp，Tiền thuê tương ứng và các khoản thanh toán khác sẽ được thực hiện theo thỏa thuận thay đổi hợp đồng thuê。

(3) Cơ chế quản trị

1. Nguyên tắc chung

Theo "Hướng dẫn chào bán ra công chúng các quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng (Thử nghiệm)" (Thông báo của Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc [2020] Số 54，sau đây gọi tắt là""Nguyên tắc về quỹ"") Quy định tại Điều 2 và Điều 25，Vai trò của quỹ công được xác định là chủ sở hữu、Người quản lý、Người điều khiển。

Cũng，Trong "Nguyên tắc quỹ" đã quy định rõ ràng những vấn đề cần được đại hội đồng cổ đông quỹ đại chúng quyết định，Chẳng hạn như mua hoặc bán dự án cơ sở hạ tầng、Mở rộng hoạt động gây quỹ、Sa thải cơ quan quản lý bên ngoài, v.v.，Những vấn đề này là vấn đề ra quyết định theo luật định của đại hội đồng cổ đông quỹ đại chúng；Người quản lý quỹ công cũng có tới 16 trách nhiệm quản lý vận hành trong quá trình vận hành quỹ cơ sở hạ tầng，Quyền quản lý tài khoản、Quản lý giấy phép、Quản lý dòng tiền、Quản lý hoạt động hàng ngày、Quản lý công bố thông tin, v.v.，Chỉ có sáu người trong số họ có thể được ủy thác cho cơ quan quản lý bên ngoài。

Dựa trên các quy định trên và tinh thần chung của "Nguyên tắc Quỹ"，Trong cơ chế quản trị các dự án REIT công，Nguyên tắc chung khi vận hành các dự án cơ sở hạ tầng、Quản lý、Các vấn đề quan trọng liên quan đến việc xử lý，Nên được quyết định ở cấp quỹ đại chúng bởi đại hội đồng cổ đông quỹ đại chúng hoặc người quản lý quỹ đại chúng；Thực hiện trách nhiệm quản lý tích cực của nhà quản lý quỹ đại chúng，Không được trốn tránh hoặc làm sai lệch thẩm quyền của người quản lý quỹ đại chúng dưới bất kỳ tổ chức hoặc phương pháp nào。

2. Thiết kế cơ chế quản trị

Trong cơ cấu quản trị của các dự án REIT công，Nó thường là cấu trúc ba lớp từ trên xuống dưới，Quỹ chào bán ra công chúng、Gói đặc biệt、Công ty dự án。Về việc phân chia trách nhiệm ở ba cấp độ này，Thiết kế cơ chế cụ thể phải dựa trên các nguyên tắc chung ở trên。

(1) Cấp quỹ công

Trừ những vấn đề đã được quy định trong "Nguyên tắc quỹ" và các quy định khác và cần được đại hội đồng cổ đông quỹ đại chúng hoặc người quản lý quỹ đại chúng quyết định，Đối với những vấn đề chưa rõ ràng trong các quy định liên quan，Nên căn cứ vào hoàn cảnh cụ thể của dự án thí điểm，Nguyên tắc dựa trên tầm quan trọng，Đặt những thứ quan trọng vào đó，Đưa ra quyết định rõ ràng ở cấp quỹ công thông qua các phương thức được thỏa thuận trong văn bản giao dịch。

(2) Cấp gói đặc biệt

Gói đặc biệt với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ trung gian cho REIT công cộng，Về các vấn đề liên quan đến dự án cơ sở hạ tầng，Chỉ chịu trách nhiệm tải lên và phát hành，Không có quyền quyết định những vấn đề này。Các vấn đề liên quan đến kế hoạch đặc biệt，Đối với những vấn đề tương đối quan trọng，Ví dụ: mở rộng các gói đặc biệt、Gia hạn thời gian của gói đặc biệt、Sửa đổi văn bản pháp lý về chương trình đặc biệt, v.v.，Nên bố trí việc ra quyết định ở cấp công quỹ，Một số có thể được coi là do đại hội đồng cổ đông quỹ đại chúng quyết định。

(3) Cấp công ty dự án

Về cơ cấu quản trị nội bộ của công ty dự án，Nên đáp ứng các yêu cầu của "Luật công ty" và các quy định khác，Đơn giản hóa thiết kế nhất có thể。Ở cấp giám đốc，Không nên có ban giám đốc，Chỉ có một giám đốc điều hành；Ở cấp điều hành，Đề xuất tuyển dụng tổng giám đốc theo thị trường，Tiền lương của anh ấy、Quan hệ nhân sự và các sắp xếp khác trong công ty dự án。Các vấn đề liên quan đến công ty dự án，Đối với những vấn đề tương đối quan trọng，Ví dụ quyết định chính sách kinh doanh và kế hoạch đầu tư của công ty dự án、Bầu cử và thay thế giám đốc, giám sát viên、Xem xét và phê duyệt kế hoạch ngân sách hàng năm và kế hoạch ra quyết định của công ty dự án, v.v.，Nên bố trí việc ra quyết định ở cấp công quỹ，Một số có thể được coi là do đại hội đồng cổ đông quỹ đại chúng quyết định。

Điều cần đặc biệt chú ý là，Trong thiết kế cơ chế quản trị ở ba cấp trên，Trước tiên chúng ta nên chú ý đến tính đầy đủ của việc phân chia quyền lực，Tức là các vấn đề ra quyết định đã được thống nhất của từng chủ thể đã hoàn tất，Không có trường hợp nào mà cơ quan ra quyết định không có sự thống nhất rõ ràng về một số vấn đề nhất định；Thứ hai, chúng ta nên chú ý đến khả năng kết nối ở mọi cấp độ，Nghĩa là trong trường hợp các vấn đề cơ bản do cơ quan cấp trên quyết định，Các văn bản pháp luật của các cấp liên quan phải quy định cơ chế ra quyết định đối với những vấn đề này，Đảm bảo rằng quyền ra quyết định của các cơ quan cấp trên có thể thực sự được xâm nhập xuống dưới và được thực thi。

3、Thảo luận về cách thức để các bên công nghiệp tham gia quản lý REIT công

Trong REIT công khai，Các nhà tài trợ và chủ sở hữu vốn ban đầu (tức là các bên trong ngành) thường hy vọng tham gia vào việc quản lý REIT công，Tận dụng lợi thế của mình trong đầu tư, vận hành và quản lý cơ sở hạ tầng，Thay vì chỉ bán hết các dự án cơ sở hạ tầng chất lượng，Mất quyền kiểm soát và quản lý trực tiếp các dự án cơ sở hạ tầng。Theo các yêu cầu liên quan nêu trên đối với cơ chế quản trị của REIT công，Để đáp ứng nhu cầu tham gia của ngành，Có thể khám phá các phương pháp sau。

(1) Thực hiện quyền biểu quyết với tư cách là người sở hữu cổ phiếu quỹ đại chúng

Theo quy định có liên quan của "Nguyên tắc Quỹ"，Tổng tỷ lệ cổ đông ban đầu hoặc các bên liên quan dưới sự kiểm soát chung tham gia phân bổ chiến lược cổ phiếu quỹ cơ sở hạ tầng không được thấp hơn 20% số lượng cổ phiếu quỹ chào bán。Như đã hiểu，Đang phát hành dự án thí điểm，Một số cổ phiếu quỹ được các bên công nghiệp đặt chiến lược vượt quá 20%。Một số thậm chí còn đạt tới 50%。Do đó，Lợi ích của ngành gắn chặt với REIT công，Cách chính để các bên công nghiệp tham gia quản lý REIT đại chúng là với tư cách là chủ sở hữu cổ phần quỹ đại chúng，Thực hiện quyền biểu quyết đối với các vấn đề biểu quyết có liên quan。

(2) Cung cấp dịch vụ tư vấn về quỹ công

Tham khảo kinh nghiệm thị trường REIT công cộng ở nước ngoài，Xem xét việc để ngành cung cấp dịch vụ tư vấn cho quỹ công，Liên quan đến việc mua lại tài sản、Cung cấp tư vấn và đề xuất chương trình về các vấn đề quan trọng như chiến lược thanh lý và vận hành dự án。Nhưng điều cần phải rõ ràng là，Ngành chỉ có thể cung cấp dịch vụ tư vấn，Đưa ra gợi ý giải pháp，Nhưng không có quyền quyết định，Cơ quan ra quyết định phải chịu sự kiểm soát của đại hội đồng cổ đông quỹ đại chúng và người quản lý quỹ đại chúng，Nếu không sẽ trái với yêu cầu về cơ chế quản trị của REIT công。

(3) Giám đốc và giám đốc điều hành cấp cao của công ty dự án được bên trong ngành giới thiệu

Bởi vì nhân sự trong ngành thường có nhiều kinh nghiệm quản lý trong các dự án cơ sở hạ tầng，Có thể cải thiện hiệu quả chất lượng quản lý hàng ngày của các dự án cơ sở hạ tầng，Và ở một số dự án, cơ quan có thẩm quyền tại địa phương có thể yêu cầu công ty dự án phải cử nhân sự của ngành điều động，Do đó，Phía ngành có thể xem xét đề xuất giám đốc công ty dự án、Giám đốc điều hành。Tới đây，Chúng ta cần đặc biệt chú ý đến hai khía cạnh: thứ nhất，Những vấn đề quan trọng của công ty dự án vẫn cần được quyết định ở cấp quỹ đại chúng，Nếu những vấn đề này được giao cho các giám đốc được ngành đề xuất、Quyết định điều hành，Thực chất đây sẽ là một hình thức trốn công quỹ trá hình；Thứ hai，Giám đốc công ty dự án、Việc lựa chọn lãnh đạo cấp cao là vấn đề quản lý nội bộ của công ty dự án，Phía ngành không đủ điều kiện để ủy quyền trực tiếp，Do đó，Bên trong ngành chỉ có quyền giới thiệu，Điều này cần được thỏa thuận rõ ràng trong các giấy tờ giao dịch liên quan。