26/11/2023，Sau lần đầu tiên ở Thượng Hải、Một tháng sau khi Sở giao dịch chứng khoán Thâm Quyến chính thức tiếp nhận đợt đầu tiên gồm bốn dự án REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng，Ba dự án đơn lẻ chính thức được phê duyệt。Điều này là do Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia và Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc lần lượt ban hành "bảng tỷ số cá cược bóng đá hôm nay Tiêu chuẩn hóa và Thực hiện Hiệu quả việc Áp dụng và Khuyến nghị của các Dự án Quỹ Ủy thác Đầu tư Bất động sản (REITs) tại lĩnh vực cơ sở hạ tầng" vào ngày 24 tháng 3 năm 2023 (NDRC Investment [2023] số 236，sau đây gọi tắt là"Văn bản số 236") và "Thông báo về việc thúc đẩy hơn nữa việc phát hành thường xuyên quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng" (sau đây gọi là""Thông báo phát hành thông thường""），Sau khi kết hợp cơ sở hạ tầng tiêu dùng vào phạm vi thí điểm của C-REITs，Một tiến bộ lớn khác trong việc khôi phục cơ sở hạ tầng tiêu dùng。Bài viết này sẽ dựa trên thực tiễn dự án，Phân tích các vấn đề pháp lý quan trọng của REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng，Để thảo luận。

(1) Phạm vi loại nội dung

Văn bản số 236 và "Thông báo phát hành thông thường" quy định: "Ưu tiên hỗ trợ các siêu thị bách hóa、Trung tâm mua sắm、Chợ nông sản và các dự án cửa hàng thương mại khác ở thành thị và nông thôn，REIT cơ sở hạ tầng do các dự án thương mại cộng đồng phát hành nhằm bảo vệ sinh kế cơ bản của người dân。"Sau đó，Bộ Thương mại、Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia、"Thông báo về một số biện pháp nhằm thúc đẩy tiêu dùng tại nhà" do 13 cơ quan bao gồm Ủy ban điều tiết chứng khoán Trung Quốc (Shangchufa [2023] số 146) ban hành quy định: "Hỗ trợ các cửa hàng gia dụng đủ điều kiện và các cửa hàng thương mại khác phát hành đầu tư bất động sản vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng Quỹ ủy thác (REITs)。"

Theo đó，Các loại tài sản trong phạm vi thí điểm cho REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng bao gồmCửa hàng bách hóa、Trung tâm mua sắm、Chợ nông sản、Doanh nghiệp cộng đồng、Cửa hàng nội thất gia đìnhNăm loại hình kinh doanh chính。Nội dung cụ thể và phân loại mục đích sử dụng đất tương ứng của 5 loại hình kinh doanh chính nói trên như sau:

Trong thực tế，Đối với các dự án hạ tầng tiêu dùng nằm trên cùng khu đất với các loại hình kinh doanh khác、Việc sử dụng đất được ghi nhận là sử dụng nhiều lần hoặc sử dụng đất hỗn hợp[1]tình huống，Việc tuân thủ việc sử dụng đất cần được đánh giá dựa trên phân loại đất cụ thể của địa điểm dự án。Trong số bốn dự án cơ sở hạ tầng tiêu dùng được công bố đầu tiên，Đất tương ứng với 2 dự án đơn lẻ có nhiều mục đích sử dụng。Với một trong những dự án REIT tài sản thương mại[2]Ví dụ，Các mục đích sử dụng đất tương ứng với dự án này bao gồm nhiều hơn hai loại mục đích sử dụng đất，Đất dự án này được công ty dự án chuyển nhượng từ Học viện Tàu ngầm Hải quân，Mục đích sử dụng đất ban đầu là "thương mại、Nhà ở "Đất ở thương mại"；Mục đích nêu trong “Giấy chứng nhận bất động sản” là “kinh doanh bán lẻ，Tài chính doanh nghiệp/Kinh doanh"。

Chúng tôi hiểu rồi，Tính nhất quán của việc sử dụng đất trong các dự án phức hợp cần được xác nhận từ ba khía cạnh sau: Thứ nhất，Việc sử dụng đất quy định trong hợp đồng chuyển nhượng đất có bao gồm mục đích sử dụng thực tế cho hoạt động kinh doanh của dự án cơ sở hạ tầng tiêu dùng hay không；Giây，Tình hình xây dựng thực tế của các dự án cơ sở hạ tầng tiêu dùng có phù hợp với mục đích sử dụng thương mại và quy mô xây dựng công trình thương mại được xác định trong quy hoạch chi tiết theo quy định hay không，Có đáp ứng các chỉ tiêu quy hoạch không；Thứ ba，Mục đích sử dụng thực tế phần hạ tầng tiêu dùng có phù hợp với mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận bất động sản không。Nếu có bất kỳ sự mâu thuẫn nào，Nếu có thể chứng minh được、Các hình thức kinh doanh không thể thoái vốn vào nhóm，Bóc bỏ những phần không phù hợp với mục đích hạ tầng tiêu dùng；Nếu không chứng minh được、bị tước bỏ，Về những phần dự định được giữ lại trong pool nhưng không phù hợp với mục đích của cơ sở hạ tầng tiêu dùng，Cần tìm hiểu xem có thể được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và hoàn tất các thủ tục liên quan hay không (ví dụ: có nên ký hợp đồng chuyển nhượng hay không)、Thay đổi mục đích sử dụng、Hoàn trả phí chuyển khoản，Vào bể bơi sau khi thay đổi gói, v.v.。

(2) Phạm vi khu vực

Theo "bảng tỷ số cá cược bóng đá hôm nay việc cải thiện hơn nữa công việc thí điểm của Quỹ ủy thác đầu tư bất động sản (REIT) trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng" (Fagai Investment [2021] Số 958，sau đây gọi tắt là"Văn bản số 958"），Các dự án đủ điều kiện ở tất cả các khu vực trên toàn quốc đều có thể đăng ký。Tập trung hỗ trợ sự phát triển phối hợp của Bắc Kinh, Thiên Tân và Hà Bắc、Phát triển Vành đai kinh tế sông Dương Tử、Xây dựng Khu vực Vịnh Lớn Quảng Đông-Hồng Kông-Macao、Phát triển tổng hợp đồng bằng sông Dương Tử、Hải Nam đi sâu cải cách, mở cửa toàn diện、Các dự án REIT cơ sở hạ tầng được ban hành trong các lĩnh vực chiến lược quốc gia quan trọng như bảo vệ sinh thái và phát triển chất lượng cao ở lưu vực sông Hoàng Hà。

Nhìn từ đợt đầu tiên trong số bốn dự án REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng được công bố，Ngoại trừ một dự án, tài sản cơ bản được đặt tại Bắc Kinh，Các dự án còn lại tọa lạc tại Thanh Đảo、Hàng Châu、Trường Sa，Đó đều là những thành phố có GDP vượt quá một nghìn tỷ nhân dân tệ。Chúng tôi tin tưởng，Trong tương lai, ngày càng nhiều cơ sở hạ tầng tiêu dùng ở các thành phố năng lượng cao sẽ tham gia thí điểm。

(1) Yêu cầu về tính độc lập

Các yêu cầu về tính độc lập đối với chủ sở hữu vốn ban đầu theo Tài liệu số 236 lần đầu tiên xuất hiện trong "Hướng dẫn áp dụng quy tắc của Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải đối với Quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng chào bán công khai (REIT) số 4 - Nhà ở cho thuê giá cả phải chăng (Bản dùng thử)" "Sở giao dịch chứng khoán Thâm Quyến Chào bán ra công chúng Quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng Nguyên tắc kinh doanh số 4 - Nhà ở cho thuê giá phải chăng (Thử nghiệm)" (sau đây gọi chung là"Hướng dẫn số 4"）。Từ logic cơ bản，Mục đích không phải là cung cấp tài chính trá hình cho các dự án phát triển nhà ở thương mại:

Đầu tiên，Các nhà tài trợ dự án (chủ sở hữu vốn ban đầu) không được phép tham gia kinh doanh phát triển bất động sản nhà ở，Nếu tại thời điểm kê khai vẫn còn hoạt động kinh doanh phát triển bất động sản thương mại và nhà ở thương mại，Nên xem xét thay đổi nhà tài trợ dự án (các bên liên quan ban đầu)。Nếu nhà tài trợ dự án (chủ sở hữu ban đầu) có lịch sử kinh doanh phát triển bất động sản thương mại và nhà ở thương mại，Nhưng hiện tại hoạt động kinh doanh phát triển bất động sản thương mại và nhà ở thương mại đã bị dừng，Phải đáp ứng yêu cầu về tính độc lập，Chúng tôi hiểu rồi，Tuân thủ các yêu cầu về tính độc lập của nhà tài trợ dự án (chủ sở hữu vốn ban đầu) trong Tài liệu số 236。

Giây，Cổ đông kiểm soát hoặc bên liên quan của nhà tài trợ dự án (người sở hữu vốn ban đầu) có liên quan đến bất động sản，Người khởi xướng (người nắm giữ vốn cổ phần ban đầu) phải có mặt trong tài sản、Doanh nghiệp、Tài chính、Nhân sự và tổ chức (sau đây gọi tắt là"Ngũ độc lập") Luôn độc lập ở các khía cạnh khác。Xem xét rằng không có tiêu chuẩn xác minh chi tiết trong lĩnh vực REITs công cộng về cơ sở hạ tầng，Bạn có thể tham khảo yêu cầu tại Điều 73 của “Nguyên tắc về nội dung và hình thức công bố thông tin của công ty chào bán chứng khoán ra công chúng số 57 - Bản cáo bạch” để xác minh tính độc lập của nhà tài trợ (người sở hữu vốn ban đầu)。Cụ thể:

Đầu tiên, nội dung，Các vấn đề sau phải được xác minh: (1) Tài sản thuộc sở hữu riêng có được trộn lẫn hoặc chia sẻ với tài sản của các bên liên quan hay không；(2) Tài sản không thuộc sở hữu，chẳng hạn như hệ thống thông tin doanh nghiệp、Thương hiệu và nhận diện thương hiệu khác hoặc các quyền sở hữu trí tuệ khác, v.v.，Bạn đã ký thỏa thuận với các chủ sở hữu quyền khác và trả giá hợp lý để có được quyền sử dụng hợp pháp hay chưa。

Thứ hai là khía cạnh kinh doanh，Các vấn đề sau phải được xác minh: (1) Hệ thống quản lý doanh nghiệp liên quan đã được xây dựng và xuất bản hay chưa，Hệ thống quản lý doanh nghiệp liên quan có được triển khai thực tế hay không；(2) Có nên vận hành và đưa ra quyết định một cách độc lập hay không，Các vấn đề kinh doanh có cần được các bên liên quan đến tài sản phê duyệt không；(3) Liệu giao dịch của bên liên kết có tuân thủ nghiêm ngặt các quy định có liên quan của hệ thống giao dịch bên liên kết hay không。

Thứ ba là khía cạnh tài chính，Các vấn đề sau phải được xác minh: (1) Hệ thống quản lý tài chính đã được thiết lập chưa，Thiết lập hệ thống kế toán tài chính độc lập，Và có thể đưa ra quyết định tài chính một cách độc lập；(2) Có vấn đề gì khi chia sẻ tài khoản ngân hàng hoặc chuyển tiền với các bên liên quan khác hay không；(3) Người quản lý tài chính có độc lập không；(4) Có nên nộp thuế độc lập hay không。

Khía cạnh thứ tư là nhân sự，Các vấn đề sau phải được xác minh: (1) Hệ thống quản lý nhân sự đã được thiết lập chưa；(2) Người đại diện hợp pháp được nhà tài trợ thuê (chủ sở hữu ban đầu)、Tổng Giám đốc、Người phụ trách tài chính đã ký hợp đồng lao động chưa；(3) Có nhân viên nào làm việc bán thời gian trong các bên liên quan liên quan đến bất động sản không。

Thứ năm là khía cạnh tổ chức，Các vấn đề sau phải được xác minh: (1) Hội đồng quản trị/giám đốc điều hành đã được thành lập chưa、Giám sát viên/Ban kiểm soát và các cơ quan có thẩm quyền khác，Và quy định trách nhiệm, quyền hạn của các cơ quan, nhân sự trên；(2) Có đặt những thứ cần thiết khác hay không、Các phòng ban chức năng độc lập và không có mối quan hệ cấp trên cấp dưới với các bên liên quan liên quan đến tài sản；(3) Cơ cấu tổ chức nội bộ hiệu quả đã được thiết lập chưa，Quyền hạn của từng bộ phận có được xác định rõ ràng trong điều lệ công ty hoặc các hệ thống quản lý khác không；(4) Có nhầm lẫn với các tổ chức bên liên quan hay không。

Trong thực tế，Bản thân hầu hết các công ty bất động sản thương mại hoặc cổ đông kiểm soát của họ、Các bên liên quan có hoạt động kinh doanh phát triển khu dân cư。Do đó，So với các loại dự án REIT khác，Xác minh độc lập là một trong những vấn đề cần được chú trọng trong các dự án REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng。

(2) Yêu cầu thu hồi tiền từ chủ sở hữu quyền ban đầu

Thông tư số 236 đưa ra các yêu cầu đặc biệt về việc thu hồi vốn từ các dự án REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng，Nghĩa là, người quảng bá (người nắm giữ vốn ban đầu) nên sử dụng số tiền tái chế để tăng sự thuận tiện cho hoạt động kinh doanh、Khu kinh doanh thông minh、Đầu tư vào chuyển đổi số，Đáp ứng tốt hơn nhu cầu tiêu dùng của cư dân。Đồng thời，Tham khảo Hướng dẫn số 4，Nếu phạm vi kinh doanh của cổ đông kiểm soát hoặc bên liên quan của nhà tài trợ dự án (chủ sở hữu vốn ban đầu) liên quan đến phát triển bất động sản thương mại hoặc nhà ở thương mại，Cần thiết lập và triển khai hệ thống quản lý quỹ，Ký thỏa thuận giám sát việc thu hồi quỹ，Đơn xin làm rõ việc sử dụng số tiền thu hồi được、Cơ quan phê duyệt、Quy trình đưa ra quyết định、Các biện pháp kiểm soát rủi ro，Và các thủ tục công bố thông tin về việc sử dụng số tiền thu hồi được, v.v.，Ngăn chặn hiệu quả nguồn vốn tái chế chảy vào lĩnh vực nhà ở thương mại。Tài liệu số 236 yêu cầu các nhà tài trợ (chủ sở hữu vốn ban đầu) của các dự án REIT cơ sở hạ tầng được niêm yết phải báo cáo việc sử dụng vốn thu hồi được cho Ủy ban Cải cách và Phát triển Quốc gia trong vòng 5 ngày làm việc sau khi kết thúc mỗi quý，Đồng thời sao gửi Ủy ban cải cách và phát triển tỉnh tham gia dự án tái đầu tư。

Dựa trên sự phát triển toàn diện，Các dự án phức hợp nơi đặt các dự án cơ sở hạ tầng tiêu dùng thường bao gồm các tòa nhà dân cư、Khách sạn、Tòa nhà văn phòng、Tài sản chưa được chuyển giao cho chính phủ、Bãi đỗ xe ngầm、Dự án phòng không dân dụng và các tài sản khác，Đối với những nội dung này:

Đầu tiên，Dành cho dân cư、Khách sạn、Tòa nhà văn phòng và các tài sản khác: vì chúng không nằm trong phạm vi thí điểm REIT cơ sở hạ tầng，Nên loại bỏ theo cách phù hợp。Khi thoái vốn những tài sản đó cần xem xét toàn diện xem có thể chia và đăng ký được hay không、Có thể chuyển riêng được không、Có yêu cầu nào về tỷ lệ tự duy trì không, v.v.。Nếu có điều khoản hoặc thỏa thuận cấm chuyển nhượng，Phải có sự đồng ý của bên có quyền。

Giây，Đối với tài sản cần bàn giao nhưng chưa bàn giao cho chính phủ: một số chủ đầu tư thực hiện theo phương án thống nhất trong giai đoạn thu hồi đất、Yêu cầu phát triển toàn diện，Cần xây dựng công trình công cộng đô thị、Dịch vụ cộng đồng、Trường học và các cơ sở khác。Những yêu cầu này thường có trong tài liệu phê duyệt/nộp hồ sơ、Quy hoạch đất đai、Lập kế hoạch dự án、Hợp đồng chuyển nhượng đất、Thỏa thuận đầu tư、Thỏa thuận quy định và các tài liệu khác đang được tiến hành。Đối với các cơ sở như vậy，Nên giao lại cho chính phủ，Không thể trở thành tài sản gộp。

Thứ ba, đối với tài sản chỗ đỗ xe chưa được đăng ký quyền bất động sản:

Nếu việc không đăng ký được quyền sở hữu bất động sản là do nguyên nhân khách quan do chính sách của địa phương，Chúng tôi hiểu rồi， Bạn có thể cố gắng đưa tài sản vào nhóm sau khi giải thích đầy đủ các phương pháp đăng ký bất động sản tại địa phương。Thứ nhất, trên cơ sở tuân thủ thủ tục xin phép xây dựng bãi đỗ xe ngầm，Đơn vị thi công có được chỗ đậu xe ngầm dựa trên việc xây dựng hợp pháp và các hành vi thực tế khác；Thứ hai, cần làm rõ nguyên nhân khách quan do chính sách của địa phương cản trở việc áp dụng giấy chứng nhận đăng ký bất động sản cho bãi đỗ xe ngầm，Và nhận được công văn của cơ quan có thẩm quyền。Một trong những dự án REIT dành cho người tiêu dùng được công bố đầu tiên đã nhận được thư bằng văn bản từ Cục Quản lý Quận Yuhang[3]；Thứ ba là nêu rõ trách nhiệm liên quan trong chứng từ giao dịch，Và những người khởi xướng cấp lại sau khi chính sách địa phương được tự do hóa trong tương lai、Sắp xếp rõ ràng chi phí và các vấn đề khác；Thứ tư, công khai đầy đủ nguy cơ không đăng ký quyền sở hữu đối với bãi đỗ xe ngầm trong bản cáo bạch。

Nếu chính sách đăng ký bất động sản tại địa phương cho phép bạn nộp đơn xin cấp giấy chứng nhận tài sản cho bãi đậu xe ngầm，Theo "Hướng dẫn của Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải về việc áp dụng Quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng chào bán công khai (REIT) Quy tắc số 1 - Xem xét mối quan ngại (Thử nghiệm) (Sửa đổi vào năm 2023)" do Quy định của Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến ban hành tại Điều 11 của Hướng dẫn kinh doanh về chào bán ra công chúng Quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng số 1—Xem xét các mối quan ngại (Thử nghiệm) (Sửa đổi vào năm 2023)"，Các dự án cơ sở hạ tầng phải hoàn tất đăng ký quyền sở hữu tương ứng theo quy định。Giả sử chưa hoàn tất đăng ký quyền sở hữu bất động sản do thủ tục xây dựng chưa hoàn thiện hoặc chưa thanh toán phí chuyển nhượng phần ngầm，Nếu bạn muốn vào bể bơi，Các thủ tục đăng ký xây dựng có liên quan phải được sửa chữa càng sớm càng tốt hoặc phải thanh toán phí chuyển nhượng chưa thanh toán (bao gồm cả thiệt hại đã được thanh lý、Phí nộp muộn, v.v.)，Và xử lý việc đăng ký quyền sở hữu bất động sản theo quy định của địa phương。

Thứ tư，Đối với các dự án phòng không dân dụng dưới lòng đất (bao gồm cả bãi đỗ phòng không dân dụng): xét từ góc độ quy định quốc gia，Luật phòng không dân dụng (sửa đổi 2009) quy định "ai đầu tư、Nguyên tắc “ai có lợi”，Điều 2[4], Điều 5[5]38003_38006，Phòng không dân dụng là một phần không thể thiếu của quốc phòng，Các dự án phòng không dân dụng thường do chủ đầu tư sử dụng và quản lý，Lợi nhuận thuộc về nhà đầu tư。Từ cấp độ thực tế ở nhiều nơi，Chủ sở hữu của các dự án phòng không dân dụng rất đa dạng. Liệu các dự án phòng không dân dụng dưới lòng đất có thể được đưa vào REIT hay không，Nên được đánh giá cùng với các văn bản quy phạm địa phương。

Đang trong quá trình thúc đẩy dự án REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng，Tài sản không thể thêm vào nhóm nên thoái vốn，Gồm 2 phương pháp: bóc tiến và bóc ngược。Các phương pháp thoái vốn cụ thể được áp dụng cho đợt đầu tiên trong số bốn REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng đã được công bố như sau:

Lô đầu tiên gồm bốn REIT cơ sở hạ tầng dành cho người tiêu dùng được công bố được kết hợp với tình hình riêng của dự án，Chọn phương pháp thích hợp。Về sự khác biệt giữa lột tiến và lột ngược，Phân tích cụ thể như sau:

(1) Lột về phía trước

Việc thoái vốn chuyển tiếp là thoái vốn các dự án cơ sở hạ tầng tiêu dùng từ công ty ban đầu sang công ty dự án mới，Thường thông qua chia tách、Đầu tư mới (đóng góp giá)、Chuyển giao tài sản、Chuyển miễn phí、Thỏa thuận chuyển nhượng không công khai、Đã hoàn tất việc bán nhà ở thương mại (bán tài sản) và các phương thức khác。Nếu qua tách，Tài sản liên quan đến dự án cơ sở hạ tầng phải được、Nợ phải trả、Nhân viên thoái vốn sang công ty dự án mới，Phương pháp này thực hiện theo quy định tại Điều 175 của "Luật Công ty"，Thực hiện nghĩa vụ lập bảng cân đối kế toán, danh sách tài sản và công bố；Ví dụ: thông qua phương thức đầu tư mới (đóng góp giá)，Các dự án cơ sở hạ tầng nên được đầu tư vào công ty dự án mới thành lập dưới dạng đầu ra vật chất；Nếu thông qua chuyển nhượng tài sản，Tài sản liên quan đến dự án cơ sở hạ tầng phải được、Nợ phải trả、Điều chuyển nhân sự sang công ty dự án mới。Đặc biệt，Tự do chuyển nhượng quyền sở hữu nhà nước của doanh nghiệp，Các biện pháp tạm thời để quản lý việc tự do chuyển nhượng quyền tài sản thuộc sở hữu nhà nước của doanh nghiệp" (Guozifaquanquan [2005] Số 239) phải được tuân thủ liên quan đến thủ tục chuyển nhượng tự do、Yêu cầu phê duyệt。

Phương pháp bóc về phía trước ở trên，Chủ yếu áp dụng cho công ty dự án ban đầu nắm giữ một lượng tài sản khác lớn hơn ngoài tài sản trong nhóm，Hoặc có thể tồn tại lâu dài，Nhân sự、Tài sản、Nợ phải trả、Việc kinh doanh và các tình huống khác khó làm rõ hoàn toàn。Điều cần lưu ý là，Chuyển quyền sở hữu tài sản do dự án cơ sở hạ tầng，Phương pháp này có thể liên quan đến chi phí thuế liên quan，Điều này cần được chuyên gia tư vấn thuế của dự án đánh giá trước khi dự án tiến triển。

(2) Lột ngược

Thoái vốn ngược là thoái vốn các tài sản khác của công ty dự án ban đầu ngoại trừ các dự án cơ sở hạ tầng、Nợ phải trả、Bán nhân sự cho đơn vị khác。Việc thoái vốn ngược chủ yếu áp dụng cho các trường hợp công ty dự án ban đầu chỉ có một lượng nhỏ tài sản cần thoái vốn，Ví dụ giao dịch mua bán khu phức hợp thương mại muộn。Tuy nhiên, phương pháp thoái vốn này khó giải quyết được các vấn đề lịch sử của công ty dự án ban đầu，Đặc biệt dành cho các công ty dự án có lịch sử phát triển bất động sản，Cần đặc biệt chú ý những vấn đề sau:

Đầu tiên，Bài toán nợ chưa giải quyết được。Cần tập trung vào việc liệu công ty dự án có quỹ dự án chưa thanh toán hay không、Có khoản thuế giá trị gia tăng đất nào chưa nộp không、Có sự đảm bảo nào giữa các bên liên quan không、Có khoản vay nào giữa các bên liên quan không、Có khoản vay nào từ tổ chức tài chính không、Có nguồn tài trợ từ các tổ chức tài chính như cho thuê/bao thanh toán tài chính, v.v.。Đặc biệt，Đối với tài sản đã bán，Tập trung vào tính hiệu quả của hợp đồng mua bán、Đăng ký chuyển nhượng tài sản đã bán、Đảm bảo giai đoạn cho tài sản đã bán、Công ty dự án có vi phạm hợp đồng không、Bạn có cần phải chịu thêm trách nhiệm không、Có nguy cơ đảo chiều không、Có bất kỳ trách nhiệm hoặc thỏa thuận nào sau bán hàng không?。

Giây，Vấn đề về trách nhiệm bảo hành của công ty dự án。Theo quy định tại Điều 33 “Biện pháp quản lý mua bán nhà ở thương mại”，Doanh nghiệp phát triển bất động sản chịu trách nhiệm bảo hành chất lượng đối với nhà thương mại bán ra。Các bên cần ghi rõ phạm vi bảo hành trong hợp đồng、Thời gian bảo hành、Thỏa thuận về trách nhiệm bảo hành và các nội dung khác。Thời gian bảo hành được tính từ ngày giao hàng。Theo đó，Trách nhiệm bảo hành cũng là một trong những vấn đề then chốt trong quá trình xác minh。

Tóm tắt，Ưu điểm của việc thoái vốn kỳ hạn là công ty dự án trong sạch，Điều bất lợi là có thể phải chịu mức thuế cao hơn；Ưu điểm của việc thoái vốn ngược là không cần chuyển tài sản của các dự án cơ sở hạ tầng vào pool，Nhưng nhược điểm là công ty dự án có thể có vấn đề lịch sử cần giải quyết。Phương pháp lột cụ thể，Vẫn cần phải lựa chọn theo hoàn cảnh cụ thể của dự án。

Việc đánh giá việc tuân thủ các thủ tục quản lý đầu tư là ưu tiên hàng đầu của các cơ quan quản lý。Văn bản số 958、Văn bản số 236、"Thông báo phát hành thông thường" đều nhấn mạnh các yêu cầu tuân thủ của các dự án cơ sở hạ tầng。Thủ tục tuân thủ bao gồm phê duyệt dự án、Quy hoạch、Đất、Đánh giá tác động môi trường、Giấy phép xây dựng、Chấp nhận hoàn toàn、Vốn nước ngoài、Các thủ tục quan trọng khác, v.v.，Nên xem xét từng cái một。Dành cho các loại cơ sở hạ tầng tiêu dùng khác nhau，Quy trình tuân thủ có thể thay đổi。Lấy trung tâm mua sắm làm ví dụ，Ngoài các quy trình tuân thủ thông thường，Các dự án cơ sở hạ tầng tiêu dùng cũng cần đặc biệt chú ý đến các thủ tục sau:

(1) Kiểm tra phòng cháy trước khi kinh doanh

Trung tâm mua sắm và chợ là nơi tụ tập công cộng[6]，Đang sử dụng、Trước khi kinh doanh，bảng tỷ số cá cược bóng đá hôm nay[7]. Theo Điều 58 của Luật Phòng cháy chữa cháy[8]38003_38006，Không có sự cho phép của cơ quan cứu hỏa，Đưa vào sử dụng trái phép、Doanh nghiệp，bảng tỷ số cá cược bóng đá hôm nay、Tình hình kinh doanh không đúng nội dung đã cam kết，Đối mặt với cơ quan quản lý nhà ở và phát triển đô thị-nông thôn、Cơ quan cứu hỏa được lệnh đóng cửa，Rủi ro pháp lý khi áp dụng mức phạt không dưới 30.000 RMB nhưng không quá 300.000 RMB。

(2) Giấy phép Y tế Công cộng

Trung tâm mua sắm là nơi công cộng[9], tiểu bang triển khai hệ thống "giấy phép vệ sinh" cho những nơi công cộng[10]. Theo Điều 8 của "Quy định về quản lý vệ sinh nơi công cộng"[11], Điều 14[12]38003_38006，Đơn vị kinh doanh phải nộp đơn xin "Giấy phép y tế" từ cơ quan quản lý y tế kịp thời。Không lấy được "Giấy phép Y tế"，hoạt động trái phép，Đối mặt với cảnh báo từ cơ quan y tế, phòng chống dịch bệnh、Tốt、Rủi ro pháp lý khi đóng cửa và điều chỉnh doanh nghiệp。

(3) Đăng ký bãi đỗ xe thương mại

Trên thực tế, có sự khác biệt trong phương pháp quản lý bãi đậu xe được xây dựng ở nhiều nơi，Phán quyết phải dựa trên luật pháp và quy định của địa điểm nơi đặt dự án cơ sở hạ tầng。chẳng hạn như Bắc Kinh，Điều 20 của "Các biện pháp quản lý bãi đậu xe cơ giới của Bắc Kinh" phải được tuân thủ[13]Làm thủ tục nộp hồ sơ với phòng quản lý bãi đậu xe quận/hạt；Thượng Hải，Điều 14 của "Các biện pháp quản lý bãi đỗ xe (kho) Thượng Hải (Bản sửa đổi năm 2021)" phải được tuân thủ[14]Làm thủ tục nộp hồ sơ với cơ quan quản lý vận tải hoặc cơ quan quản lý vận tải đường bộ。

Ngoài ra，Nếu thêm cọc sạc vào bãi đỗ xe thương mại，Theo quy định của "Ý kiến ​​chỉ đạo của Tổng văn phòng Hội đồng Nhà nước về Đẩy nhanh xây dựng cơ sở hạ tầng sạc xe điện" (Guobanfa [2015] Số 73)，Cơ sở hạ tầng sạc điện là loại hình cơ sở hạ tầng đô thị mới，Văn bản quy định toàn diện về cơ sở hạ tầng thu phí từ nhiều nơi，Dành cho cơ sở sạc chung，Có thể liên quan đến việc nộp hồ sơ đầu tư tài sản cố định、Trình độ đơn vị thi công và nghiệm thu hoàn thiện、Đã nghiệm thu phòng cháy chữa cháy、Đạt tiêu chuẩn vận hành và các quy trình tuân thủ khác。

(4) Phương tiện và bảng quảng cáo ngoài trời

Thiết bị quảng cáo ngoài trời、Biển báo sẽ không ảnh hưởng đến giao thông công cộng、Đời sống công dân, v.v.。Lấy Bắc Kinh làm ví dụ，Thiết lập phương tiện quảng cáo ngoài trời、Biểu tượng tấm bảng phải được đăng ký tại các cơ sở quảng cáo ngoài trời ở Bắc Kinh、Hệ thống thông tin dịch vụ tích hợp quản lý biển hiệu, logo, slogan[15]Đang xử lý đơn đăng ký，Phương tiện quảng cáo、Các tấm biển và khẩu hiệu phải tuân thủ "Cơ sở quảng cáo ngoài trời ở Bắc Kinh、Yêu cầu của Quy định về quản lý Logo mảng và Tài liệu quảng cáo khẩu hiệu；Bảng hiệu được lắp đặt trong các khu thương mại，Phải tuân thủ các yêu cầu của "Thông báo về quy cách đặt biển hiệu cửa hàng tại các khu thương mại ở Bắc Kinh (Thử nghiệm)" (Jingguanfa [2021] Số 9)，Ngoại trừ khối thương mại，Đặt logo mảng，Nội dung phải tuân thủ "Thông báo về Quy định quản lý việc đặt biển hiệu ở Bắc Kinh" (Jingguanfa [2017] Số 140)、Phông chữ、Vị trí、Phong cách、Số lượng、Yêu cầu về ánh sáng, v.v.。

Quy định tại Điều 2, Đoạn 3 Phụ lục của Văn bản số 958 "Yêu cầu kê khai đối với Dự án thí điểm của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng"，Nếu các quy định hoặc thỏa thuận liên quan điều chỉnh quyền sử dụng đất dưới tên công ty dự án、Vốn chủ sở hữu công ty dự án、Nhượng quyền、Quyền thu nhập hoạt động、Có bất kỳ hạn chế nào đối với việc chuyển nhượng tòa nhà và công trình hoặc xử lý tài sản liên quan、Thỏa thuận đặc biệt，Các cơ quan liên quan hoặc cơ quan ký kết thỏa thuận không được phản đối việc phát hành REIT cơ sở hạ tầng dưới hình thức chuyển nhượng 100% vốn cổ phần cho dự án，Đảm bảo rằng việc chuyển nhượng dự án đáp ứng các yêu cầu liên quan hoặc các hạn chế liên quan đáp ứng các điều kiện để nâng cấp。

Dành cho các dự án phức tạp，Để đảm bảo chất lượng vận hành cơ sở hạ tầng tiêu dùng，Cơ quan quản lý đất đai thường cấm việc phân chia và chuyển nhượng nhà phát triển trong các văn bản quy định của địa phương hoặc khi chuyển nhượng đất、Yêu cầu về tỷ lệ tự duy trì và/hoặc số năm，Do đó, vẫn cần chú ý xem xét lại vấn đề hạn chế chuyển tiền từ ba cấp độ sau:

Đầu tiên，Ở cấp độ giao thức，Vui lòng kiểm tra hồ sơ đấu thầu, đấu giá và niêm yết、Hợp đồng chuyển nhượng đất、Thỏa thuận đầu tư、Thỏa thuận giám sát、Có đất tương ứng với hạ tầng tiêu dùng trong tài liệu tài chính và các thỏa thuận khác không、Tài sản、Hạn chế chuyển nhượng vốn cổ phần。Các vấn đề sau cần được chú ý ở cấp độ giao thức:

Đầu tiên, hạn chế về khả năng tự duy trì。Để tránh tình trạng các nhà phát triển làm giảm chất lượng cơ sở hạ tầng tiêu dùng bằng cách bán buôn，Khi chính phủ mời đầu tư, chính phủ thường đặt ra các yêu cầu về tỷ lệ tự duy trì và thời gian tự duy trì。Nếu bạn định nạp REIT chào bán công khai cho cơ sở hạ tầng，Đối với những yêu cầu tự duy trì như vậy，Phải được sự đồng ý của bên có quyền chấm dứt đơn hàng；

Thứ hai là hạn chế đối với cơ quan quản lý điều hành và/hoặc thương hiệu đã đăng ký。Đảm bảo chất lượng vận hành cơ sở hạ tầng，Khi chính phủ mời đầu tư, thường có yêu cầu đối với cơ quan quản lý vận hành và/hoặc thương hiệu đã định cư。Yêu cầu đối với tổ chức quản lý vận hành，Mâu thuẫn với tổ chức vận hành, quản lý và bố trí cơ sở hạ tầng REIT；Yêu cầu đối với thương hiệu đã ổn định，Nếu tỷ lệ lớn hơn、Tập trung quá cao，là nhà cung cấp dòng tiền quan trọng，Vị thế tín dụng của thương hiệu sẽ có tác động trực tiếp đến dòng tiền của REIT cơ sở hạ tầng。Do đó，Hạn chế đối với cơ quan quản lý hoạt động và/hoặc thương hiệu đã đăng ký，Nên hủy hoặc thực hiện các điều chỉnh phù hợp，Ví dụ: điều chỉnh thành "một thực thể có cùng quy mô tài sản với cơ quan quản lý điều hành và/hoặc thương hiệu đã định cư"。

Giây，Ở cấp độ thủ tục đầu tư, xây dựng tài sản cố định，Chú ý xác minh hồ sơ phê duyệt dự án、Nộp hồ sơ、Có những từ như "không được phép tham gia thị trường" hoặc những từ tương tự trong giấy chứng nhận bất động sản và các tài liệu chính thức khác。Nếu có hạn chế chuyển nhượng，Phải có văn bản không phản đối của cơ quan có thẩm quyền đồng ý chuyển nhượng。

Thứ ba，Trong luật và quy định、Cấp tài liệu chính sách，Tìm kiếm toàn diện các văn bản quy định khác nhau để xem có đất tương ứng với cơ sở hạ tầng tiêu dùng hay không、Tài sản、Hạn chế chuyển nhượng vốn cổ phần。Nếu có hạn chế chuyển nhượng，Phải có văn bản không phản đối của cơ quan có thẩm quyền đồng ý chuyển nhượng。

Dành cho cơ sở hạ tầng tiêu dùng hoàn thiện，Dựa trên nhu cầu phát triển hoạt động，Các trường hợp cải tạo, mở rộng thường gặp sau khi hoàn thiện nghiệm thu và nộp hồ sơ。Quy định tại Văn bản số 236，Nếu dự án được cải tạo, mở rộng lớn làm thay đổi chức năng và mục đích sử dụng，Việc tuân thủ quản lý đầu tư cần được đánh giá chủ yếu dựa trên việc hoàn thành các thủ tục liên quan trong quá trình tái thiết và mở rộng。Theo đó，Cải tạo và mở rộng lớn để thay đổi mục đích sử dụng，Phải đưa ra phán quyết theo quy định về vị trí của dự án cơ sở hạ tầng trong quá trình tái thiết và mở rộng。

Trên thực tế, về cơ bản đã có sự đồng thuận về việc tái thiết, mở rộng lớn theo quy định của pháp luật，Một hành vi phổ biến và gây tranh cãi thường là việc tư nhân xây gác lửng trong cửa hàng。Về bản chất hành vi xây dựng gác lửng không phép，Có hai quan điểm trong thực tế: một là cho rằng đó là hành vi tái thiết và mở rộng bất hợp pháp，Áp dụng cho "Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn" cũng như các luật và quy định khác；Thứ hai là nó được coi là một hành động trang trí，Luật và quy định hiện hành về quản lý an toàn ngôi nhà。

Theo "Thư trả lời của Tổng cục Bộ Xây dựng năm 1992 về vấn đề phê duyệt quy hoạch phá dỡ, xây dựng và cải tạo nhà nguyên bản trong khu quy hoạch đô thị"，Phá dỡ và xây dựng nhà、Cải tạo là hoạt động tái thiết。Do đó，Phá dỡ và xây dựng nhà ở trong khu quy hoạch đô thị、Cải tạo，Trừ việc không thay đổi hình dáng và công dụng của ngôi nhà，Chỉ liên quan đến việc gia cố kết cấu bên trong、Công trình cải tạo ngoại thất và nội thất，Mọi người đều phải trải qua thủ tục phê duyệt quy hoạch。Theo dõi câu trả lời này，Dành cho kiến ​​trúc kết cấu trong nhà、Công trình cải tạo, cải tạo nội thất，Không cần làm thủ tục phê duyệt quy hoạch。Trong thực tế，Có nhiều cách khác nhau để thêm tầng lửng trong tòa nhà，Thật khó để đưa ra quyết định chung chung，Như trong Bản án dân sự của Tòa án nhân dân trung cấp thành phố Chu Hải, tỉnh Quảng Đông (2020) Quảng Đông 04 Min Zhong số 2346，"Bản kiểm tra thứ hai，Cục Tài nguyên thiên nhiên thành phố、Văn phòng điều hành toàn diện và quản lý đô thị quận Tương Châu, thành phố Chu Hải、Trả lời từ Cục Phát triển Nhà ở và Đô thị-Nông thôn Thành phố Chu Hải，Cửa hàng liên quan không có gác lửng không thiết kế khi báo xây dựng，Khi thêm tầng lửng không được báo xây dựng，Việc bổ sung thêm tầng lửng trong cửa hàng này không đáp ứng yêu cầu kỹ thuật quy hoạch，Cũng không thể đăng ký hồ sơ quy hoạch và xây dựng，Do đó，Tầng lửng này là tòa nhà trái phép。"

Chúng tôi hiểu rồi，Về hành vi xây gác lửng trong cửa hàng，Vì có nhiều cách khác nhau，Nên phán đoán cụ thể dựa trên nội dung xây dựng tầng lửng và các văn bản quy phạm địa phương，Giới thiệu thẩm định kỹ thuật để đưa ra phán quyết khi cần thiết。

Các dự án cơ sở hạ tầng tiêu dùng thường tồn tại và khu dân cư、Văn phòng thương mại và các địa điểm bất động sản chung khác、Tình hình cơ sở vật chất dùng chung。Chủ yếu có hai tình huống，Đầu tiên, một tòa nhà quản lý tài sản đã được cung cấp trên cùng khu đất trong quy hoạch ban đầu、Địa điểm ngoài trời、Cấp nước、Nguồn điện、Thiết bị chữa cháy, v.v.，Chia sẻ với các doanh nghiệp lân cận；Thứ hai là công ty dự án đã bán một số dự án hạ tầng tiêu dùng trên cùng khu đất cho các chủ sở hữu nhỏ，Từ đó hình thành mối quan hệ chia sẻ chung。

Theo Điều 282 Bộ luật Dân sự[16], 283 mục[17]38003_38006，Thu nhập được tạo ra từ tổng cổ phần，Sau khi trừ chi phí hợp lý，Được chia sẻ bởi chủ sở hữu。Chia sẻ chi phí tòa nhà và công trình phụ trợ、Phân phối thu nhập và các vấn đề khác，Có thỏa thuận，Như đã đồng ý；Không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng，Xác định dựa trên tỷ lệ diện tích độc quyền của chủ sở hữu。

Theo đó，Chịu trách nhiệm về chi phí cải tạo các khu vực chung (chẳng hạn như quảng trường bên ngoài)、Khu vực chung (chẳng hạn như thang máy công cộng、Chia sẻ doanh thu quảng cáo của thương hiệu Lightbox, v.v.，Nếu đã có thỏa thuận，Nội dung được thống nhất trong thỏa thuận hiện tại sẽ được ưu tiên áp dụng，Tính toán chi phí cho các dự án cơ sở hạ tầng、Thu nhập được phân phối；Nếu không có thỏa thuận，Phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự，Xác định dựa trên tỷ lệ diện tích độc quyền của chủ sở hữu。Chúng tôi hiểu rồi，Dành cho các phần được chia sẻ、Cơ sở dùng chung，Những phần chia sẻ cần được làm rõ、Chia sẻ chi phí và phân bổ doanh thu của cơ sở vật chất dùng chung，Xóa gánh nặng chi phí và lợi ích，Đặc biệt sửa chữa các bộ phận dùng chung、Bảo trì、Các thỏa thuận như cải tạo phải đạt được thỏa thuận hoặc nguyên tắc trước với các đồng sở hữu khác，Tránh tranh chấp, tranh chấp trong giai đoạn vận hành。

Đầu tiên, hoạt động ngoài ranh giới đất liền。Theo Điều 77 Luật Quản lý đất đai (Sửa đổi 2019)[17]38003_38006，Chiếm dụng đất trái phép mà không được phép，Đối mặt với nguy cơ bị cơ quan tài nguyên nhân dân cấp huyện trở lên ra lệnh trả lại đất bị chiếm giữ trái phép。Theo đó，Tài sản nằm ngoài đường màu đỏ sẽ không được đưa vào pool。Nếu thu nhập hoạt động của công ty dự án bao gồm thu nhập hoạt động ngoài ranh giới đất đỏ，Nên loại bỏ。

Thứ hai là sử dụng lối đi、Tình hình hoạt động của các không gian công cộng như không gian xanh。Chúng tôi hiểu rồi，Nếu hoạt động kinh doanh tạm thời được thực hiện do cần thiết，Có thể giải thích trong tình huống này；Để đáp ứng nhu cầu của khách thuê，Chiếm lối đi lâu ngày、Tình hình hoạt động kinh doanh tại mảng xanh，Tồn tại các rủi ro tuân thủ sau: Đầu tiên，Việc sử dụng thực tế không phù hợp với kế hoạch sử dụng[18]。Theo Điều 6 của "Biện pháp quản lý cho thuê nhà ở thương mại"、Quy định tại Điều 21[19]，Chuyển mục đích sử dụng nhà vi phạm quy định，Rủi ro bị yêu cầu sửa；Dành cho những người có lợi bất hợp pháp，Bạn sẽ bị phạt ít nhất 1 lần nhưng không quá 3 lần số tiền thu trái pháp luật，Rủi ro bị phạt không quá 30.000 nhân dân tệ。Giây，Trong trường hợp cực đoan，Trong trường hợp hỏa hoạn，Gây thương vong hàng loạt do chiếm đóng kênh，Có thể gây ra tai nạn nghiêm trọng về an toàn。Dành cho công ty dự án，Đây sẽ là một trách nhiệm lớn。Đối với thu nhập hoạt động có được vi phạm quy định，Phải hoàn tất các thủ tục hoàn chỉnh để lập kế hoạch thay đổi mục đích sử dụng，Hoặc chỉnh sửa trong giai đoạn đầu tu luyện，Đảm bảo tuân thủ mục đích。

Thứ ba là tính tiền thuê theo diện tích tòa nhà ghi trong giấy chứng nhận tài sản。Biểu hiện chủ yếu trên thực tế là: (1) Phần xây dựng trái phép không ghi trong giấy chứng nhận tài sản được tính vào phần diện tích thuê。Đối với diện tích của bộ phận，Không ghi trên giấy khai sinh，Nên loại trừ khỏi phần thu nhập cho thuê tương ứng；(2) Đối với trường hợp diện tích cho thuê lớn hơn diện tích giấy chứng nhận tài sản do phương thức tính giá thuê，Tác động của tình huống trên đến thu nhập vào quỹ phải được đánh giá theo hợp đồng cho thuê。

(1) Tiêu chí phán đoán cạnh tranh theo chiều ngang

Theo quy định tại Điều 14 của "Nguyên tắc thẩm định đối với Quỹ đầu tư chứng khoán cơ sở hạ tầng chào bán ra công chúng (Thử nghiệm)"，Cần xác minh từ hai khía cạnh sau xem liệu các đơn vị liên quan có cạnh tranh theo chiều ngang với công ty dự án hay không:

Đầu tiên，Điều tra chủ sở hữu quyền ban đầu、Phạm vi kinh doanh thực tế của cơ quan quản lý vận hành hạ tầng、Tình trạng phát triển kinh doanh、Có cung cấp dịch vụ quản lý vận hành dự án cơ sở hạ tầng cho các tổ chức khác hay không?、Quản lý vận hành hoặc tự duy trì các dự án cơ sở hạ tầng khác liên quan đến dự án cơ sở hạ tầng nàyTính linh hoạtv.v.

Giây，Điều tra chủ sở hữu vốn ban đầu và cổ đông kiểm soát、Các tài sản tương tự khác do người kiểm soát thực tế nắm giữ，Dành cho các dự án cơ sở hạ tầng và chủ sở hữu vốn ban đầu cũng như cổ đông kiểm soát của họ、Các tài sản tương tự khác do người kiểm soát thực tế nắm giữPhân phối theo khu vực, lợi nhuậnSo sánh với các tình huống khác，Chủ sở hữu vốn ban đầu là một công ty niêm yết cổ phiếu loại A trong nước，Việc điều tra các tài sản tương tự khác không bao gồm chủ sở hữu vốn ban đầu và cổ đông kiểm soát、người điều khiển thực tế。

Theo đó，Dành cho chủ sở hữu quyền gốc、Nhận định về cạnh tranh theo chiều ngang của các tổ chức quản lý vận hành，“Khả năng thay thế”, “phân bổ theo khu vực”, v.v. là những tài liệu tham khảo quan trọng。Dành cho REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng，Nếu các loại khác nhau (chẳng hạn như Thành phố nội thất gia đình và Thành phố ẩm thực)、Các địa điểm cách xa nhau (chẳng hạn như các tỉnh khác nhau)，Nó có thể được dùng làm một trong những căn cứ để lập luận rằng không có "khả năng thay thế"，Rồi nhận định không có sự cạnh tranh theo chiều ngang。

Ngoài ra，Nhận định về sự cạnh tranh của các nhà quản lý quỹ trong cùng ngành，Nếu người quản lý quỹ sau đó đã quản lý các dự án tương tự，Sau đó là vấn đề cạnh tranh theo chiều ngang。

(2) Kế hoạch giảm thiểu cấu thành cạnh tranh theo chiều ngang

Trong lĩnh vực IPO，Điều 12 của "Các biện pháp đăng ký và quản lý đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng" do Ủy ban điều tiết chứng khoán Trung Quốc ban hành vào ngày 17 tháng 2 năm 2023 đã sửa đổi quy định "không cạnh tranh theo chiều ngang" của tổ chức phát hành thành "không cạnh tranh ngang hàng có tác động tiêu cực đáng kể" về nhà phát hành"cạnh tranh"。Theo đó，Trong thời đại hệ thống đăng ký toàn diện，Bo mạch chính áp dụng các tiêu chuẩn tương tự như Ban Đổi mới Khoa học và Công nghệ và GEM，Cho phép cạnh tranh theo chiều ngang mà không có tác động tiêu cực đáng kể。

Tương tự，Trong lĩnh vực REIT công cộng về cơ sở hạ tầng，Các vấn đề xung đột lợi ích không nằm trong ranh giới đỏ của đánh giá，Áp dụng hợp lý、đầy đủ、Có thể thực hiện các biện pháp thích hợp để tránh xung đột lợi ích có thể xảy ra。

Từ Ủy ban Điều tiết Chứng khoán Trung Quốc、Sở giao dịch chứng khoán Thượng Hải và Thâm Quyến、Các quy định liên quan của Hiệp hội Công nghiệp Quỹ[21]Nhìn kìa，Các tình huống liên quan đến xung đột lợi ích bao gồm các đơn vị sau: Thứ nhất, cơ quan quản lý vận hành，Người thứ hai là chủ sở hữu vốn ban đầu và cổ đông kiểm soát、người điều khiển thực tế，Người thứ ba là người quản lý quỹ và các cổ đông kiểm soát quỹ、người điều khiển thực tế、Giám đốc, giám sát viên, nhân viên cấp cao và nhân viên của họ、Vợ/chồng、Các bên liên quan。

Xem xét các bản cáo bạch và ý kiến ​​pháp lý được công bố bởi các dự án REITs được liệt kê，Tất cả các dự án được liệt kê sẽ mô tả các tình huống xung đột lợi ích cụ thể trong dự án và các biện pháp được thực hiện để tránh xung đột lợi ích。Các dự án REIT được liệt kê trong khu nghỉ dưỡng，Chế độ giải phóng kéo dài tương ứng được tóm tắt như sau:

Gió nổi ở cuối Thanh Bình，Sóng hình thành giữa sóng dịu dàng。REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng là một trong những biện pháp quan trọng nhằm ưu tiên phục hồi và mở rộng tiêu dùng。Việc phê duyệt REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng đang điều chỉnh cấu trúc tài sản cơ bản của REIT ở quốc gia của tôi、Mở rộng quy mô、Ổn định kỳ vọng của thị trường、Nó có ý nghĩa to lớn trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và các khía cạnh khác。So sánh với các quốc gia/khu vực ở nước ngoài，Một số lượng lớn tài sản thương mại hiện có được vận hành theo định hướng thị trường ở quốc gia của tôi sẽ được kích hoạt với sự trợ giúp của nền tảng REITs，sẽ đẩy nhanh quá trình lưu thông nội bộ của nền kinh tế nước ta，Liên tục mở rộng và nâng cấp thị trường tiêu dùng nước tôi。Chúng tôi rất mong chờ điều đó，Đóng góp nhiều hơn vào sự phát triển REIT cơ sở hạ tầng tiêu dùng trong nước。